김경환님의 전문가 프로필

안녕하세요, 다온공인중개사사무소 대표 김경환입니다.우리는 흔히 부동산 계약을 할 때 '계약서에 적힌 기간'이 절대적이라고 믿곤 합니다. 하지만 우리나라의 주택임대차보호법은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 강력하게 임차인(세입자)을 보호하고 있다는 사실, 알고 계셨나요?오늘은 많은 분들이 놓치고 지나가는 '단기 계약과 임대차 기간의 대반전'에 대해 실제 사례를 통해 아주 쉽게 풀어보겠습니다."6개월만 살기로 했는데 나가래요"사회초년생 A씨는 직장 근처에 방을 구하다가 집주인의 사정으로 '6개월 단기 계약'을 맺었습니다. 계약서 특약 사항에는 "본 계약은 6개월 단기 계약이므로 기간 종료 시 조건 없이 퇴거한다."라는 문구까지 넣었고 도장도 쾅 찍었죠.그런데 6개월이 다 되어갈 무렵, 직장 적응도 끝났고 집이 마음에 든 A씨는 더 살고 싶어졌습니다. 반면 집주인은 새로운 세입자를 구했으니 계약대로 나가라고 통보합니다.이때 A씨는 꼼짝없이 짐을 싸야 할까요? 정답은 "아니요, 2년 동안 당당하게 더 살 수 있습니다."입니다.왜 6개월이 2년이 되는 걸까요?우리나라 법에는 '강행규정'이라는 무서운 개념이 있습니다. 특약이나 합의보다 위에 존재하는 절대적인 법이죠. 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)를 보면 다음과 같이 명시되어 있습니다."기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."즉, 여러분이 계약서에 6개월, 1년이라고 적었어도 법은 기본적으로 "주거 안정을 위해 최소 2년은 살아야 해~"라며 기간을 2년으로 자동 업데이트해 버리는 것입니다.💡 여기서 잠깐! 오직 '임차인'에게만 주어지는 특권이 법의 가장 흥미로운 점은 오직 세입자에게만 선택권이 있다는 사실입니다(법 제4조 제1항 단서).세입자는 원래 계약대로 "6개월만 살고 나갈래요"라고 유효함을 주장할 수도 있고, 마음이 바뀌면 "법대로 2년 채워서 살래요"라고 주장할 수도 있습니다. 반면, 집주인은 2년 미만의 단기 계약을 근거로 세입자에게 퇴거를 강요할 수 없습니다."특약에 퇴거한다고 적었는데요?" (제10조의 위력)집주인분들이 가장 억울해하시는 부분입니다. 서로 좋게 합의해서 특약까지 명시했는데 왜 무효냐고 하십니다. 하지만 법 제10조(강행규정)는 더 강력하게 못을 박고 있습니다."이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."6개월 뒤 퇴거 특약 ➡️ 세입자의 2년 거주권을 빼앗는 것 ➡️ 임차인에게 불리함 ➡️ 고로 무효!!따라서 아무리 계약서에 특약을 적고 공증까지 받았더라도, 세입자가 "저 법대로 2년 살래요"라고 하는 순간 그 특약은 한낱 종잇조각이 됩니다.⚠️ 많은 분들이 헷갈리는 '묵시적 갱신'과의 차이점!그럼 6개월이 지나서 집주인이 아무 말 없으면, 그때부터 새로 묵시적 갱신이 되어 2년이 더 연장되는 걸까요?그건 아닙니다! 이때는 묵시적 갱신이 아니라, 원래 법이 보장한 '최초 2년'의 기간을 계속 채워가는 과정일 뿐입니다.그렇다면 진짜 '묵시적 갱신'은 언제 일어날까요?진짜 묵시적 갱신은 6개월 시점이 아니라, 최초 입주일로부터 '2년이 되는 시점'의 6개월 전부터 2개월 전까지 서로 아무 말이 없을 때 비로소 발생합니다. 이때 묵시적 갱신이 되어야 추가로 2년이 더 연장되어 총 4년을 살 수 있게 되는 것입니다.📌 결론6개월을 계약했든, 1년을 계약했든 우리나라 주택임대차보호법은 세입자에게 기본 2년의 거주 기간을 보장합니다.그러니 1년 계약하고 중간에 아무 말 없이 지나갔다고 해서 "묵시적 연장되었으니 총 3년 살겠다!"라고 주장하시면 안 되겠죠? 그것은 묵시적 연장이 아니라 법이 보장한 최초 2년을 채우는 과정이니까요.현장에서 너무 많은 분들이 물어보셔서 가장 쉽게 정리해 봤습니다.부동산 계약 관련해서 궁금한 점이나 다른 특수한 상황이 있다면 언제든 댓글로 남겨주세요. 다음 칼럼에서 시원하게 풀어드리겠습니다! 감사합니다.

26.06.19

안녕하세요 김경환 공인중개사입니다.계약할때 우리는 흔히 '계약서에 적힌 기간'이 절대적이라고 믿곤 합니다.하지만 우리나라의 주택임대차보호법은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 강력하게 임차인(세입자)을 보호하고 있다는 사실 알고 계션나요?오늘은 많은 분들이 놓치고 지나가는 '단기 계약과 묵시적 갱신의 대반전'에 대해 실제 사례를 통해 아주 쉽게 풀어보겠습니다.'6개월만 살기로 했는데 나가래요'사회초년생 A씨는 직장 근처에 방을 구하다가 집주인의 사정으로 '6개월 단기 계약'을 맺었습니다.계약서 특약 사항에는 '본 계약은 6개월 단기 계약이므로 기간 종료 시 조건 없이 퇴거한다.'라는 문구까지 넣었고 도장도 쾅 찍었죠.그런데 6개월이 다 되어갈 무렵, 직장 적응도 끝났고 집이 마음에 든 A씨는 더 살고 싶어졌습니다.반면 집주인은 새로운 세입자를 구했으니 나가라고 통보합니다.이때 A씨는 꼼짝없이 짐을 싸야 할까요?정답은 '아니요, 2년 동안 당당하게 더 살 수 있습니다.'입니다.왜 6개월이 2년이 되는 걸까요?우리나라 법에는 '강행규정'이라는 무서운 개념이 있습니다^^주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)을 보면"기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."즉, 여러분이 계약서에 6개월,1년이라고 적었어도 법은 기본적으로 2년은 살아야돼~라며기간을 2년으로 강제 업데이트해 버리는 것입니다."특약에 퇴거한다고 적었는데요?"(제10조의 위력)집주인들이 가장 억울해하는 부분입니다.하지만 법 제10조는 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."고 못 박고 있습니다.1년 뒤 퇴거 특약 -> 세입자의 2년 거주권을 뺏는 것 -> 임차인에게 불리함 -> 무효!!따라서 아무리 특약에 공증까지 받았더라도,세입자가 '저 법대로 2년 살래요'라고 하는 순간 그 특약은 종잇조각이 됩니다.^^여기서 묵시적 갱신의 반전이 시작됩니다~그럼 6개월 지나서 아무 말 없으면 그때부터 다시 2년인가요? 라는 질문입니다.이때는 원래 법이 보장한 '최초2년'의 기간을 계속 채워가는 과정입니다.(중요!!!)그렇다면 묵시적 갱신은 언제?최초 입주일로부터 2년이 되는 시점의 6개월 전-2개월 전까지 서로 아무 말이 없을 때 발생합니다.이때 묵시적 갱신이 되면 추가로 2년이 더 연장되어 총 4년을 살 수 있게 됩니다.결론6개월을 계약했든 1년을 계약했든우리나라 주택임대차보호법은 2년을 보호합니다.그러니 2년을 채우는 기간까지는 묵시적 연장이 아닌최초 2년을 보장하는 기간이니1년계약하시고 묵시적 연장되었다고 2년더 연장을 주장하시면 안되겠죠?^^너무 많이들 물어보셔서될 수 있으면 쉽게 정리해 봤습니다.댓글 달아주시면 다른 상황도 쉽게 설명드리겠습니다.

26.01.31