대지를 전,답,과수원으로 지목변경 되나요?
농지 연금 신청하려고 합니다.
알아보니 대지는 못하고 전,답,과수원만 가능하다고 하네요.
약 30평 정도 됩니다.
지목변경이 가능하나요?
반대로는 하는방법이 검색되는데 경우는 잘 모르겠네요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
농지연금 요건은 지목 = 전/답/과수원만이 아니라:
,실제 농지일 것
,본인 또는 배우자가 직접 경작
,일정 기간 이상 농지 보유
농지법상 농지로 적법
지목만 전/답으로 바꿔도 농지연금 불가 판정 나는 사례가 꽤 많습니다
농지연금 목적이라면
지목변경 시도보다 다른 농지 확보가 훨씬 안전합니다
이미 가진 토지로 꼭 하고 싶다면
지자체 농지부서 + 한국농어촌공사 농지연금 상담을 먼저 하세요
지목변경 후 안 된다고 하면 시간과 비용만 들어갑니다
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
농지연금을 위해 '대지'를 '농지(전, 답, 과수원)'로 바꾸시려는군요. 보통은 땅값을 올리기 위해 농지를 대지로 바꾸려는데, 반대의 경우라 생소하실 수 있습니다.
결론부터 말씀드리면 법적으로 지목변경은 가능하지만, 절차가 까다롭고 '실제 농사 여부'가 가장 핵심입니다.
1. 지목변경이 가능한가요?
네, 가능합니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 토지의 용도가 변경되었다면 지목변경을 신청할 수 있습니다. 하지만 단순히 서류만 낸다고 해주는 것이 아니라, 해당 토지가 실제로 농지로 사용되고 있음을 증명해야 합니다.
2. 지목변경을 위한 필수 조건
실제 경작: 대지 위에 있는 건축물(집, 창고 등)을 완전히 철거하고, 해당 땅을 농작물 경작지로 완전히 바꿔야 합니다.
3년 이상의 경작 기간: 농지법상 '농지'로 인정받으려면 지목과 상관없이 실제 농사를 지어야 하는데, 농지연금을 신청하시려면 지목 자체가 전, 답, 과수원으로 되어 있어야 하며 본인의 영농 경력이 5년 이상이어야 합니다.
농지대장 등록: 땅을 갈아엎고 농사를 짓기 시작한 후, 읍·면·동사무소에 농지대장(구 자경증명) 등재를 신청하여 승인을 받아야 합니다.
3. 지목변경 절차
토지 형질 변경: 대지 위의 시설물을 철거하고 농사를 지을 수 있는 흙을 채워 밭이나 논의 형태로 만듭니다.
지목변경 신청: 시·군·구청 민원실에 '지목변경 신청서'를 제출합니다.
현장 확인: 담당 공무원이 나와서 실제로 농사를 짓고 있는지, 주변 환경이 농지로 적합한지 확인합니다.
승인 및 등기: 승인이 나면 대장에서 지목이 변경되고, 이를 토대로 등기소를 통해 등기부등본까지 정리합니다.
주의해야 할 점 (매우 중요)
조심스럽게 조언드리자면, 30평이라는 면적이 농지연금 신청에 걸림돌이 될 수 있습니다.
최소 면적 요건: 농지연금은 '농업인'이어야 신청 가능한데, 농업인 요건 중 하나가 농지 면적 1,000㎡(약 302평) 이상입니다. 만약 질문자님이 이 30평 외에 다른 농지를 이미 보유하여 농업인 요건을 갖추고 계신 게 아니라면, 30평만으로는 농지연금 신청 자체가 어려울 수 있습니다.
땅값의 하락: 대지에서 농지로 지목을 바꾸는 순간 토지의 감정가가 크게 하락합니다. 농지연금은 땅값을 기준으로 연금액이 정해지는데, 대지일 때보다 훨씬 적은 연금을 받게 될 리스크가 큽니다.
현실적인 제안
지금 가장 먼저 확인하셔야 할 것은 "내가 현재 농업인 자격을 갖추고 있는가?"와 "30평 농지로 받을 수 있는 연금액이 실익이 있는가?"입니다.
1명 평가안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
대지를 농지로 바꾸는 것은 가능하며 절차는 건물을 철거하고 실제로 농사로 지은 뒤 시 군 구청 지적과에 지목변경을 신청하면 됩니다. 주의할점은 대지에서 농지가 되면 공시지가가 급락합니다. 농지연금은 공시지가 기준이므로 연금 수령액이 깎일 수 있으니 미리 계산해봐야 합니다. 지목 변경 후에도 농지 보유기간 2년 및 영농 경력 5년 등 연금 가입 요건을 채워야 합니다. 결론적으로 지목변경은 가능하지만 낮아진 공시지가로도 원하는 만큼의 연금이 나오는지 한국농어촌공사를 통해 먼저 시뮬레이션해 보시는 것을 추천합니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
실제로 대지 위 건물을 철거하고 땅의 형질을 농지로 바꾸는 작업을 거치면, 법적으로 지목 변경이 가능합니다.
1. 지목 변경의 법적 근거와 요건
지목 변경은 단순히 서류만 제출한다고 해서 이루어지지 않습니다. 아래와 같은 관련 법령에 따른 실질적인 용도 변경이 선행되어야 합니다.
- 지목 변경 신청 권리(공간정보관리법 제81조): 토지 소유자는 지목을 변경할 사유가 생긴 날로부터 60일 이내에 지적소관청에 변경 신청을 해야 합니다.
- 필수 조건 – 형질 변경(동법 시행령 제67조): 국토계획법 등 관계 법령에 따라 토지의 형질 변경 등 공사가 모두 마무리된 경우에만 지목 변경 신청이 가능합니다. 다시 말해, 대지에 깔린 자갈이나 보도블록을 제거하고 농작물을 심을 수 있는 흙으로 땅을 조성하는 공사가 모두 끝나야 합니다.
- 건축물 멸실 의무(건축법 제28조): 만약 대지에 이미 건물이 있다면, 반드시 건축물 멸실 신고를 하고 철거를 마쳐야 합니다. 건물이 남아있는 상태에서는 농지로 지목을 바꾸는 것이 절대 불가능합니다.
2. 실제 진행 순서 및 유의할 점
- 건물 철거와 멸실 신고: 먼저 건축물을 철거한 뒤, 시·군·구청 건축과에 멸실 신고를 합니다.
- 형질 변경과 경작: 해당 부지(약 30평)를 농사에 적합하도록 정리한 뒤, 실제로 작물을 심어야 합니다.
- 지목 변경 신청: 현장 사진 등 형질 변경을 증명할 수 있는 자료와 함께, 지적소관청(민원실)에 지목 변경 신청서를 제출합니다. 담당 공무원이 현장에 직접 나와 실제 경작 여부를 확인하고, 요건에 맞는 경우 지목이 변경됩니다.
- 농지연금 신청: 지목이 변경된 후 등기부등본을 정리해, 농어촌공사에 농지연금을 신청하게 됩니다.
3.제 언
대지는 보통 농지보다 공시지가가 훨씬 높게 책정됩니다. 지목을 농지로 전환하면 토지 자산 가치가 내려가 나중에 땅을 팔 때 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 농지연금 수급액이 자산 가치 하락분을 충분히 보완하는지 미리 계산해보시는 것이 좋습니다.
1명 평가안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
왜 대지를 전답과수원으로 지목변경 하지 않을까요?
득이 없기 때문입니다.
다들 어떻게든 대지로 만들어 활용하려고 하지
땅 가치를 떨어트리면서 지목을 변경하지는 않죠
30평이면 농지연금 의미 없습니다.
그냥 대지로 매도를 하세요
집 허물고 농사를 실질적으로 지어야 농지로 바꿔줘요
그냥 농지로 바꿔주세요 하면 바꿔주는게 아니예요
농취증, 농지계획서 써서 면사무소에 갔다 내세요
그리고 나중에 농지연금 얼마나오냐고 물어보세요
몇천원 나오면 많이 나옴니다.
그냥 쓰세요
안녕하세요. 공인중개사입니다.
지목 변경은 실제 토지 이용 현황이 먼저 변경되어야 가능합니다. 대지를 농지로 바꾸려면 농지법상 요건을 충족해야 합니다. 단순 행정 신청만으로는 지목 변경이 되지 않습니다.
농지 연금 신청하려고 합니다.
알아보니 대지는 못하고 전,답,과수원만 가능하다고 하네요.
약 30평 정도 됩니다.
지목변경이 가능하나요?
반대로는 하는방법이 검색되는데 경우는 잘 모르겠네요.
==> 기존 농지로 편입되거나 농지로 사용할 여건이 되는 경우 농지로 지목변경이 가능합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
농지연금은 대지로 지목된 토지는 대상이 아니며 전,답,과수원으로만 신청 가능합니다. 약 30평 대지는 지목변경이 원칙적으로 가능하지 않지만 일부 예외 상황에만 가능한데 현재로써는 어려울 듯 보입니다.
농지은행 전화하여 상담 받아 보시길 바랍니다.
감사합니다.