집주인 변경 후 재계약 시 보증금 인상요구.
기존 보증금 1000만원에
월세 45만원으로 5인째 거주중인 상태.
1년마다 자동 연장이고
한번도 보증금, 월세 인상된 적 없음.
그러나,
최근에 집주인이 변경이 되었고
자동연장으로 1년 더 거주하겠다하니
보증금 인상을 요구함.
보증금 1500만원 월세 42만원
원하는데 서로 합의가 되면
보증금을 한번에 500만원이나
더 받아도 아무런 문제가 없는건가요?
안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
5년째거주중이면 현재 묵시적갱신상태인데
6년째되는날까지계약이유효합니다
따라서집주인이계약사항외의권리를 주장할수없습니다
단계약갱신권은소멸된상태이므로참고바랍니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
임차인과 새 집주인이 서로 '합의'한다면 보증금을 500만 원까지 올리는 것도 가능합니다. 다만, 새 집주인은 기존 임대차계약을 고스란히 승계한 상태이기 때문에, 임차인이 원하지 않는다면 5%를 초과해서 보증금을 올릴 수 없습니다.
1. 새 집주인의 임대인 지위 승계
주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면, 주택을 새로 구입한 사람(새 집주인)은 자연스럽게 기존 임대인의 권리와 의무를 모두 물려받게 됩니다.
즉, 전 집주인과 작성한 기존 계약의 조건, 약정 기간, 묵시적 갱신 유무 등 모든 부분을 새 집주인이 이어받는 셈입니다.
따라서 새 집주인은 이전 계약의 연장선에 있기 때문에 임대료 증액 시 5% 이내로만 올릴 수 있는 제한을 그대로 적용받게 됩니다.
지금이 '묵시적 갱신' 상태라면, 임차인이 동의하지 않는 한 집주인은 5%를 넘는 인상을 강제로 요구할 수 없습니다.
2. 5% 초과 인상이 가능한 경우: '합의'
법에서 정한 5% 한도는 임대인이 일방적으로 보증금을 올리지 못하게 막기 위한 장치입니다. 하지만, 임차인이 월세 인하(45만 원에서 42만 원) 등의 유리한 조건과 맞바꾸는 식으로, 자발적으로 500만 원 인상에 동의했다면 그 계약은 유효합니다. 상호 합의가 있다면 5%를 넘어 인상해도 법적으로 문제될 게 없습니다.
지금이 '묵시적 갱신' 상태라면, 임차인이 동의하지 않는 한 집주인은 5%를 넘는 인상을 강제로 요구할 수 없습니다.계약 기간이 연장되고 갱신요구권을 한 번도 사용하지 않았다면 앞으로 한 차례(2년) 더 연장이 가능합니다.
3. 요약과 조언
새 집주인이 기존 계약을 승계한 만큼 임차인은 법적으로 충분한 보호를 받고 있습니다.
합의할 경우: 월세 3만 원 인하 등 자신에게 이득인지 따져보시고, 합의를 결정하셨다면 바뀐 보증금과 내용을 계약서에 확실히 남기고, 새롭게 확정일자를 꼭 받아두세요.
거부할 경우: "임대인 지위가 승계됐고, 5% 이상의 보증금 인상은 불가능하다"고 확실히 전달하시고, 필요하면 ‘계약갱신요구권’을 행사해서 보증금 인상폭을 50만 원으로 제한하세요.
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
주택임대차계약에서는 최초 1년 계약을 했더라도 최초 2년까지는 법에서 정한 최단 임대기간이 적용됩니다. 2년차에 가서 자동연장인 묵시의갱신 여부를 따져볼수 있는 것입니다. 그러므로 계약기간 만기 시점여부 다시 계산해 보시구요. 첫 임대차부터 계속 묵시의갱신이 되었다면 아직 계약갱신요구권은 사용하지 않으셨을것 같은데 위 계약기간에 맞춰 계약갱신요구권을 사용하신다면 5% 증액제한이 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1년 단위일 경우 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 1년 5% 상한에서 협의가 가능합니다.
다만 협의사항이고 의무사항은 아니므로 계약갱신청구권을 행사를 해서 2년 더 기존 조건 그대로 거주를 하시면 될 것으로 보여 집니다. 다만 2년 후는 완전한 새로운 계약이 되어 임대인이 마음대로 임대료를 조정은 할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
합의만 되면 가능은 하지만, 임차인은 거절할 권리가 있습니다
임대인이 바껴도 임대차는 승계가 되므로 기간까지는 거절할수 있습니다
기간이 됐을때 계약 갱신청구권을 안썻으면 썼을때5%만 올릴수 있고 아니라면 시세대로 올릴수 있습니다
어떤 상태인지 확인을 하시고 대처를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
5년 동안 같은 금액으로 지내시다가 갑작스러운 보증금 인상 요구에 당황스러우셨겠네요. 집주인이 바뀌었더라도 세입자의 권리는 법적으로 보호받으므로, 무조건 집주인의 요구에 따를 필요는 없습니다.
결론부터 말씀드리면, 질문자님이 동의하지 않는다면 집주인은 보증금을 한 번에 500만 원이나 올릴 수 없습니다.
1. 5% 상한선의 법칙 (전월세 상한제)
우리나라 주택임대차보호법에 따라, 임대인은 재계약 시 기존 임대료(보증금 및 월세)의 5%를 초과해서 올릴 수 없습니다.
현재 조건: 보증금 1,000만 원 / 월세 45만 원
법적 최대 인상폭: 보증금만 올릴 경우 최대 50만 원까지만 인상 가능합니다.
집주인의 요구: 500만 원 인상은 기존 보증금의 50%에 해당하므로 법적 상한선을 명백히 위반한 요구입니다.
2. 집주인이 바뀌어도 권리는 승계됩니다
새 주인이 "나는 이전 주인과 계약한 게 아니니 새로 계약하자"고 주장할 수 있지만, 법적으로 새 주인은 전 주인의 임대인 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 기존 계약 조건과 질문자님의 권리(계약갱신요구권 등)는 그대로 유지됩니다.
3. 묵시적 갱신(자동 연장) 상태라면?
이미 계약 만료 2개월 전까지 아무런 연락이 없어서 '묵시적 갱신'이 된 상태라면, 새 주인은 기존과 동일한 조건으로 계약을 유지해야 합니다. 즉, 이번 1년 연장 기간에는 단 1원도 올릴 의무가 없습니다.
4. 집주인의 제안(보증금↑ 월세↓)은 합리적인가?
집주인이 보증금을 500만 원 올리는 대신 월세를 3만 원 깎아주겠다고 제안했는데요, 이를 '전월세 전환율'로 따져봐야 합니다.
보증금 500만 원을 월세로 환산할 때, 현재 법정 전환율(약 5.5% 내외)을 적용하면 월세 약 23,000원 정도의 가치입니다.
집주인은 3만 원을 깎아준다고 했으니 계산상으로는 아주 나쁜 제안은 아닙니다. 하지만 이는 질문자님이 '500만 원의 여유 자금'이 있고 '합의'를 해줄 때만 성립합니다. 법적으로 강제할 수 있는 권리가 아닙니다.
💡 어떻게 대응하면 좋을까요?
새 주인과 첫 단추를 끼우는 단계이니 너무 날 선 대응보다는 법적 근거를 바탕으로 협상하시는 것을 추천합니다.
"5% 상한제" 언급: "법적으로 재계약 시 인상 폭은 5%로 제한되어 있어 500만 원 인상은 어렵습니다"라고 정중히 말씀하세요.
계약갱신요구권 행사: 만약 이번에 정식으로 재계약서를 쓴다면 '계약갱신요구권'을 사용하겠다고 하세요. 이 권리를 쓰면 집주인은 5% 이내에서만 증액을 요구할 수 있습니다.
합의 거부 가능: 500만 원이라는 큰돈을 당장 마련하기 어렵다면, 법적 상한선인 50만 원 증액만 제안하거나 기존 조건대로 동결을 요구하셔도 질문자님을 강제로 쫓아낼 방법은 없습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 혹시 현재 계약 만료일이 정확히 언제인가요? 만료일 2개월 전이 지났는지 여부에 따라 질문자님이 가질 수 있는 카드가 달라지니 이 부분을 꼭 확인해 보세요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 서로 합의하면 보증금 500만 원 인상도 법적으로 문제가 없습니다.
기존 월세 계약이 1년 자동 연장 형태라면 만기 시 새로운 계약 체결로 간주되어 임대인과 임차인이 자유롭게 조건 변경 가능합니다.
감사합니다.
기존 보증금 1000만원에
월세 45만원으로 5인째 거주중인 상태.
1년마다 자동 연장이고
한번도 보증금, 월세 인상된 적 없음.
그러나,
최근에 집주인이 변경이 되었고
자동연장으로 1년 더 거주하겠다하니
보증금 인상을 요구함.
보증금 1500만원 월세 42만원
원하는데 서로 합의가 되면
보증금을 한번에 500만원이나
더 받아도 아무런 문제가 없는건가요?
===> 현재 상황에서 계약갱신 청구권을 행사한다고 한다면 기존 보증금 또는 월세 중 5% 범위 내에서만 인상 가능합니다. 한꺼번에 인상범위를 초과하여 인상을 하는 경우 거절 할 수 있고 이러한 행위가 불법이 되지 않습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 재계약시에 보증금 인상에는 제한이 없습니다. 주로 두 당사자간 합의에 따라 정하게 됩니다. 단, 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우와 임대인이 임대사업자에 등록된 경우에만 5%이내 인상으로 제한이 됩니다. 이러한 경우를 제외하고는 임대인은 시세혹은 원하는 만큼의 인상을 요구할수 있고 임차인이 이에 동의하여 연장을 하거나 수용하기 어려운 경우 만기퇴거를 하시게 됩니다. 질문의 경우에서는 임대인이 개인이고 질문자님에게 갱신청구권이 있다면 5%이내로 제한하겠으나, 위 글에서는 갱신청구권사용여부를 알수 없기에 답을 드리긴 어렵고 혹시라도 이전까지 사용한 적이 없다면 지금이라도 만기 6~2개월전 사용의사를 전달하시고 법에 따라 5%이내 인상만을 할수 있다는 점을 통보하시면 될듯 보입니다 .