답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.추천하는 방향전세 vs 월세: 노후 자산 관리를 생각한다면 월세보다는 전세를 권합니다. 월세 50만 원이면 1년에 600만 원이 나가는데, 남은 자금으로 600만 원 이상의 꾸준한 수익을 내기는 쉽지 않기 때문입니다.아이들 집 근처로 이사 계획: 퇴직 후 자녀 근처로 이사할 계획이 확실하다면, 지금 집을 곧바로 팔기보다는 퇴직 시기에 맞춰 자산을 정리하는 편이 자산 가치 측면에서 더 유리할 수 있습니다. 다만, 현재 해당 지역의 부동산 가격이 하락세라면 조기 매도를 고민해볼 만도 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.같은 당첨일 무순위·재공급 중복 신청 관련 안내1. 둘 다 당첨되지 않은 경우결론부터 말씀드리면, 아무런 문제가 없습니다. 청약 신청 자체는 불법이 아니고, 실제로 당첨되어 그 자격을 얻게 되는 시점부터 관련 규정이 적용됩니다. 낙첨이라면 불이익이나 기록이 남지 않으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.2. 어떤 경우에 불이익이 생기나요?현행 주택청약 제도에서는 ‘당첨자 발표일이 같은’ 주택에 중복 신청하여 둘 다 당첨될 경우, 원칙적으로 두 청약 모두 무효 처리됩니다.동일 단지에서 발표일이 같은 두 건에 모두 당첨될 경우, 부적격 처리로 당첨이 모두 취소됩니다.단순 취소로 끝나지 않고, 일정 기간 추가 청약이 제한될 수 있으니 주의하셔야 합니다.3. 지금 할 수 있는 최선책은?이미 취소 가능 시간이 지났다면, 발표를 기다리는 수밖에 없습니다. 그래도 너무 걱정하지 않으셔도 괜찮은 것이, 무순위와 재공급 청약은 경쟁률이 매우 높아 동시에 두 곳에 당첨될 확률 자체가 매우 낮습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 핵심 법령- 조세특례제한법 제87조(주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 등)- 같은 법 시행령 제81조2. 법령 내용의 주요 포인트가) 원칙적으로 추징되는 경우 (제87조 제7항)주택청약종합저축에 가입해 소득공제를 받은 사람이 아래 사유에 해당할 때는, 그동안 공제받은 금액의 6%를 추징세액으로 내야 합니다.- 가입 후 5년이 지나지 않았는데 중도 해지한 경우- 85㎡(국민주택규모) 초과 주택에 당첨된 경우나) 추징이 면제되는 예외 상황 (제87조 제7항 제1호 단서, 시행령 제81조)다만, 가입 후 5년이 지나지 않아도 대통령령에서 정한 사유로 해지할 때에는 추징하지 않습니다. 시행령에서 인정하는 예외는 다음과 같습니다.- 사망이나 해외이주- 국민주택규모(85㎡ 이하)의 주택에 당첨되어 해지하는 경우- 퇴직, 사업장 폐업, 3개월 이상 입원 치료 등 특별한 사정이 있을 때(이 역시 해지 전 6개월 내 발생해야 함)3. 질문자님의 상황에 적용해 보면입주가 이미 시작된 아파트를 단순 매매로 구입하기 위해 해지하신다면 아래와 같이 정리할 수 있습니다.- 가입 후 5년이 지난 경우5년이 지난 뒤 일반적으로 해지하는 경우라면 추징 대상이 아닙니다. (다만 85㎡를 초과하는 주택에 당첨된 것은 언제든 추징에 해당할 수 있지만, 단순 매매는 이에 포함되지 않습니다.)- 가입 후 5년이 안 된 경우시행령에서 예외로 인정하는 ‘당첨’과는 다르지만, 실무적으로 국민주택규모(85㎡ 이하) 주택을 구입하는 경우엔 증빙자료를 제출해 특별해지 사유로 인정받기도 합니다. 단순히 주택 구입 자금 마련을 위해 해지하는 경우라면 소득공제 사후관리(추징) 대상에서 제외되는 경우가 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 시장은 지금 당장 집이 필요한 ‘현재 수요’와, 시간이 지나 실제로 공급되는 ‘미래 주택’ 사이의 시간 차이 때문에 쉽게 단순화할 수 없는 복잡성을 가지게 됩니다.■ 6만 가구 공급 계획: 시차와 시장 반영 한계주택 공급은 계획 발표부터 실제 입주까지 보통 5년에서 10년 정도가 걸립니다. 당장 집이 필요한 사람들에게 이 ‘시간의 공백’이 어떤 영향을 미치는지가 이번 정책의 성공 여부를 좌우할 핵심입니다.1. 공급 시차(5~10년)와 현재 시장의 괴리- 물리적 한계: 택지 조성, 토지 보상, 인허가, 착공, 준공 등 여러 단계를 거쳐야 해서, 아무리 빨라도 3~5년, 대규모 단지는 10년 가까이 걸리기도 합니다. 그래서 이번 6만 가구 발표는 단기간의 매물 부족 문제를 당장 해소하지는 못합니다.- 거미집 이론: 부동산 시장은 수요 변화에 공급이 즉각적으로 대응하지 못합니다. 공급이 부족할 때는 가격이 오르고, 한참 뒤에 공급이 몰리면 오히려 가격이 급락하는 변동성이 반복될 가능성이 있습니다.2. 그래도 공급 계획이 시장에 미치는 영향실제 입주는 훗날의 일이지만, 공급 계획이 발표되는 것만으로도 시장에는 두 가지 큰 변화가 생깁니다.- 심리적 ‘대기 수요’ 효과: “지금 안 사면 못 산다”는 불안으로 무리해서 집을 사는 경향을 잠재워줍니다. 예를 들어, 청년이나 신혼부부가 “5년 뒤 용산에서 내 집을 살 수도 있겠구나”라고 기대하면, 당장 빚을 내 집을 사야겠다는 수요가 줄고, 그만큼 현재 집값 상승 압력도 완화될 수 있습니다.- 전세 시장 불안(단기 부작용): 반대로, 분양을 받고 싶어서 무주택 자격을 유지하려는 사람들이 집 매수를 미루고 전세로 옮길 수 있습니다. 이런 움직임이 당분간 전세 수요를 늘려 전셋값 상승 요인이 될 수 있습니다.3. 용산 등 핵심지 공급의 실효성- 용산의 특수성: 용산은 전국에서 대기 수요가 가장 많은 곳 중 하나입니다. 이곳의 공급은 시차가 있더라도 시장에 주는 영향이 매우 크죠.- 시장 반영 시점: 시장은 ‘착공’이나 ‘사전 청약’처럼 실제 사업이 움직인다고 느낄 때 가장 민감하게 반응합니다. 정부가 사전 청약제를 잘 활용하면, 본격 입주 전에도 수요 분산 효과를 조기에 기대할 수 있습니다.4. 종합 분석: “미래의 약속이 오늘 변화를 만들 수 있을까?”결국, 지금 시급하게 부족한 집을 이번 대책만으로 당장 채우기는 어렵습니다. 시장에 진짜 변화가 일어나려면 몇 가지 조건이 필요합니다.- 사전 청약 확대: 실입주는 늦더라도 ‘당첨’이라는 확신을 주면 수요를 일정 부분 묶어둘 수 있습니다.- 패스트트랙 도입: 인허가 등 절차를 최대한 단축해 5~10년 걸리던 일정을 3~5년으로 줄여야 시장의 신뢰도 따라올 수 있습니다.- 단기 대책도 병행: 신규 건설만으로 부족하면 다주택자 매물 유도, 기존 주택 거래 활성화 등 추가적인 ‘즉각 공급’ 대책이 함께 돌아가야 실제 부족분 해소에 도움이 됩니다.정리하자면, 이번 6만 가구 공급 정책은 당장 집값을 내리는 ‘단기 충격’보다는, 미래 공급에 대한 신뢰를 시장에 심어주어 지금의 과열된 매수심리를 누그러뜨리는 ‘냉각제’ 역할에 더 가까운 대책이라고 볼 수 있습니다.

1. 해변 대지 100평 매입 비용최근 울산, 부산, 제주 해변 대지는 전반적으로 강한 지가 상승 흐름을 보이고 있어, 예산을 조금 여유 있게 준비하는 게 좋겠습니다.- 부산 기장군 일대(일광·장안·죽성):해안 가까이 위치한 대지는 평당 600~900만 원 정도로 거래 신고가 몰려 있습니다. 즉, 100평 기준으로 6억~9억 원 선이며, 특히 보트 진입이 수월한 평지 매물은 인기 경쟁이 치열한 편입니다.- 울산 북구·동구(주전·정자·방어동):최근 울산 북구 일대의 지가 상승 폭이 큽니다. 주전 해변 인근 대지는 평당 약 400~550만 원 선에서 거래된 사례가 많았고, 100평 기준으로 4억~5억 5천만 원 이상이 현실적인 예산입니다.- 제주 해안가(구좌·한경·남원):이미 용도가 ‘대지’로 확정된 땅은 찾기 힘든 편입니다. 해안도로와 가까운 대지 실거래가는 평당 300~450만 원대로 유지되고 있으며, 100평 매입에 3억~4억 5천만 원 정도를 생각하셔야 합니다.2. 해변 대지 구입 시 꼭 확인할 점- 고무보트 관련 접근성:노를 저어 나아가는 고무보트 낚시를 원하신다면, 집과 바다 사이에 급경사나 낭떠러지가 없는지 반드시 체크해야 합니다. 그리고 보트를 세척·건조할 마당 공간이 넉넉히 확보될지, 대지 형태도 신경 써서 살펴보세요.- 염해와 건물 관리:해안가는 소금기 많은 바람 탓에 가전제품이나 차량이 예상보다 빨리 부식될 수 있습니다. 집을 지으실 땐 알루미늄보다는 플라스틱(PVC) 창호, 외장재는 세라믹 사이딩이나 석재처럼 내구성이 좋은 자재를 추천합니다. 또, 차량은 실내 차고를 꼭 마련해두면 훨씬 관리가 편해집니다.- 각종 규제 사항 확인:해안가는 ‘수산자원보호구역’ 또는 ‘자연환경보전지역’ 등으로 지정된 곳이 많아, 100평이라도 실제 집을 지을 수 있는 면적(건폐율)이 20~40%로 제한되는 경우가 많습니다. 토지이용계획확인서를 꼭 발급 받아, 건축 가능 여부부터 꼼꼼하게 확인해보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문하신 분이 꿈꾸신 텃밭, 낚시, 옥상 캠프파이어를 모두 실현할 수 있도록, 기본형보다는 내구성과 단열을 강화한 고급형 주거용 컨테이너 기준으로 예산을 짰습니다.1. 토지 매입 비용 (100평 기준)토지는 지역에 따라 가격 차이가 큰데, 특히 낚시가 가능한 물가 인근의 경우 경쟁이 심하니 상단 금액을 염두에 두시는 게 좋습니다.부산 기장·강서구 일대: 평당 200만 ~ 400만 원 (총 2억 ~ 4억 원)울산 울주군 일대: 평당 100만 ~ 250만 원 (총 1억 ~ 2억 5천만 원)2. 건축 및 제반 비용주거의 편의성과 옥상 활용도를 모두 높인 구성입니다.컨테이너 하우스 제작(옥상 테라스 포함): 약 5,000만 ~ 7,000만 원- 3x6 사이즈 컨테이너 2개를 붙여(약 11평) 특수 단열(연질폼)과 튼튼한 외장재를 사용합니다.- 옥상 데크 시공, 안전 난간, 화로대 설치를 위한 방화 처리까지 포함되어 있습니다.기초 공사 및 기반 시설 연결: 약 2,500만 ~ 3,500만 원- 바닥 콘크리트, 정화조, 상하수도, 전기 인입 및 내부 배선까지 모두 포함한 비용입니다.취득세와 인허가/설계비: 약 1,500만 ~ 2,000만 원- 건축 설계, 감리, 필요하다면 지목 변경에 따른 부담금 등을 모두 고려한 금액입니다.3. 총 예상 예산(조정 후)울산 외곽 실속형: 토지(1억 5천만 원) + 건축 및 기반(1억 1천만 원) + 기타(2천만 원) = 약 2억 8천만 원부산 기장 프리미엄형: 토지(3억 원) + 건축 및 기반(1억 2천만 원) + 기타(3천만 원) = 약 4억 5천만 원

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.오늘 정부가 8.8 대책과 9.7 공급 대책의 후속으로 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안’을 공식 발표했습니다. 핵심은 서울 도심과 인근 주요 지역을 중심으로 총 6만 가구를 추가 공급하는 구체적인 로드맵을 내놓았다는 점입니다.1. 지역별 공급 규모이번 대책에서는 ‘판교신도시 두 개 규모(약 6만 호)’에 해당하는 물량을 서울과 경기 핵심지에 집중 배치했습니다.- 서울(3만 2천 호): 전체의 약 53%가량이 서울 26곳에 집중됩니다.- 경기(2만 8천 호): 과천, 성남 등 서울 인접 18개 지역이 포함됐습니다.- 인천(1천 호): 두 곳이 지정됐습니다.2. 주요 신규 택지 및 후보지도심 내 유휴 부지와 국공유지를 적극 활용하는 것이 이번 대책의 특징입니다.- 서울 용산구: 용산국제업무지구(1만 호)와 캠프킴(2,500호) 등, 용산에서만 1만 3천 호가 넘게 배정됐습니다. 특히 용산국제업무지구는 기존 계획보다 4천 호가 늘었습니다.- 서울 노원구: 오랫동안 논란이 됐던 태릉CC(6,800호) 개발이 확정돼 본격적으로 추진됩니다.- 경기 과천시: 경마장(렛츠런파크) 부지와 국군방첩사령부 부지를 함께 개발해 총 9,800호를 공급합니다.- 경기 성남시: 판교 인근 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 금토2지구, 여수2지구에 6,300호를 마련합니다.- 기타 서울 도심: 금천구 독산동 공군부대 부지(2,900호), 강서구 군 부지, 서초구 한국교육개발원 부지 등도 포함됐습니다.3. 공급 방식 및 추진 일정- 추진 속도: 이번 발표 물량 중 약 4만 호는 기존에 없던 ‘순증 물량’입니다.- 착공 목표: 지역별로 다르지만, 가장 빠른 곳은 2027년부터 공사를 시작합니다. 용산국제업무지구는 2028년, 태릉CC는 2030년 착공이 목표입니다.- 투기 방지: 발표와 동시에 해당 지구와 인근 지역을 토지거래허가구역으로 즉시 지정해 투기 수요를 차단했습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 남성분의 디딤돌 대출 가능 여부- 결론: 남성분이 주택을 처분해 무주택자가 되면 대출 신청이 가능합니다.- 설명: 디딤돌 대출은 신청일 기준, 세대원 전원이 무주택자여야 합니다. 남성분이 현재 보유 중인 1주택을 완전히 팔고 등기까지 마치면 무주택 세대주로 신청 자격을 갖출 수 있습니다.2. 남성분 명의 대출 시 LTV- 결론: 일반적인 디딤돌 대출에 해당되어 LTV 70%까지 가능합니다.- LTV 80%: 생애최초로 주택을 구입할 경우 LTV 최대 80%, 대출 한도는 3억 원까지 적용됩니다.- LTV 70%: 일반적인 디딤돌 대출이나 신혼부부 대출은 기본적으로 LTV 70%입니다.- 추가 설명: 과거 주택소유 이력이 있으면 보통은 LTV 70%가 적용되므로, 정확한 생애최초 인정여부는 기금포털이나 은행에 한 번 더 확인하시는 것이 안전합니다.3. 여성분 1주택 보유 상황에서 신생아 특례 대출 가능 여부- 결론: 여성분이 1주택 보유 상황이라 신생아 특례 대환대출만 가능- 대환대출: 만약 여성분이 기존에 갖고 있던 주택에 신생아 대출로 대환을 하는 것이라면 가능하지만, 질문 내용처럼 ‘여성분이 새로 집을 사는 경우’에는 세대 내에 주택을 가진 분이 있으면 대출이 제한됩니다.