답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 갱신 후 중도 해지 및 통지 시점주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따르면, 임차인이 계약갱신요구권을 통해 계약을 연장한 경우에도 언제든 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.- 해지의 효력: 임대인이 통지를 받은 지 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.- 실무 예시: 만약 2026년 10월에 퇴거할 계획이라면, 최소 3개월 전인 2026년 7월까지는 해지 의사를 임대인에게 전달해야 합니다. 7월에 통지하면 10월에 해지 효력이 발생해 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.2. 갱신 계약 후 단기간 거주 및 퇴거의 적법성갱신요구권은 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 제도이기 때문에, 갱신 후 2년 중 일부 기간(예: 6개월)만 거주하고 나가더라도 법적으로 문제 없습니다.- 중개보수(복비) 부담: 판례와 국토교통부 해석에 따르면, 임차인이 갱신 계약 중도에 퇴거하면 새 임대차계약 시 발생하는 중개보수는 임대인이 부담하는 게 원칙입니다. 별도 특약이 없다면 임차인은 복비를 내지 않아도 됩니다.3. 보증금 5% 증액 시 확정일자보증금이 오르면, 증액분에 대한 우선변제권을 확보하려면 꼭 확정일자를 다시 받아야 합니다.- 방법: 기존 계약서는 그대로 두고, 증액한 내용을 명시한 변경계약서나 증액계약서를 새로 작성해 그에 확정일자를 받아야 합니다.- 주의: 기존 계약서를 버리면 안 됩니다. 기존 보증금의 대항력과 우선변제권은 기존 계약서에서 인정되기 때문입니다.4. 임차인이 유의해야 할 점 및 관련 법조항갱신요구권을 행사하려면 아래 사항을 꼭 확인하세요.- 임대인의 갱신 거절 사유: 임대인이나 그의 직계존비속이 직접 입주하려고 하면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다(주임법 제6조의3 제1항 제8호).- 차임 연체: 임차인이 2기에 해당하는 월세를 연체한 적이 있으면 갱신 요구가 거절될 수 있으니 주의해야 합니다.주요 관련 법령> 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)> ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.> 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신인 경우의 계약의 해지)> ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우, 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.20년 전에 증여받은 주택을 매도하실 때, 양도차익을 어떻게 계산하는지 궁금하실 텐데요. 소득세법(제100조)과 그 시행령(제166조)에 따른 기본 원칙을 정리해보겠습니다.1. 양도차익 산정의 기본 원칙- 주택을 팔 때에는 실제 거래가격이 양도가액이 됩니다. 이때, 취득가액도 실제 거래 당시 기준으로 계산하는 것이 원칙입니다.- 증여받은 경우에는 ‘증여세 신고 시 결정된 금액’을 취득가액으로 봅니다. 만약 20년 전 증여받으면서 공시지가 1억원으로 신고했다면, 그 금액이 그대로 취득가액이 됩니다.2. 실제 매도 시 적용 방법- 실거래가로 주택을 팔았다면, 양도차익은 다음과 같이 계산합니다.(실제 매도가격) – (취득가액 1억원) – (필요경비) = 양도차익- 참고로, 토지와 건물을 함께 파는데 정확한 구분이 어려운 경우에는 감정가나 기준시가 비율로 나눠서 계산(안분계산)할 수 있습니다. 하지만 실제 거래가격이 확인되면 감정가격을 임의로 적용하지는 않습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.실제로 대지 위 건물을 철거하고 땅의 형질을 농지로 바꾸는 작업을 거치면, 법적으로 지목 변경이 가능합니다.1. 지목 변경의 법적 근거와 요건지목 변경은 단순히 서류만 제출한다고 해서 이루어지지 않습니다. 아래와 같은 관련 법령에 따른 실질적인 용도 변경이 선행되어야 합니다.- 지목 변경 신청 권리(공간정보관리법 제81조): 토지 소유자는 지목을 변경할 사유가 생긴 날로부터 60일 이내에 지적소관청에 변경 신청을 해야 합니다.- 필수 조건 – 형질 변경(동법 시행령 제67조): 국토계획법 등 관계 법령에 따라 토지의 형질 변경 등 공사가 모두 마무리된 경우에만 지목 변경 신청이 가능합니다. 다시 말해, 대지에 깔린 자갈이나 보도블록을 제거하고 농작물을 심을 수 있는 흙으로 땅을 조성하는 공사가 모두 끝나야 합니다.- 건축물 멸실 의무(건축법 제28조): 만약 대지에 이미 건물이 있다면, 반드시 건축물 멸실 신고를 하고 철거를 마쳐야 합니다. 건물이 남아있는 상태에서는 농지로 지목을 바꾸는 것이 절대 불가능합니다.2. 실제 진행 순서 및 유의할 점- 건물 철거와 멸실 신고: 먼저 건축물을 철거한 뒤, 시·군·구청 건축과에 멸실 신고를 합니다.- 형질 변경과 경작: 해당 부지(약 30평)를 농사에 적합하도록 정리한 뒤, 실제로 작물을 심어야 합니다.- 지목 변경 신청: 현장 사진 등 형질 변경을 증명할 수 있는 자료와 함께, 지적소관청(민원실)에 지목 변경 신청서를 제출합니다. 담당 공무원이 현장에 직접 나와 실제 경작 여부를 확인하고, 요건에 맞는 경우 지목이 변경됩니다.- 농지연금 신청: 지목이 변경된 후 등기부등본을 정리해, 농어촌공사에 농지연금을 신청하게 됩니다.3.제 언대지는 보통 농지보다 공시지가가 훨씬 높게 책정됩니다. 지목을 농지로 전환하면 토지 자산 가치가 내려가 나중에 땅을 팔 때 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 농지연금 수급액이 자산 가치 하락분을 충분히 보완하는지 미리 계산해보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.일부 아파트가 급매물로 나왔다고 해도, 가격 자체가 여전히 감당하기 쉽지 않은 수준입니다. 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되고, 중과가 다시 적용될 것이라는 전망이 겹치면서 세금 부담을 피하려는 ‘매물 출회’ 현상이 나타나는 건 사실입니다. 하지만 말씀하신 것처럼, 시장 상황은 그렇게 단순하지 않습니다.첫째, 가격 괴리의 심화입니다. 예를 들어 10억 원이 내려갔다고 해도 75억 원이라는 매매가는 여전히 초고가 자산에 속합니다. 이런 매물은 보통 강남이나 용산 등 주요 지역의 대형 면적 또는 랜드마크 단지인 경우가 많은데, 현재처럼 금리가 높고 대출 규제가 엄격한 상황에서는 이 금액을 감당할 수 있는 실수요층이 극히 제한적입니다.둘째, 보유세와 양도세 사이에서 다주택자들의 셈법이 복잡해지고 있습니다. 양도세 중과가 다시 시행되면 매물을 거둬들이고 시장 관망에 들어가는 집주인도 많겠지만, 반대로 높은 보유세 부담 때문에 결국은 급매가 계속 나올 가능성도 있습니다. 매수자 입장에선 향후 가격이 더 하락할 것이란 기대감이 커진 상태라, ‘조금만 더 기다리면 더 싸게 살 수 있다’는 분위기가 강하게 깔려 있습니다.셋째, 거래 절벽 현상이 더욱 심해지고 있습니다. 실제로 매물이 나와도 매도자는 ‘세금만큼만 가격을 낮추겠다’는 입장인 반면, 매수자는 훨씬 더 큰 폭의 가격 인하를 기대하면서 양쪽의 눈높이 차이가 커, 쉽게 거래가 이뤄지지 않고 있습니다. 이런 상황이 하반기까지도 이어질 가능성이 높습니다.정리하자면, 양도세 중과가 본격적으로 부활하면 매물이 줄어들면서 전체 거래량도 역대 최저 수준으로 감소할 가능성이 큽니다. 자산 가치가 높은 지역일수록 가격이 쉽게 떨어지지 않는 경향이 나타나겠지만, 실질적인 거래마저 멈추는 ‘심리적 빙하기’는 피하기 어려울 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 준공 전 ‘임시사용승인’ 상태, 대출 연장에 문제가 될까요?임시사용승인만 받았다면 버팀목 대출 연장이 가능할 가능성이 높습니다.- 대출 규정에서는 미등기 건물이어도 (임시)사용승인 후 12개월 이내라면 분양계약서와 (임시)사용승인서 사본 등이 있으면 대출이 가능합니다.- 이미 임시사용승인을 받고 거주 중이시며 대출이 실행된 상태라면, 연장 심사 때도 해당 승인서가 유효한 서류로 인정됩니다.- 다만, 대출 한도나 보증 가능 여부는 각 은행(우리, 국민, 농협 등)의 내부 심사 기준에 따라 달라질 수 있으니, 먼저 은행 담당자에게 꼭 확인하시길 권장드립니다.2. 연장 심사 전 미리 챙기면 좋은 준비사항3월에 대출 연장 심사를 앞두셨다면 다음과 같은 준비가 도움이 됩니다.- (임시)사용승인서 사본: 관리사무소나 시행사에 요청해서 미리 받아두세요.- 입주안내문 및 분양계약서 사본: 미등기 상태임을 설명하고 임대차 관계 확인에 필요할 수 있습니다.- 은행에 미리 상담 요청: 시간이 촉박해지기 전에 현재 아파트의 준공 지연과 임시사용승인 상태를 담당 은행 직원에게 알려 추가로 필요한 서류가 있는지 확인하는 것이 안전합니다.- 공사비 분쟁 상황 체크: 현수막이 걸릴 정도라면 갈등이 크다는 신호입니다. 입주자 협의회를 통해 시공사와 조합의 협상 상황도 꾸준히 파악하시면 좋습니다.근거-주택도시보증공사 민원 상담 글

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임차인과 새 집주인이 서로 '합의'한다면 보증금을 500만 원까지 올리는 것도 가능합니다. 다만, 새 집주인은 기존 임대차계약을 고스란히 승계한 상태이기 때문에, 임차인이 원하지 않는다면 5%를 초과해서 보증금을 올릴 수 없습니다.1. 새 집주인의 임대인 지위 승계주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면, 주택을 새로 구입한 사람(새 집주인)은 자연스럽게 기존 임대인의 권리와 의무를 모두 물려받게 됩니다.즉, 전 집주인과 작성한 기존 계약의 조건, 약정 기간, 묵시적 갱신 유무 등 모든 부분을 새 집주인이 이어받는 셈입니다.따라서 새 집주인은 이전 계약의 연장선에 있기 때문에 임대료 증액 시 5% 이내로만 올릴 수 있는 제한을 그대로 적용받게 됩니다.지금이 '묵시적 갱신' 상태라면, 임차인이 동의하지 않는 한 집주인은 5%를 넘는 인상을 강제로 요구할 수 없습니다.2. 5% 초과 인상이 가능한 경우: '합의'법에서 정한 5% 한도는 임대인이 일방적으로 보증금을 올리지 못하게 막기 위한 장치입니다. 하지만, 임차인이 월세 인하(45만 원에서 42만 원) 등의 유리한 조건과 맞바꾸는 식으로, 자발적으로 500만 원 인상에 동의했다면 그 계약은 유효합니다. 상호 합의가 있다면 5%를 넘어 인상해도 법적으로 문제될 게 없습니다.지금이 '묵시적 갱신' 상태라면, 임차인이 동의하지 않는 한 집주인은 5%를 넘는 인상을 강제로 요구할 수 없습니다.계약 기간이 연장되고 갱신요구권을 한 번도 사용하지 않았다면 앞으로 한 차례(2년) 더 연장이 가능합니다.3. 요약과 조언새 집주인이 기존 계약을 승계한 만큼 임차인은 법적으로 충분한 보호를 받고 있습니다.합의할 경우: 월세 3만 원 인하 등 자신에게 이득인지 따져보시고, 합의를 결정하셨다면 바뀐 보증금과 내용을 계약서에 확실히 남기고, 새롭게 확정일자를 꼭 받아두세요.거부할 경우: "임대인 지위가 승계됐고, 5% 이상의 보증금 인상은 불가능하다"고 확실히 전달하시고, 필요하면 ‘계약갱신요구권’을 행사해서 보증금 인상폭을 50만 원으로 제한하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.만 30세 이상의 미혼 단독세대주라면 디딤돌 대출을 받기가 거의 어렵다고 보셔야 합니다. 그 이유는 미혼 단독세대주에게 적용되는 주택가격 기준이 상당히 까다롭기 때문입니다.- 주택가격 기준 초과: 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 담보주택의 평가액이 3억 원 이하여야만 대출 신청이 가능합니다. 그런데 문의하신 아파트의 분양가가 4억 2천만 원이면 이 기준을 훨씬 넘어섭니다.- 담보주택 평가액 산정: KB시세나 매매 이력이 없는 미분양 아파트의 경우, 보통 분양가를 주택 가격으로 삼습니다. 설령 공시지가가 2억 8천만 원이라도 실제 분양가가 4억 2천만 원이라면 대출 대상에서 제외될 수 있습니다.- 면적 제한: 미혼 단독세대주의 경우 주거 전용면적이 60㎡ 이하일 때만 해당 조건을 충족합니다. 이 부분도 함께 체크하셔야 합니다.현재 상황에서는 디딤돌 대출 대신, 주택가격 기준이 더 완화된 특례보금자리론이나 일반 주택담보대출 상품을 알아보시는 게 현실적입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 동거인으로 전입신고하는 게 맞나요?네, 맞습니다. 이미 친척이 그 집에 세대주로 거주하고 있다면, 본인은 별도의 세대를 만드는 것이 아니라 기존 세대의 '동거인'으로 전입신고하면 됩니다. 쉽게 말해, 세대주의 가족이 아닌 동거인 신분으로 한 집에 같이 등록하는 형태입니다.2. 전세대출에 영향을 주나요? 어떤 점을 주의해야 하나요?- 전세대출을 신청하면 은행은 대체로 '무주택 상태 유지'와 '현재 주소지'를 확인합니다. 잠시 친척집에 전입해 있는 건 대출 심사에 큰 문제가 되지 않습니다.- 하지만 추후 새 집으로 이사할 때, 반드시 잔금을 치른 당일에 바로 전입신고를 하셔야 '대항력'이 생깁니다. 이 점을 놓치지 마시고 꼭 당일에 처리하세요.3. 전입신고는 어떻게 하나요? 직접 가야 하나요?두 가지 방법이 있습니다.- 온라인 신청: '정부24' 홈페이지나 앱에서 공인인증서만 있으면 쉽게 신청할 수 있습니다. 다만, 세대주(친척)의 확인이 필요해요. 신청하는 즉시 세대주에게 문자 안내가 가고, 세대주가 정부24에서 승인만 해주면 끝납니다.- 주민센터 방문: 본인 신분증, 세대주 신분증, 세대주 도장을 챙겨가면 되고, 세대주가 동행하지 않아도 됩니다.