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상가임대의 경우 공인중개사 없이 계약가능한가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 네, 상가의 임대인과 임차인의 임대차계약은 공인중개사 없이도 가능합니다.1) 임대차계약서 작성, 작성 시 조항 및 특약사항 확인, 보증금 및 월세, 권리금 등에 대하여 서로의 신뢰가 끈끈하게 형성되고, 계약 완료 후 임대차신고 등의 절차까지 무사히 마친다면 계약 상 문제는 전혀 없다고 판단됩니다.2) 하지만 이 두 사람 간의 계약은 늘 위험이 따르고 있습니다. 정상적인 계약이라고 하더라도 여러가지 리스크가 따르기 마련이고, 그 중 특히 임대료 혹은 권리금에 대한 문제가 많이 발생하기 때문입니다. 왜냐하면 임대인은 임대료를 올리려고 하고, 임차인은 임대료를 깎으려는 심리가 기본적으로 내재돼 있기 때문입니다.2. 이에 대한 권리 및 의무에 대한 책임을 전가할 수 있는 자가 필요해질 수도 있는데, 그 역할을 할 수 있는 자가 공인중개사입니다. 1) 공인중개사는 임대인과 임차인의 신뢰를 형성해주고, 쌍방이 해야할 일들을 대신 수행해주며, 이를 바탕으로 꼼꼼하게 계약을 성사시켜주는 역할을 합니다.2) 또한 계약 후 임대인과 임차인이 해야할 임대차신고를 완료해줘야 할 의무도 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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점유권이랑 유치권과는 어떤 차이점이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 점유권과 유치권은 비슷해 보이나 사실상 다른 권리입니다.1) 우선 물권에는 점유권과 본권이 있습니다. 본권은 다시 소유권, 그리고 소유권 의외의 권리로 나뉘어지고, 소유권 의외의 권리는 다시 용익물권과 담보물권으로 나뉘어집니다.2) 담보물권에는 유치권, 질권, 저당권이 있는데, 이 중 유치권은 채권이 변제기에 있을 때, 얘기치 못한 상황이 발생돼 그 채권을 수령받지 못했을 경우 변제를 받을 때까지 유치를 주장할 수 있는 권리입니다.3) 예를들어, 건축물 공사를 완료한 수급인이 도급인에게 그 공사대금을 청구하였을 때, 도급인이 수급인의 대금청구를 미루거나 거절했을 경우, 그 준공완료한 건축물을 정당하게 점유하면서 유치를 주장할 수 있다고 이해하시면 되겠습니다.4) 반면, 점유권은 누구나 가질 수 있는 권리이지만, 정당성 여부를 가리는 것은 쉽지 않습니다. 왜냐하면 점유물에 대해서 행사하는 점유권은 적법한 것으로 추정하나, 이를 악용하여 부당하게 점유권을 행사하는 자 또한 있기 때문입니다.5) 예를들어 임대인은 임대기간이 만료된 임차인에게 퇴거를 명할 수 있으나, 임차인이 이를 거부하여 오랜 기간 점유를 할 경우, 이는 부당한 점유가 될 수 있습니다. 다른 예로 빈집을 점유한 도둑에게도 누군가가 이의제기를 하지 않는다면, 그에게 점유권을 인정한다는 선례도 있습니다.6) 경매가 실행될 경우 유치권은 수령받지 못한 채권에 대해서 우선변제권을 행사하여 변제를 받을 수 있으나, 점유권은 권리의 종류나 경우에 따라 다르므로 이 차이 또한 숙지해주시기 바랍니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.03.29
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월세2년 계약+ 묵시적갱신 2년 후 갱신요구권 기간은?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 먼저 주택임대차보호법 상 계약갱신요구권은 형성권으로써 임차인이 갱신요구권을 행사할 시 의무적으로 2년을 더 연장해주셔야 합니다.1) 그렇기 때문에 초기 계약 2년, 묵시적갱신 2년, 갱신요구권 갱신 2년일 경우 총 6년의 기간이 됩니다.2) 단, 임대인이 갱신요구권을 거부할 수 있는 상황이 몇 가지 있습니다. 예를들어, 임대인의 가족(직계비속 등)이 임차인이 거주하는 곳에 갱신 만료 후, 새롭게 거주할 의사가 있을 경우 임대인은 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있습니다.2. 그럼에도 불구하고, 임대인이 매도를 원할 경우 기존 임차인, 그리고 새로운 임대인과의 협의, 즉, 특약 시 무엇을, 어떻게 작성하느냐에 따라 새로운 임대인에게 그 권리와 의무를 승계하고 안전하게 매도를 할 수 있을 듯 합니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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신용카드 발급 받을 때 직장에 전화가 가나요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 네 그렇습니다. 물론 카드사 별로 정하는 기준이 조금씩 다르겠지만, 특히 신용카드 자체를 처음 발급 하는 분들은 심사 중 서류 상의 직장에 실제로 재직 중인지 확인하는 차원으로 전화를 드리는 경우가 대부분입니다.1) 이는 신용카드 사용 후 카드사에서 정하는 결제일에 고객님의 실제 발생하는 근로소득으로 매월 카드대금 납부가 가능한 지를 확인하고자 하기 위함입니다.저의 의견은 실제 카드사 고객센터에서 근무 한 경험을 바탕으로 적은 것으로써, 실무와 이론을 적절히 활용하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.
경제 / 대출
24.03.13
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부모 자식간 전세계약이 가능한가요 주의점
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 직계 존•비속간의 전세계약은 전세금 증여 사실만 없다면 유효합니다.1) 자녀가 부모의 주택에 전세권을 설정할 당시, 실제 자녀가 전세금을 스스로 마련하여 전세금을 지급하였다면, 이 전세계약은 법적 문제 없이 유효한 계약이 될 수 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.
경제 / 부동산
24.03.03
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아파트 계약금 더 줘야 하나요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 먼저 계약금계약은 계약 형태에 따라 다르지만, 보통 매매같은 경우는 매매대금의 10%를 계약금으로 걸어놓게 됩니다. 그리고 계약서 작성 시 특약 사항에 위약금 성격에 관한 계약금 특약을 걸어 놓는 게 일반적입니다.1) '계약서 작성 후 쌍방 중 일방이 계약을 해지하게 될 경우 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기한다.' 라는 조항이 있습니다.2) 만일 매수인이 계약을 해지하게 될 경우에는 계약금을 포기해야 하는데, 여기서의 계약금은 실제로 줬던 금전 일부가 아닌, 처음 약속했던 계약금의 10% 입니다.3) 즉, 매매가액 2억원, 계약금 2천만원일 때, 실교부액이 1천만원이라고 하더라도, 계약해지 시 매수인은 매도인에게 1천만원을 더 교부해야 합니다.2. 하지만 부동산 시장이 좋지 않다고 하더라도, 매수 후 바로 급매도를 하게 되는 경우 또한 현재 부동산 시장 흐름 상 적절하지 않다고 봅니다. 왜냐하면 부동산가액이 불안정한 현 시점에 급매도한 부동산가액은 더 더욱 하락할 수도 있을 위험이 있다고 판단되기 때문입니다. 부디 잘 판단하셔서 좋은 결과 있기를 바랍니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.03.01
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전세 2년으로 계약종료 가능할까요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 먼저 선생님께서 문의하신 내용에 대한 저의 답변은 '계약갱신요구권은 상황에 따라 거절 가능하다.' 입니다.1) 우선 주택임대차보호법 상 계약갱신요구권은 일반적으로 임차인의 계약이 만료되는 그 시점에 행사할 수 있습니다. 이는 형성권으로써 별도의 거절 사유가 없다면 당연히 임대인이 그 계약을 갱신 해줘야 할 의무가 있습니다.2) 하지만, 임대인 혹은 가족(직계비속 등)의 실거주를 목적으로 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다. 이는 거절 사유 중의 하나로써, 임대인이 주장할 수 있는 권리 중에 하나입니다.2. 즉, 임대차계약서 상 특약으로 정해 놓은 제한 사항이 별도로 없다면, 계약갱신요구권은 당연히 선생님께서 거절할 수 있는 권리 중에 하나임을 숙지하시고, 자세한 사항은 인근 공인중개사사무소에 전세 혹은 임대차로 매물을 내 놓았을 때, 문의를 하여 주시기 바랍니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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전세,매매,월세에 대한 궁금증
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 우선 선생님께서 말씀하신 것에 대해서는 정답이 없다고 판단됩니다. 왜냐하면 제가 바라보았을 때 전세, 매매, 월세는 각자의 선호도에 따라 다르기 때문입니다.1) 가장 좋은 건 대출 없이 주택을 매매하는 것인데요. 그렇지 않고 대출을 실행하여 주택을 매매하는 사람들은 대부분 그 주택을 소유하고자 하는 소유욕이 있어서 월세보다 매매를 택하는 것입니다. 투자자산으로 바라보는 사람들은 더 더욱이요.2) 주택임대차보호법상 주택임대차는 민사특별법 범위 내에서 보호를 받는다고 하나, 이 임차권을 등기하지 않는 이상 여전히 채권의 성격을 가지고 있고, 설령 등기를 해도 물권적 효력이 있는 채권이기에 물권보다는 불완전한 성격을 가질 수 밖에 없습니다.3) 반대로 전세권이나 근저당권이 설정돼 있는 주택은 소유권자가 사용•수익 혹은 처분권에 대한 제재만 받을 뿐, 여전히 물권의 성격을 가지고 있기 때문에, 누구에게나 "내 집" 이라는 것을 주장할 수가 있습니다.2. 위에서 말씀드린 권리에는 각각의 장•단점이 있습니다.1) 예를 들어 근저당권이 설정된 주택 같은 경우는 소유권자가 대출금을 변제하지 못할 경우, 경매가 실행돼 강제로 그 주택을 처분하게 될 수도 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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전세계약서 특약사항에 대해 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 제한물권이라는 것은 소유권 외의 권리들을 통칭하는 것으로 소유권자가 가지고 있는 권능의 일부를 제한하는 물권을 뜻합니다.1) 먼저 권능이란 어떤 권리의 내용을 이루는 개개의 사실로써, 사용•수익•처분권이 있습니다.2) 제한물권은 용익물권과 담보물권으로 나뉘어지며, 이 중 전세권은 용익물권에 해당하나 담보물권적 성격도 가지고 있습니다.2. 용익물권은 소유권자의 사용•수익권을 제한하고, 담보물권은 소유권자의 처분권을 제한합니다.1) 예를들어 전세권은 전세기간 동안 전세권설정자(소유권자)의 사용•수익을 제한하고, 저당권은 대출기간, 즉, 저당권이 말소되기 전까지 저당권설정자(소유권자)의 처분권을 제한합니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
23.11.18
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19세 미만 미성년자 신용카드 발급이 가능하나요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 카드사마다 다를 수는 있겠으나, 미성년자 신용카드 발급은 통상 만 18세 이상부터 가능합니다. 단, 성년이 되기전까지 단독행위는 불가하여 필요서류 지참 후 법정대리인과 동반하여 가까운 은행에 방문하셔야 합니다.2. 만 18세 미만 미성년자는 원칙적으로는 신용카드 발급이 불가합니다. 단, 만 12세 이상 미성년자부터 RF기능이 있는 체크카드 발급이 가능합니다.1) RF : Radio Frequency의 준말. 무선주파수를 이용하여 데이터를 자동으로 인식하는 기술.2) 만 12세 ~ 만 17세까지의 미성년자는 법정대리인의 대리행위로 RF 체크카드 발급이 가능합니다.3) 만 12세 ~ 만 18세까지의 미성년자는 국가 혹은 지자체와 금융사의 협력으로 청소년요금제를 적용받을 수 있으며, 각 카드 상품마다 전월 실적 등에 따른 교통요금 할인을 받을 수 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
경제 / 대출
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