답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임대차 계약 전에 전세보증보험이 반드시 가입 가능한지 미리 확정해 주는 사전 심사 제도는 아쉽게도 마련되어 있지 않습니다. 보증기관인 HUG나 SGI 역시, 확정일자가 찍힌 계약서가 있고 잔금까지 지급되어 대항력까지 갖추어야 정식 심사를 시작하기 때문입니다.그래서 번거롭더라도 말씀하신 세 가지 절차를 꼭 병행하셔야 안전하게 계약할 수 있습니다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인해 근저당이나 선순위 채권이 있는지 살피고, 집주인의 세금 체납 여부도 반드시 체크해야 합니다. 이런 사전 확인은 전세보증보험 가입을 위한 필수 조건이기도 합니다.무엇보다 중요한 것은 특약 사항을 계약서에 반드시 넣는 겁니다. 임차인에게 책임이 없음에도 보증보험 가입이 거절될 경우, 계약을 무효로 하고 임대인이 계약금을 즉시 돌려준다는 내용을 명확히 명시하셔야 합니다. 또, 안심 전세 앱 등을 통해 미리 해당 매물의 시세나 공시가격을 조회해 보고 보험 가입 가능성을 점검해보는 것도 좋은 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.일본의 지방 부동산 시장은 인구 감소와 고령화 때문에 극심한 양극화 현상을 겪고 있습니다. 한때 버블이 붕괴된 뒤 도쿄 같은 대도시권은 서서히 가치를 회복했지만, 지방에서는 빈집 문제가 심각해지면서 자산 가치가 큰 폭으로 떨어졌습니다. 실제로 살펴보면, 도로와 공공 서비스 같은 기본 인프라는 잘 갖춰진 편이지만, 인구가 줄고 있는 지역에서는 상업 시설이나 의료 서비스가 점차 사라지고 있습니다.특히 소도시의 경우, 대중교통이 부족해 자동차 없이는 이동이 어렵고, 젊은 세대가 빠져나가면서 지역 사회의 활력도 눈에 띄게 떨어지고 있습니다. 이런 모습은 한국에서도 비슷하게 나타나고 있어서, 일본 사례가 우리에게 주는 시사점이 큽니다. 지방 부동산을 자산으로 생각한다면 단순히 거주 편의성만 따질 게 아니라, 앞으로도 인프라가 잘 유지될 수 있는지부터 신중하게 살펴봐야 한다는 점을 일본의 경험이 분명하게 보여줍니다. 단순한 가격 하락을 넘어서, 지역 관리와 인구 유지를 둘러싼 여러 현실적인 어려움까지 드러나고 있기 때문입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.압구정 재건축은 단순히 아파트 단지가 변하는 수준을 넘어서, 서울 부동산 시장 전체의 판도를 뒤흔들 만한 대형 변수입니다. 요즘 반포나 대치동이 신축 아파트 공급으로 주목받는 분위기지만, 압구정은 입지와 상징성에서 확실히 독보적인 위치에 있습니다. 만약 서울시의 초고층 개발 계획이 현실화돼 60층이나 70층짜리 주동이 세워진다면, 한강변 스카이라인을 완전히 바꿔놓는 대한민국 대표 랜드마크가 탄생할 거라는 기대도 큽니다.이렇게 재건축이 이루어지면 압구정은 자연스럽게 부유층의 수요가 몰리는, 초양극화의 중심지가 될 가능성이 높습니다. 워낙 자금력이 탄탄한 수요층이 많아 대출 규제나 경기 변동에도 영향을 적게 받을 것으로 보이고요. 부동산 시장에서 압구정은 다시 한 번 넘볼 수 없는 최상위 자리를 확고히 다질 거라고 생각합니다. 그래서 자금 여력이 있다면, 압구정 재건축은 실거주든 투자든 가장 확실한 선택지라는 의견에 저도 크게 공감하게 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.중소기업 취업청년 전월세 보증금 대출, 즉 '중기청 대출'을 이용하다가 일반 '버팀목 전세자금대출'로 전환하게 되면, 대출 한도와 비율이 달라져 추가 자금이 필요해질 수 있습니다. 중기청 대출은 보증금 전액(100%)까지 대출이 나오는 반면, 일반 버팀목 전세자금대출은 보통 보증금의 70~80%까지만 대출이 가능하기 때문입니다.이처럼 대출을 연장할 때 대출 비율이 줄어들면, 줄어든 만큼 차액을 본인이 직접 마련해야 합니다. 그래서 추가 비용이 발생하지 않으려면, 대출을 신청할 때 '청년 전용 버팀목 대출' 자격이 되는지 미리 확인해 보시는 게 좋습니다. 청년 버팀목 대출은 일반 버팀목보다 대출 비율이 더 높아서 본인 부담이 줄어듭니다.또 한 가지 주의할 점은, 대출 연장 시 자산이나 소득이 일정 기준을 넘으면 가산 금리가 적용될 수 있다는 점입니다. 미리 은행에 상담을 받아 예상 상환액을 체크해보는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.양도세 중과 유예가 끝나면 세금 부담을 피하려는 다주택자들이 앞다투어 매물을 내놓을 가능성이 큽니다. 하지만 말씀하신 것처럼, 서울 주요 지역이 토지거래허가구역으로 지정돼 있고 대출 규제도 여전히 강해서 실제로 거래로 이어지기는 쉽지 않습니다. 실거주 요건이나 까다로운 자금조달 조건 때문에, 현금 동원력이 충분하지 않은 일반 실수요자들은 접근 자체가 어렵기 때문입니다.이런 상황에서는 일시적으로 매물은 늘 수 있지만, 실제 거래는 오히려 줄어드는 거래 절벽 현상이 더 심해지거나, 가격을 낮춘 급매물 위주로만 간간이 거래가 이뤄질 가능성이 높아 보입니다. 결국 시장에 나온 매물이 소화되려면 규제 완화나 금리 인하 등 추가적인 정책적 동력이 뒷받침될 필요가 있습니다. 당분간은 공급은 증가하지만 수요가 충분히 받쳐주지 못하는, 관망세가 이어질 것으로 전망됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택 청약 당첨부터 입주까지, 이렇게 진행됩니다 1. 청약 공고 확인과 신청 - 먼저 한국부동산원 청약홈 사이트나 앱에서 원하는 아파트의 청약 공고를 확인하세요. - 이때 자신의 자격 요건과 청약 가점도 다시 점검해보는 게 좋습니다. - 접수일이 되면 원하는 평형에 맞춰 바로 청약 신청을 하면 됩니다.2. 당첨자 발표와 서류 제출 - 발표일에 청약홈에서 당첨 여부를 확인할 수 있는데, 당첨되면 동·호수도 무작위로 배정됩니다. - 이후에는 일정 기간 내에 무주택 여부나 부양가족 수 등 자신이 입력한 정보를 증명할 수 있는 서류를 모델하우스에 제출해야 합니다.3. 계약 체결과 분양대금 납부 - 당첨이 확정되면 분양가의 약 10~20%를 계약금으로 먼저 내야 합니다. - 공사 기간 동안에는 중도금을 여러 번(주로 6회) 나눠서 내게 되는데, 이때 은행의 집단대출을 이용하는 경우가 많아요. - 마지막으로 입주 시점에는 남은 금액(잔금)을 납부해야 하며, 중도금 대출을 담보대출로 전환하는 일이 많습니다.4. 사전 점검과 입주 - 아파트가 완공되기 직전에는 직접 집을 둘러보면서 하자가 있는지 확인할 수 있는 사전 점검 시간이 있습니다. - 문제가 있으면 보수를 요청할 수 있고, 잔금까지 모두 내고 등기까지 마친 뒤에야 정식으로 입주할 수 있습니다.당첨 확률을 높이는 방법질문자님 말씀처럼 무주택 기간이 길고, 청약통장 가입 기간이 오래됐으며, 부양가족 수가 많을수록 청약 가점이 올라갑니다. 또, 추첨제 방식도 있으니 자신에게 더 유리한 유형이 무엇인지 미리 파악해 놓으면 좋겠죠. 최근에는 청년이나 신혼부부를 위한 특별공급 비중도 커졌으니, 해당 자격을 갖췄다면 적극적으로 활용해보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 매매 계약을 할 때, 당사자끼리 합의만 되어 있다면 계약금과 중도금을 같은 날 동시에 지급해도 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 이처럼 계약서의 특약 사항이나 대금 지급 일정에 이를 명확하게 적어두기만 하면, 나중에 부동산 실거래 신고나 소유권 이전 등기를 진행할 때 행정적인 불이익도 걱정하지 않으셔도 됩니다.따라서 계약서를 작성할 때는 대금 항목을 계약금과 중도금으로 구분해서 각각 분명하게 적어두는 것이 좋습니다. 그리고 추후에 문제가 생기지 않도록 영수증이나 계좌 이체 내역도 꼭 남겨두세요. 무엇보다도 당사자 사이의 합의가 가장 중요하니, 서로 합의한 내용을 반드시 문서로 남겨 두면 이후 등기 과정이나 혹시 모를 법적 분쟁이 생겨도 안전하게 보호받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택금융공사의 아낌e보금자리론은 잔금일이 지난 후에도 대출을 실행할 수 있는데, 보통 이를 ‘소유권 이전 등기 후 대출’이라고 부릅니다.질문하신 것처럼 본인 자금으로 먼저 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마친 경우라면, 대출 실행일인 2월 2일 이전까지 추가로 제출해야 할 서류는 일반적으로 없습니다. 은행에서는 등기부등본을 통해 소유권 이전과 저당권 설정 여부를 전산으로 확인한 뒤, 정해진 날짜에 대출금을 입금합니다.다만 대출금이 매도인이 아닌 본인 계좌로 들어오는지 반드시 확인하셔야 하고, 승인받은 대출 조건에 변동이 생기지 않도록 대출 실행일까지 신용 상태를 유지하는 것도 중요합니다. 예를 들어, 추가 대출을 받지 않는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.SH행복주택의 우선순위 판단 기준은 모집공고일을 기준으로 삼습니다. 작성하신 내용 기준으로 보면, 2025년 12월 31일이 해당 기준일이 됩니다. 공고일 당시 서울시 해당 자치구에 거주하면서, 거주 기간 등 관련 요건을 충족해 1순위 6점을 받으셨다면, 신청 후 이사를 하더라도 당첨에는 영향을 주지 않습니다.행복주택에서는 모집공고일부터 입주할 때까지 계속해서 무주택 세대 구성원 자격을 유지하는 것이 가장 중요합니다. 우선순위와 배점은 모집공고일 현재의 상황으로 확정되기 때문에, 이후에 계약 만료로 타 지역으로 이사를 하더라도 이미 받은 우선순위 점수에는 변동이 없습니다.그래서 4월 말에 계약이 끝나 이사를 하시더라도, 당첨자 발표나 입주 자격 유지에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 입주 시점까지 반드시 무주택 자격을 계속 유지하셔야 하고, 혹시나 예기치 못한 상황에 대비해 SH공사 콜센터에 문의해 정확하게 본인 상황을 한 번 더 확인해보시는 것이 가장 안전합니다.