답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.혼인신고 시기와 순서에 대하여가장 추천하는 순서는 먼저 2주택자가 된 후(두 번째 집 취득 후) 혼인신고를 하는 것입니다. 각각 주택을 보유한 상태에서 혼인하여 2주택이 되면, 혼인한 날로부터 10년 이내에 먼저 파는 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있는 '혼인 합가 특례'가 적용되기 때문입니다. 만약 혼인신고를 먼저 하고 집을 사게 되면 일반적인 일시적 2주택 규정(현재 3년 이내 매도)만 적용받게 되어 선택의 폭이 좁아질 수 있습니다.공동명의 여부와 취득 시점두 번째 집을 구매할 때 처음부터 공동명의로 진행하는 것이 장기적으로 유리합니다. 종합부동산세는 인당 기본 공제가 적용되므로 지분을 나누는 것이 세 부담을 낮추는 길이며, 나중에 집을 팔 때도 양도소득세는 과세표준이 분산되어 절세 효과가 큽니다. 다만, 취득 시점에 여자의 지분에 대해서는 2주택자 세율이 적용될 수 있으므로 이 부분은 미리 체크해야 합니다.질문에 대한 답변 정리첫째, 혼인신고 시기는 두 번째 주택을 취득한 이후에 하는 것이 세법상 가장 안전하고 유리합니다.둘째, 공동명의는 종부세와 양도세 절세를 위해 적극 추천합니다.셋째, 공동명의를 하신다면 '두 번째 주택 공동명의 취득'을 먼저 완료하신 다음, 그 이후에 '혼인신고'를 하는 순서가 가장 좋습니다.계획하신 대로 첫 번째 집을 3년 이내에 매도하신다면 일시적 2주택 비과세 요건도 충족되므로, 이 순서만 잘 지키시면 세금 혜택을 극대화하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 원룸 계약 시 월세는 선불로 내는 게 맞나요?보통 원룸이나 작은 주택을 임대할 때는 월세를 먼저 내는 경우가 많아요. 민법 제633조에는 원래 건물이나 땅의 임대차에서는 매월 말에 월세를 후불로 주는 것이 원칙이라고 나와 있지만, 이건 어디까지나 합의가 없을 때의 기본 규칙입니다. 실제로는 집주인과 세입자 간에 따로 정한 내용(특약)이 우선이에요.특히 원룸 같은 경우, 세입자가 월세를 내지 않고 갑자기 이사를 가버릴 위험이 있기 때문에, 입주할 때 보증금뿐만 아니라 첫 달 월세도 선불로 받는 게 흔한 실무 관례입니다.2. 입주도 전에 왜 미리 월세를 내야 하나요?보통 잔금을 치르는 날이 임대차 계약의 시작일이자 집에 들어갈 수 있는 날로 정해져요. 오늘 계약서를 쓰고 보증금과 첫 달 월세를 냈다면, 오늘부터 그 방을 쓸 권리가 생긴다고 보면 됩니다. 집주인 입장에서는 방을 내주기도 전에 월세를 못 받은 채로 계약이 시작되는 게 걱정스럽기 때문에, 첫 달은 미리 받는 경우가 많아요.3. 확인하고 대처할 점- 계약서 확인: 계약서에 '차임 지급 방식'이라는 항목이 있는데, 거기에 선불인지 후불인지 표시돼 있어요. 대개의 경우 '선불'에 체크가 되어 있을 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.계약 기간이 아직 남아 있는데 개인 사정으로 이사를 가야 하는 경우, 법적으로는 계약이 끝날 때까지 월세를 계속 납부해야 할 의무가 있습니다. 다만 현실에서는 보통 다음과 같은 방법으로 해결하는 경우가 많습니다.1. 새로운 세입자 구하기 (가장 일반적인 방법)먼저 임대인에게 상황을 솔직하게 설명한 뒤, 직접 또는 부동산을 통해 새로운 세입자를 찾는 것이 보통입니다. 새로운 세입자가 계약을 맺으면 기존 계약은 자연스럽게 종료되고, 보증금도 돌려받을 수 있습니다.2. 중개수수료 부담계약 기간을 채우지 못하고 나오는 경우, 새로운 세입자와의 계약에 필요한 중개수수료(복비)를 기존 세입자가 내는 게 일반적입니다. 이 부분이 실질적으로 위약금 역할을 하게 됩니다.3. 임대료 정산새로운 세입자가 들어올 때까지 월세와 관리비는 기존 세입자가 부담해야 합니다. 다음 세입자가 빨리 구해지지 않으면 남은 기간의 월세가 보증금에서 차감될 수도 있으니 유의해야 합니다.추천하는 대응 방법- 임대인에게 즉시 연락: 상황을 최대한 예의 있게 설명하고, "부득이한 사정이 생겨 중간에 나가게 됐다. 다음 세입자 구하는 데 적극적으로 협조하겠다"고 먼저 이야기하는 것이 좋습니다.- 부동산에 방 내놓기: 임대인의 동의를 구한 뒤, 여러 부동산에 방을 맡겨 최대한 빨리 새로운 세입자를 찾는 게 중요합니다.- 합의점 찾기: 경우에 따라선 임대인이 배려해서 중개수수료만 부담하는 조건으로 보증금을 돌려주기도 합니다. 대화를 통해 최대한 원만하게 조율해 보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전출 신고, 미리 하셔도 괜찮아요매도인은 잔금을 받는 즉시 소유권을 넘겨주게 됩니다. 그렇기 때문에 전날이나 당일 오전에 전출 신고를 미리 하더라도 법적으로 손해보는 일은 없습니다. 오히려 매수인 입장에서는 대출이 빨리 나와야 하니, 매도인이 미리 전출을 해주는 게 서로에게 이롭습니다.2. 매수인 대출 “꼬임” 풀기: 오전 골든타임 활용매수인 대출이 나와야 내 잔금이 해결되는 상황이라면, 아래처럼 움직여보세요.- 이사 전날: 정부24에서 전출 신고를 마칩니다.- 오전 9시 쯤: 매수인이나 대출 담당자(법무사)에게 전출 완료 사실을 알려주세요. 필요하다면 전입세대열람원(이름이 빠진 상태)을 사진으로 보내주면 됩니다.- 오전 10~11시: 은행은 전출 확인 후 매수인(또는 매도인) 계좌로 대출금을 바로 입금합니다.- 입금이 확인되면: 즉시 새 아파트 잔금을 보내고, 관리사무소에서 열쇠를 받으세요.- 오후: 새 아파트에 이삿짐을 넣으면서 전입 신고까지 마무리하시면 됩니다.3. 실무 팁: 대출 담당자와 소통하기매수인 쪽 대출을 담당하는 은행 직원이나 법무사 연락처를 받아두세요.직접 전화해서 “내가 몇 시까지 전출을 마치고 증빙을 보내드리면, 대출금은 몇 시쯤 입금되는지” 확실하게 확인해 두면, 이사 당일에도 마음이 편합니다. 실제로는 이삿짐 사진이나 전출 접수증만으로도 바로 대출이 집행되는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공매로 집이 낙찰되어 막막하실 때, 현실적으로 가장 도움이 될 수 있는 대응 방안인 ‘이사비 협상’을 중심으로 기술합니다.1. 낙찰자 입장과 점유자 권리낙찰자가 잔금을 내기 전에도 점유자에게 “집을 비워달라”고 요청할 수는 있지만, 법적으로 강제로 퇴거시킬 수 있는 건 잔금을 모두 납부해 소유권을 완전히 넘겨받은 이후부터입니다. 그리고 공매는 경매와 달리 법원 ‘인도명령’ 제도가 없어서, 낙찰자가 직접 명도소송을 해야 합니다. 이 과정이 길게는 6개월에서 1년 정도 걸릴 수 있어요.2. 이사비 협상 어떻게 할까사실 낙찰자도 명도소송을 하면 시간과 돈이 꽤 들어가 걱정합니다. 이 점을 잘 활용해 협상하면 좋습니다.- 협상 시점: 보통 낙찰자가 잔금을 내기 전후로 연락이 오는데, 그때가 제일 좋은 타이밍입니다.- 명분 만들기: “갑자기 낙찰 소식을 듣게 되어 이사 준비할 시간이 필요하다. 서로 힘들게 명도소송까지 가지 말고, 집행 예상비용 정도만 이사비로 지원해주면 최대한 빨리 집을 비워주겠다”고 제안하면 실질적입니다.- 이사비 규모: 보통 실비(평당 일정 금액)나 낙찰자가 생각하는 선에서 정해집니다. 대부분 수백만 원 안팎에서 협상이 이뤄집니다.3. 현실적인 대응 순서- 잔금 납부 확인: 우선, 낙찰자가 실제로 2월 19일까지 잔금을 넣는지 확인하세요. 만약 미납하면 집이 다시 공매로 나올 수 있고, 직접 입찰에 참여할 기회가 있습니다.- 이사비 협상: 낙찰자가 잔금을 냈다면, 집을 넘기는 조건으로 ‘이사비 지원’과 '이사 기간 유예’를 떳떳하게 요구하세요.- 합의서 작성: 협상이 됐다면 꼭 “이사비를 받는 동시에 열쇠(비밀번호)를 넘기고 퇴거한다”는 식의 합의서를 작성해야 안전합니다.4. 주의할 점- 무작정 버티기: 별다른 소득 없이 소송에서 지게 되면 이사비는커녕 소송 비용까지 부담할 위험이 있습니다. 적정한 수준에서 협상하고 이사비를 받고 나오는 것이 현실적으로 유리합니다.- 직접 매수 제안: 집을 정말 떠나기 싫을 땐 낙찰자에게 이사비 대신 “내가 낙찰가보다 조금 더 얹어줄 테니 집을 나한테 다시 팔라”는 식으로 제안하는 방법도 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.실거주 만족도와 자산 가치 상승을 기대한다면 집을 매수하는 것이 유리할 수 있습니다. 하지만 7년 뒤에 발생할 재건축 분담금과 다주택자에게 부과되는 세금이 부담스럽거나 계산이 어렵다면, 전세로 거주하면서 현금을 확보하는 편이 더 안전할 수 있습니다.새로 구입한 집에서 거주하다가 재건축 아파트가 완공되고 일정 기간 내에 기존 주택을 매도하는 경우, 일시적 2주택' 비과세 요건을 충족할 수 있는지 검토해보세요. '

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산을 통해 정식으로 중개 계약을 맺는 경우보증금이 올라가면서 다시 한 번 권리관계를 살펴봐야 하거나, 부동산에서 계약의 모든 과정을 책임지고 진행하는 상황에 해당합니다.비용은 원칙적으로 법정 중개 수수료율 범위 안에서 협의해 결정하게 됩니다. 참고로, 재계약은 신규 계약에 비해 절차가 훨씬 간단해서 보통 법정 수수료를 모두 내기보다는 중개인과 협의해 수수료를 깎는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.잔금을 지급하기 전에 주방 타일 하자가 발견됐다면, 이 책임은 온전히 매도인에게 있습니다.1. 관련 법령: 민법 제580조와 제582조매도인의 하자담보책임은 법에 명시된 권리입니다.민법 제580조(매도인의 하자담보책임)① 매매의 목적물에 하자가 있을 때, 매수인이 이를 알지 못해 계약 목적을 달성할 수 없다면 손해배상을 청구할 수 있다.민법 제582조(권리 행사 기간)전 두 조에 따른 권리는 매수인이 하자 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 한다.질문자님께서 오늘 하자를 발견하셨으니, 6개월 내에 매도인에게 수리비(손해배상)를 정당하게 청구할 수 있습니다.2. 세입자 문제는 매도인이 해결해야 합니다매도인이 세입자를 핑계로 책임을 피하려는 것은 법적으로 맞지 않습니다.- 매도인은 매수인에게 하자가 없는 상태로 집을 넘길 의무가 있습니다. 결국 매도인이 먼저 본인 비용으로 하자를 처리해야 합니다.- 만약 타일 파손이 세입자 책임이라면, 매도인이 수리 후에 그 비용을 세입자에게 따로 청구하면 되는 일입니다.- 세입자와 매도인 사이의 문제는 매수인인 질문자님과는 무관합니다. 매수인은 계약상 매도인에게만 하자 없는 상태로 인도를 요구할 수 있습니다.3. 결론 및 대응 방법- 아직 잔금을 지급하지 않으셨다면, 상황이 질문자님께 유리합니다. "하자가 해결되지 않으면 수리비 40만 원을 뺀 나머지만 입금하겠다"고 분명히 전달하세요.- 공인중개사에게 민법 제580조, 582조를 설명하면서, 매도인이 먼저 수리하고 이후에 세입자와 따로 정산하는 것이 법적으로 맞다고 강조해 중재를 요청해보세요.질문자님은 수리비를 부담할 이유가 없고, 매도인-세입자 사이의 문제를 신경 쓸 필요도 없습니다. 법에서 보장하는 매수인의 권리를 적극적으로 행사하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.딸 셋이 공동명의로 소유한 아파트에 어머니와 오빠가 무상으로 거주할 경우, 주로 아래와 같은 세무 이슈가 생길 수 있습니다.- 증여세 이슈(부동산 무상 사용에 따른 이익)타인의 부동산을 아무런 대가 없이 사용해 이익을 얻었다고 판단되면 증여세가 부과될 수 있습니다. 하지만 상속세 및 증여세법에 따르면, 5년간 무상 사용에 따른 이익이 1억 원 미만일 경우 증여세를 부과하지 않습니다.- 아파트 가액이 1억 4천만 원일 때일반적으로 5년간 산출되는 무상 사용 이익이 1억 원 기준에 못 미치는 경우가 많기 때문에, 이 경우에는 증여세 부담이 거의 없을 가능성이 높습니다.- 종합소득세 이슈(부당행위계산 부인)자녀(소유자) 입장에서, 직계존비속에게 아파트를 무상 임대해서 세금 부담을 부당하게 줄였다고 세무서가 판단하면, 적정 임대료를 산정해 소득세를 부과할 수 있습니다. 하지만 부모님이나 형제가 실제로 거주용으로 사용한다면, 부당행위계산 부인 규정이 적용되지 않아 별도의 임대소득세가 발생하지 않을 가능성이 큽니다.- 주택 수 산정 및 양도소득세딸들이 각각 다른 주택을 소유하고 있다면 이 공동명의 아파트도 주택 수에 포함됩니다. 이로 인해 나중에 본인 집을 팔 때 1가구 1주택 비과세 혜택을 못 받거나, 양도세가 중과될 수 있습니다.결론적으로, 아파트 금액이 크지 않으므로 무상 사용에 의한 증여세 이슈는 거의 없을 것으로 보입니다. 다만, 자녀들이 앞으로 집을 팔거나 건강보험 혜택을 받을 때 불이익이 없는지 미리 확인해보는 것이 좋겠습니다.보다 정확하고 세부적인 상담은 세무 전문가와 직접 상담해보시는 것을 추천합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.정부의 부동산 공급 대책 발표를 앞두고, 최근 대출 규제에 대한 불안감이 커지고 있는 것 같습니다.1. 대출 규제 강화 가능성최근 정부는 가계부채 증가와 수도권을 중심으로 한 집값 상승을 잡기 위해, 대출 규제를 꾸준히 검토하고 있습니다. 주택 공급 확대가 정책의 큰 축이지만, 투기 수요를 억제하기 위해 금융 규제를 함께 병행하는 것이 일반적인 흐름입니다.2. 25억 원 초과 주택 대출 금지 여부문의하신 '25억 원 초과 주택에 대한 대출 전면 금지'는 아직 확정된 내용은 아닙니다. 하지만 시장에서는 추가 규제 가능성이 계속 거론되고 있습니다.- LTV(담보인정비율) 축소: 초고가 주택에 적용되는 대출 한도가 지금보다 더 줄어들 수 있습니다.- DSR(총부채원리금상환비율) 심사 강화: 소득 대비 갚을 수 있는 원리금의 한도를 더욱 엄격하게 적용해, 실제로 받을 수 있는 대출액이 줄어드는 방식입니다.3. 앞으로 주목해야 할 점정부는 실수요자에게 피해를 주지 않으면서도, 투기 목적의 수요만 걸러내는 '핀셋 규제'도 고민하고 있습니다. 이번 달 말 발표될 공급 대책에서 구체적인 규제 방향이 함께 공개될 예정이니, 반드시 세부 내용을 확인하셔야 합니다.결론적으로,대출 규제가 지금보다 완화될 가능성은 매우 낮아 보입니다. 오히려 고가 주택에 한해 대출 문턱이 더 높아질 수 있으니, 자금 계획을 세우실 때는 현재보다 조금 더 보수적으로 잡으시는 게 좋겠습니다.