주택담보대출과 혼인신고 관련한 질문
안녕하세요
주택담보대출에 관련한 정보를 찾아봤지만 저희같은 세세한 케이스에 대해서는 답을 찾지 못해 질문 드립니다
<현 상황>
1. 93년생 남, 92년생 여 결혼 2년차 전세집거주(혼인신고 하지않음)
2. 남 1주택, 연봉 6500, 시중은행 대출 여 1주택, 연봉 4500,
디딤돌대출
3. 남 1주택 처분 후 아파트 매매 계획 중
<질문사항>
1. 남자는 주택 처분 후 디딤돌대출을 받을 수 있는지(주택도시기금의 대출이력이 없기에)
2. 1이 가능할시 남자이름으로 디딤돌대출을 받는다면 LTV는 70인지 80인지
3. 아이를 계획 중인데 여자의 1주택인 상황에서도 신생아대출을 받을 수 있는지
많은 도움 부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1, 혼인신고를 하지 않은 상태에서 1주택을 처분하면 무주택이 되고 그에 따라 디딤돌대출의 소득, 자산요건에 충족되는 경우 무주택으로써 신청이 가능합니다. 다만 혼인신고를 하면 주택을 처분하더라도 1세대 1주택이 되기에 디딤돌대출은 신청이 어려울수 있습니다.
2. 현재 ltv는 70%가 기본이며, 규제지역 내에서는 LTV40%가 적용됩니다, 보통 규제지역내에서는 생애최초일때 LTV70%. 비규제지역 내 생애최초대출시에는 80%가 적용되게 됩니다. 보통 혼인특례등에 따라 혼인전주택을 보유하더라도 혼인신고전 모두 처분을 하고 무주택상태에서 혼인신고를 하시면 생애최초 특별공급이나 대출등이 모두 가능한 것으로 알고 있습니다. 단 특공의 경우 단1회에 한해 가능한것으로 알고 알고 있습니다.
3. 신생아특공의 경우도 특례에 따라 1주택시 주택처분조건으로써 1회에 한해 특공 청약이 가능한것으로 알고 있는데, 신생아 대출의 경우는 별도 은행을 통해 확인을 하셔야 합니다, 이미 알아보셔서 알시겠지만 청약시 특공자격이나, 대출등에 대한 사항은 여러 특례와 시행령등 매우 복잡하여 실제 청약을 하는 단계에서 분양사나 입주자공고를 통해 정확하게 확인하시는게 필요하고, 대출의 경우도 은행에 직접상담을 받으시는게 좋을듯 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
남자는 기존 주택을 처분하면 주택도시기금 대출 이력이 없을 경우 디딤돌대출 신청 자격은 충족할 수 있습니다.
남자 명의로 디딤돌대출을 받는 경우 LTV는 주택 유형과 지역에 따라 70% 또는 요건 충족 시 80%가 적용됩니다.
여자가 1주택 보유 상태라면 신생아 특례대출은 가구 기준 심사로 인해 제한될 가능성이 큽니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
남자 분이 기존 집 팔고 디딤돌대출 가능성은 있습니다
소유권 이전 후 무주택 상태면 가능합니다
LTV는 얼마인가?
일반 70% / 생애최초 조건 시 최대 80% (다만 조건 까다로움)
여자 분 1주택 상태에서 신생아 특례는 혼인과 관계 없이 가능하지만 주택 소유 상태에 따라 적용 방식이 달라집니다
대출 심사는 주택금융공사 + 취급은행 기준이 복합 적용되므로, 해당 은행 상담을 통해 사전 심사를 받아보는 것이 가장 정확합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 기존 주택을 대출 실행 후 2년 내 처분 조건으로 디딤돌 대출 실행 가능합니다. 주택도시기금 대출 이력이 없어도 무주택자가 아닌 처분 조건 주택 소유자로 인정받아 신청 가능합니다.
2. LTV70% 적용됩니다.
3. 여성 1주택 보유 시 신생아 특례 대출 불가합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 남성분의 디딤돌 대출 가능 여부
- 결론: 남성분이 주택을 처분해 무주택자가 되면 대출 신청이 가능합니다.
- 설명: 디딤돌 대출은 신청일 기준, 세대원 전원이 무주택자여야 합니다. 남성분이 현재 보유 중인 1주택을 완전히 팔고 등기까지 마치면 무주택 세대주로 신청 자격을 갖출 수 있습니다.
2. 남성분 명의 대출 시 LTV
- 결론: 일반적인 디딤돌 대출에 해당되어 LTV 70%까지 가능합니다.
- LTV 80%: 생애최초로 주택을 구입할 경우 LTV 최대 80%, 대출 한도는 3억 원까지 적용됩니다.
- LTV 70%: 일반적인 디딤돌 대출이나 신혼부부 대출은 기본적으로 LTV 70%입니다.
- 추가 설명: 과거 주택소유 이력이 있으면 보통은 LTV 70%가 적용되므로, 정확한 생애최초 인정여부는 기금포털이나 은행에 한 번 더 확인하시는 것이 안전합니다.
3. 여성분 1주택 보유 상황에서 신생아 특례 대출 가능 여부
- 결론: 여성분이 1주택 보유 상황이라 신생아 특례 대환대출만 가능
- 대환대출: 만약 여성분이 기존에 갖고 있던 주택에 신생아 대출로 대환을 하는 것이라면 가능하지만, 질문 내용처럼 ‘여성분이 새로 집을 사는 경우’에는 세대 내에 주택을 가진 분이 있으면 대출이 제한됩니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
남편분의 기존 주택 처분과 혼인신고 시점에 따라 디딤돌 및 신생아 특례대출의 성패가 갈리는 상황입니다.
결론부터 말씀드리면, 현재 두 분이 각각 주택을 보유 중이므로 남편분의 주택 처분 후 무주택자 자격을 갖추는 것이 선행되어야 하며, 아내분의 주택 보유 여부가 대출 통합의 최대 변수가 됩니다.
질문에 대한 상세 답변
1. 남편의 디딤돌대출 가능 여부 (무주택 조건)
디딤돌대출은 '기금 대출 이력'보다 '대출 신청 시점의 무주택 여부'가 핵심입니다. 남편분이 기존 주택을 처분하여 무주택자가 된다면 신청 가능합니다. 다만, 혼인신고 전이라면 남편분 단독(미혼) 자격으로 신청해야 하며, 이때는 만 30세 이상 미혼 단독세대주 제한(대출한도 및 주택가격 제한)이 적용될 수 있습니다.
2. LTV 70% vs 80% (생애최초 여부)
남편분이 과거에 주택을 소유한 이력이 있으므로 '생애최초 주택구입자' 자격을 상실합니다. 따라서 생애최초 LTV 80% 혜택은 받을 수 없으며, 일반적인 LTV 70%가 적용됩니다.
주의: 만약 아내분과 혼인신고를 한다면, 아내분이 이미 주택을 보유 중이거나 보유했던 이력이 있으므로 세대 전체가 생애최초 자격에서 제외됩니다.
3. 아내 1주택 상황에서의 신생아 대출
신생아 특례대출은 '세대주를 포함한 세대원 전원 무주택'이 필수 조건입니다. 아이가 태어나더라도 아내가 주택을 보유하고 있다면 대출 실행이 불가능합니다. 신생아 대출을 받으시려면 아내분의 주택도 처분하여 부부 모두 무주택 상태여야 합니다.
대응 전략 및 조언
조심스럽게 조언드리자면, 현재 두 분의 연봉 합계가 1.1억 원이므로 혼인신고 전에 남편분이 무주택 자격으로 대출을 먼저 실행하는 것이 유리할 수 있습니다. 혼인신고를 하면 부부 합산 소득 제한(디딤돌 일반 6천만 원, 신혼 8.5천만 원)에 걸려 대출이 거절될 확률이 높기 때문입니다.
정리해드리자면, 남편 주택 처분 → 혼인신고 전 남편 단독 명의로 대출 실행 → 이후 혼인신고 순서가 현재 소득 수준에서 디딤돌을 받을 수 있는 가장 현실적인 방법입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 아내분의 주택이 디딤돌대출을 이미 받고 있다면, 혼인신고 시 기금 대출 중복 보유 문제로 대출금을 상환해야 할 수도 있으니 은행에 미리 확인하십시오.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 디딤돌대출을 받기 위해서는 무주택자가 되어야 합니다.
또한 디딤돌대출 LTV는 70%이고 80%를 받기 위해서는 생애최초만 가능하나 이전에 주택 소유 이력이 있으므로 최대 LTV 70% 가능할 것으로 사료됩니다. 또한 신생아특례대출 역시 무주택자에게 가능한 대출입니다.
단 혼인신고전에 남자분 무주택자인 상태에서 디딤돌 대출 LTV70%이 가장 적합한 대출이지만 소득이 6000만원 초과라 힘들지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
1 > 가능합니다 과거 이력이 아닌 현재 무주택자이면 신청할 수 있습니다. ( 단 혼인신고 전이므로 만 30세 이상 미혼 세대주 요건 필요) 2 > LTV 70%가 적용됩니다. 주택 소유 이력이 있어 생애최초가 아니기 때문에 LTV 80%는 평생 집을 처음 사는 사람만 가능합니다. 3 > 여성 1주택시 신생아 대출 불가능합니다. 신생아 대출은 세대원 전원 무주택이 필수입니다. 혜택을 받으려면 여성분 주택도 처분하거나 혼인신고 없이 남성분 별도 세대에서 신청하는 복잡한 절차가 필요합니다.