전문가 프로필

답변 내역

상가 임차인계약 중 재건축 시행시기
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.처음 계약시 재건축에 대해 언급이 없었다면 특별한 사정이 없는 한 상가 임차인은 10년의 영업기간을 보장 받을 수 있습니다.임대인은 임대료를 올려가면서 연장 계약을 해주어야 합니다.다만, 중간에 재건축을 생각하시고 계시다면 임차인에게 일부 보상(권리금에 준하는)을 해준다고 하시고 협상해볼 수 있습니다.요즘에 장사 잘 안되는것 같아 보이면 좀 더 수월할 수 있구요.그러한 협상으로 내보내지 않고서는 누수 있는 부분에 대해 수리를 해주시고 계속 가시는 수밖에 없겠습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.17
0
0

빌라왕이라는 영상매체를 접한 후 궁금점
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.신축으로 지어서 분양하는 빌라는 아무래도 분양받을 수요자가 많이 없습니다.하지만 신축빌라는 전세살기로는 수요가 꽤 많습니다.그래서 분양가와 전세가가 같거나 거의 차이 없는 곳이 많습니다.그렇게 전세를 맞추고 나면(전세 세입자를 구하고 나면) 건축주는 명의를 바꿀 사람을 구합니다.하지만 여전히 그 빌라를 살 사람은 없습니다.그럴때 저렇게 명의만 가져가는 사람이 있습니다. 물론 건축주는 그런 사람들에게 일정 부분의 리베이트를 줍니다.그렇게 빌라왕들은 본인돈은 들이지 않고(오히려 돈을 벌면서) 집도 가져가는 것입니다.예를 들어 드리면, 건축주가 빌라 한동(10세대)을 40억에 지어서 세대당 5억에 분양을 합니다.분양은 안되니 4억 8천에 전세를 10세대를 맞춥니다.그리고 세대당 천만원씩 들여서 빌라왕에게 명의를 넘깁니다.건축주는 4억7천씩 10세대를 지어서 팔았으니(명의까지 넘겼으니) 7억을 남기고, 그 빌라와는 바이바이 합니다.빌리왕은 세대당 천만원씩 1억을 받고 집도 받습니다.명의를 넘겨 받은 빌라왕은 다음 세입자가 나가려고 할때 4억8천이라는 돈이 없습니다. 다음세입자를 같은 가격에 구해야 하나 이미 신축이 아닌 빌라를 4억8천에 들어갈 사람은 잘 없습니다.그렇게 빌라왕은 세입자들의 보증금을 돌려주지 못합니다.큰 흐름은 위의 내용과 대동소이 할건데, 지금은 다주택자 취득세 중과가 쎄서 예전처럼 하기는 어려울겁니다.빌라왕도 세금은 내야 하거든요.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.17
0
0

전세계약시 주의사항 및 깡통전세 피하는 방법 알려주세요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.16
0
0

전세 관련 궁금증 문의드립니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.복잡한 상황같아 보이나 핵심은 만기는 11월이고 주인은 질문자님께 부탁을 해야 하는 상황이며, 계약갱신청구권을 사용안하셨으면 사용도 가능합니다. 새로운 집주인(매수인)은 6개월전에 등기까지 완료해야 세입자를 실거주 사유로 내보낼 수 있기에 이미 많이 늦었습니다.질문자님은 협조를 해주시면 되는거고, 그 과정에서 이사비등도 요구할 수 있을 것으로 보입니다.또한 질문자님이 만기때 나가겠다고 하면 집주인은 보증금을 돌려주어야 합니다.그렇지 못할경우 임차권등기를 통한 손해배상까지도 해야 할 수 있습니다.절대적으로 질문자님이 유리한 상황이니 그러한 조건하에서 협의하시기 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.16
0
0

1기신도시 재건측 추진방향에 대해서
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.뭐든 오래되면 부수고 다시 짓고 반복 아닐까요? 유행도 돌고 돌듯이~신도시도 3기, 4기, ~~ 5기 가다보면 세월 흐르고 1기의 재건축도 때가 오겠지요.입지는 아무래도 1기가 좋으니 그때되면 또다시 대장은 바뀌고 그렇게 돌고 돌 것 같습니다.하지만 24년까지 계획마련이니 당장 1기 집값이 들썩이고 그러지는 않을 것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.16
0
0

신고가는 올라가는데 거래량은 없네요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.어느 지역이신지는 모르지만 요즘 신고가가 잘 나오지 않는데 좋은 동네인가보네요.요즘에는 취소된 거래도 취소 표기가 되니 의심스러우시면 주기적으로 실거래 확인해보세요.집 사는 방법은 일반매매, 갭투자, 청약, 경매, 증여및상속 등 다양한 방법이 있습니다.
경제 / 부동산
22.08.16
0
0

전세 대출관련해서 질문 드립니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.1억정도를 빌리는데 중소기업청년대출보다 좋은 대출은 아마 없을겁니다.그만큼 혜택이 좋으니 그 대출이 출시된 최근 몇년간 6천만원짜리 집도 1억, 7천만원짜리 집도 1억, 1억 집은 1억2천. 이런식으로 전세가가 계속 오르고 1억 초반 매물은 씨가 마르듯이 나오면 바로 거래되는 형국입니다.좋은 혜택의 대출 덕분에 전세가가 오르고 그만큼 공급은 안되니 수요자들만 많네요.계속 손품 발품 파시다가 딱 나오면 바로 돈을 거셔야 할만큼 그쪽은 치열합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.16
0
0

부동산중개인은 무엇으로 돈을 버나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.부동산도 하다보면 본인에게 맞는 분야가 있습니다.일반적으로는 직원생활을 거치면 주택 임대차부터 많이 하게 될거고, 그렇게 익숙해져가면서 매매위주로 한다던가 상가위주로 한다던가 하는 전문분야가 조금씩 생겨납니다.어디가 돈을 더 많이 버는지는 일반화하기는 어렵고 어느분야든 잘하는 사람이 많이 벌어갑니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.16
0
0

부동산 사기 안당하는 방법을 알려주세요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.1. 소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과2. 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.1번은 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.2번은 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.계약하시려는 신축빌라는 대체로 2번에 해당합니다. 이미 분양할때부터 분양가와 전세가를 거의 차이 없게 진행합니다.가급적이면 신축빌라는 분양을 받을지언정 전세를 들어가는것은 저는 말리고 싶습니다.전세사기등의 안좋은 케이스의 많은 수가 신축빌라에서 발생합니다.만약 꼭 들어가신다면 마음가짐을 전세금으로 그 집을 산다는(매수한다는) 마음으로 들어가시길 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.16
0
0

월세는1년단위로계약인거죠???
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세, 월세 따지지 않고 부동산(주택)은 기본이 2년단위 계약입니다.다만, 이동이 잦은 대학가 원룸이나 역세권 오피스텔은 1년단위 계약도 제법 있는 편입니다.1년 계약을 하셨다면 1년이 지날때 연장 계약을 하셔야 하고, 주인이 별 말 없다면 묵시적갱신으로 넘기는것도 좋습니다.묵시적갱신은 임차인에게 꽤 유리한 제도로 임차인은 나가고 싶을때 언제든 계약을 해지 할 수 있습니다.(말한 날로부터 3개월의 기간은 필요)묵시적은 아니지만 임대조건에 변경없는 연장 같은 경우는 주인분과 협의한 내용을 문자메시지등으로 남겨놓는 정도로도 충분합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.16
0
0