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기회비용과 매몰비용은 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 우선 '기회비용'과 '매몰비용'에 대해서 정의해드리겠습니다.1) 기회비용 : 어느 한 쪽을 포기하고, 다른 한 쪽을 선택할 때 발생되는 비용.2) 매몰비용 : 어느 하나를 선택 후 발생되는 비용 중 회수할 수 없는 비용.3) 기회비용은 보통 어느 한 쪽을 포기함으로써 발생된 손실(혹은 손실제로)을 다른 한 쪽을 선택하여 취한 이득으로 상계가 가능하지만, 매몰비용은 어느 하나를 선택함으로써 되돌릴 수 없는, 즉, 다른 것으로도 대체할 수 없는 손실이 발생되는 이론으로 이해하시면 되겠습니다.* 상계 : 쌍방의 채무를 서로 탕감한다는 뜻.2. 이 두 가지 비용은 대부분 투자 결정에 많이 쓰이는 용어로 개인 또는 기업 둘 다 적용되지만, 기업에 주로 쓰이는 게 일반입니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
경제 / 경제용어
23.07.24
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채권 소멸시효 질문 드립니다.
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 우선 법률마다 정한 소멸시효는 각기 다르지만, 보통 상사 채권같은 경우는 소멸시효 완성기간이 5년입니다.2. 선생님께서 문의하신 내용에 대한 답변을 드리기 전에 소멸시효에 대한 설명부터 해드리겠습니다.1) 소멸시효란 권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 그 권리를 행사하지 않아 실효되는 제도입니다. 그 기간이 상사 채권같은 경우는 통상 5년이란 뜻입니다.2) 예를 들어 채무자가 부채 등을 연체했을 때, 채권자는 연체된 원금에 이자, 지연이자 등을 채무자에게 청구를 해야하지만, 채무자를 끝까지 신뢰한 나머지 권리를 행사하지 않아 소멸되는 경우를 생각해보십시오.3. 즉, 채권자는 이 소멸시효가 완성되지 않기 위해서 일정행위를 해야 하는데, 이 행위에는 소멸시효의 중단과 정지가 있습니다.1) 전자는 대개 청구, 압류 또는 가압류 등으로 중단되는 사유가 있고, 후자는 제한능력자의 시효정지 등 특별한 사유로 인한 정지 사유가 있습니다.4. 소멸시효는 일반적으로 연체된 채권에 한하여 쓰이는 제도로, 대출 전액 상환을 했을 경우에는 기한의 이익 만료로 쓰입니다.5. 선생님께서 문의하신 내용에 대한 저의 판단은 다음과 같습니다.1) 과거 채권에 대한 소멸시효 중단 혹은 정지 사유가 발생됨.2) 현재에는 소멸시효가 진행 중이나, 과거 소멸시효 중단이나 정지 사유 발생됐던 적이 있음.3) 소멸시효는 진작 완성됐으나, 전산 에러 발생.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
경제 / 대출
23.06.09
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DSR과 DTI의 개념과 차이점이 궁금합니다
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. DSR과 DTI는 용어에서부터 차이가 있으며, 각각에 대한 내용은 다음과 같습니다.1) DTI : 총부채상환비율. 연소득 대비 주택 관련 대출의 원리금과 기타 대출의 이자를 구하는 비율입니다. 공식으로 정리하면 '주택 관련 대출 원리금 + 기타 대출 이자 / 연소득' 입니다.2) DSR : 총체적부채상환비율. 연소득 대비 모든 대출의 원리금을 계산한 비율입니다. 이와 관련된 공식은 '전금융기관 모든 부채의 원리금 / 연소득' 입니다.3) DSR은 전금융기관 대출의 총 원리금을 포함하는 게 원칙이지만, 예외적으로 소득 외 상환재원이 인정되는 대출 등은 제외시킬 수 있습니다.2. 조건이 동일할 경우, 저는 두 지표 중 그나마 유리한 비율은 DTI라고 판단됩니다. 그 이유는 DSR에 비해 DTI는 원리금 산정 시 주택 관련된 대출만 놓고 산정하기 때문입니다. 즉, DSR보다 대출 받을 수 있는 한도를 더 높일 수 있다는 판단이지요.3. DSR은 2016년 도입된 이후 점차 전면 적용 중인 단계에 있습니다. 시행 지역이 확대되고 있지요. 아직까지는 완화로 이어질 여지가 없는 것으로 보입니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
23.05.25
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금리인상 인하에 따른 고정금리 변동가능성은?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 선생님께서 문의하신 내용에 답변을 드리기 위해서 먼저 금리에 대해 말씀드리겠습니다.1) 고정금리란 말 그대로 만기까지 고정된 금리를 뜻하며, 이에 대한 공식은 '명목이자율 + 실질이자율 ± 인플레이션' 입니다.2) 고정금리는 변동금리와 다르게 기준금리 인상이나 사회변화 등에 영향을 받지 않습니다. 즉, 만기까지 고정된 성격을 가지고 있기 때문에 경우에 따라서 변동금리보다 유리하기도 하죠.3) 그래서 초기 설정 시 변동금리보다 1%p 정도 높은 게 일반적입니다.2. 변동금리는 '기준금리 ± 가산금리'의 공식이 적용됩니다.1) 한국은행에서 고시한 기준금리와 고객의 신용, 상환능력 등에 따라 금리가 수시로 변하기 마련이죠.3. 이 변동금리와 다르게 고정금리는 인상될 여지가 없으나 인하는 가능할 수 있습니다. 그 이유는 금리인하요구권을 행사할 수 있기 때문입니다.1) 금리인하요구권은 형성권적 효력이 있습니다. 여기서 형성권이란 상대방의 의사 및 승낙을 요하지 않고, 청구할 즉시 효력이 발생하는 권리입니다.2) 즉, 금리인하요구권은 조건만 충족된다면, 행사 시 소정의 형식적인 심사를 거치기는 하지만, 그 단계가 지나면 바로 효력이 나타납니다.3) 금리인하요구권의 조건으로는 신용평점의 개선, 연소득 증가, 전문직종으로의 전환, 재산증가 등이 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상입니다. 감사합니다.
경제 / 예금·적금
23.05.24
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DSR이라는 개념을 정확히 모르겠는데요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. DSR은 총체적부채상환비율이라고 합니다. 연소득 대비 전 금융권 등에 보유하고 있는 총 부채의 원리금상환 비율이죠. DSR 도입 전 시행했던 DTI의 확장이라고 보시면 됩니다.1) DTI는 총부채상환비율인데, 이는 연소득 대비 주택 관련 부채의 원리금 상환비율을 뜻하며, 정확한 공식은 '(주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) / 연소득' 입니다.2) DSR은 위에서 말씀 드렸다시피 '총 부채의 원리금상환액 / 연소득' 으로 공식이 마련돼 있죠.2. 이 비율은 차주가 정할 수 없습니다. 즉, 금융기관에서 대출 심사를 할 때, DSR이 적용된다면 그에 따라야 합니다.1) DSR은 모든 부채를 포함하는 게 원칙이지만, 예외적으로 소득 외 상환재원이 확인되는 대출 등이 있을 경우에는 제외를 할 수 있습니다.2) DSR은 2016년 금융위원회가 마련한 지표로 도입단계에 있다가 점차 지역별로 확대적용 중에 있습니다.3. LTV(주택담보비율), DTI와 더불어 함께 적용되는 이 상환비율은 정부 정책, 사회변화 등에 따라 비율의 등락이 결정됩니다.* 실제 대출한도를 심사 및 평가할 때는 세 지표를 각각 계산한 다음 한 데 아울러 그 중 낮은 한도를 적용하지만, 여기서 저는 이 중 DSR만 놓고 예를 들어보겠습니다.1) 부동산 시장의 완화로 부동산 수요가 늘게되면 자연히 집값은 상승하게 됩니다. 한편, DSR 비율은 높아지고, 그만큼 대출을 받을 수 있는 한도는 많아지게 됩니다.2) 반대로 부동산 시장의 규제로 수요가 줄게되면, 반대로 집값은 하락하게 되고, DSR 비율은 낮아져, 대출을 받을 수 있는 한도는 적어지게 됩니다.4. 다양한 사회적 변화 등으로 인해 정해진 이 비율은 기존의 총부채 원리금상환기간이 장기 또는 단기인지에 따라서, 대출가능한도가 유리 또는 불리하게 적용될 수도 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
23.05.23
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금은 왜 안전자산이 되었을까요.
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 금이 안전자산인 이유는 단순합니다. 우스갯소리로 지구가 파괴돼도 금은 우주에 떠다닌다는 속설이 있을 정도죠. 즉, 변화무쌍한 자산에 속하기 때문에 안전자산이라고 하는 겁니다.2. 금의 역사는 고대 그리스•로마, 오스트레일리아, 아메리카 대륙 등 여러 지역에서 시작됐습니다.1) 한 국가의 통화로 쓰였던 금은 실로 아름다운 빛깔을 띄웠고 영원했으며, 그만큼 희귀한 물질이었습니다.2) 그렇다보니 수요가 많았던 당시, 금만으로는 그 수요를 충당할 수가 없어서 은 또는 동을 섞어서 화폐를 발행하기도 했습니다.3) 금의 보유량에 따라 어떤 국가는 몰락했으며, 어떤 국가는 부를 축척할 수가 있었습니다.3. 금의 가치에 따라 한 국가의 운명이 결정된다는 경각심으로 몇몇 국가는 금본위제를 시행하게 됐습니다.1) 금본위제란 한 국가에서 인위적으로 발행한 화폐와 금이 서로 등가관계를 맺는 제도입니다. 즉, 금의 수량에 따라 화폐의 교환가치가 결정되며, 그 금의 가치에 따라 화폐가치의 등락이 결정되는 거죠.2) 금본위제를 시행한 국가의 화폐는 금과 역의 관계에 있습니다. 금 가치가 하락하면 화폐 가치가 상승하게 되는 구조로 되어 있죠. 특히나 달러와 금 간의 관계가 그랬습니다.3) 공급이 부족하면 가격은 인상되기 마련입니다. 금이 부족한 만큼 그에 대한 가격은 인상됩니다. 게다가 가치가 귀한만큼 가격은 더 인상되기 마련. 달러와의 관계에서만 봐도 달러가치가 하락하는 만큼 금값은 상승하게 되는 거죠.4. 이 금본위제는 1931년 영국에서 폐지를 한 것을 시발점으로, 미국도 1933년에 폐지 선언을 했습니다. 더 이상 화폐가치가 금에 영향을 받을 수 없다는 데서 시작된 이 현상은 추 후 변동환율제 시행으로 막을 내리게 되었습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
경제 / 주식·가상화폐
23.05.22
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신용카드의 튀어 나와 있던 글자가 없어진 이유
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 선생님께서 문의하신 내용은 신용카드의 엠보싱이라고 합니다.1) 엠보싱이라는 것은 직물 표면에 열과 압력을 가하여 오목볼록한 모양을 나타내는 가공법인데, 플라스틱 소재인 신용카드에도 엠보싱 작업이 가능했습니다.2) 엠보싱은 구 기술에 따른 가공법으로, 그 당시의 정확한 카드번호와 영문명 성명을 표기하기 위해서 행했던 작업입니다.2. 추 후 기술이 발전함과 동시에 해킹 등의 위험을 예방하기 위하여 레이저 각인 기술을 사용하게 되었습니다. 1) 플라스틱 표면을 레이저로 태워서 문자를 각인시키는 가공법입니다.2) 이렇게 각인된 문자는 잘 지워지지 않고, 비용 또한 저렴하다는 장점이 있습니다.3) 그 외에도 디자인 또한 다양하게 적용 가능합니다.* 레이저 각인 기술은 컴퓨터 키보드 키캡의 각 문자를 보시면 이해가 되실 겁니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상입니다. 감사합니다.
경제 / 예금·적금
23.05.22
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리볼빙이라는게 뭔지 궁금합니다.
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 리볼빙서비스란 카드 사용금액 중 일부 결제금액만 결제되면 남은 결제금액은 미납하지 않는 조건으로 수수료와 함께 다음 달로 이월 가능한 서비스 입니다.1) 카드사에서 정한 최소결제비율(10 ~ 30%)만큼 결제될 경우, 남은 금액은 신용평점을 담보로 다음 달로 이월이 가능합니다.2) 보통 일시불에 한하여 적용 가능합니다.2. 리볼빙서비스의 다른 이름은 일부결제금액이월약정이라고 합니다.1) 미납이 되었을 경우의 불이익을 차단할 수 있습니다. 즉, 최소결제금액만 결제되면, 신용평점의 하락, 거래정지 등재에 대한 방어 효과가 있습니다. 2) 신용평점을 담보로 이월을 하기 때문에, 이월금액 보유 시에는 신용평점의 하락이 발생할 수 있으나, 전액 상환 시에는 근접하게 복구 또한 가능합니다.3) 리볼빙서비스는 신용을 담보하기 때문에, 가입기간동안에는 다른 금융기관에서 신용 거래를 할 때의 제한사유 중 하나가 될 수도 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 이상입니다. 감사합니다.
경제 / 예금·적금
23.05.22
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아파트의 전용면적과 공급면적이 무엇인가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 아파트의 전용면적은 실제 거주자가 활동할 수 있는 공간에 대한 바닥면적을 뜻합니다. 공용면적은 주민들이 공동으로 쓸 수 있는 공간의 바닥면적이지요.1) 전용면적은 쉽게 말해서 집 내부 전부를 가리킵니다. 단, 발코니는 제외하죠.2) 공용면적은 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉘어지는데, 각각 역할을 달리하고 있습니다. 주거공용면적은 아파트 복도, 계단, 엘리베이터 등이 해당되고, 기타공용면적은 관리사무소, 노인정 등이 해당됩니다.2. 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합친 바닥면적입니다.3. 우리가 보통 매매 또는 임대차 계약을 할 때, 주로 전용면적을 염두에 두고 계약을 하는 게 일반적입니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
23.05.19
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대출 갚고 있는 아파트를 팔 수가 있나요? 정말 무지합니다...
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 선생님께서 문의하신 질문이 만일 주택담보대출이라면, 근저당권을 낀 상태에서 매도를 하는 방법이 있습니다.1) 즉, 집값이 실제 5억원인데 대출액이 2억원일 경우, 3억원에 매도를 하는 것이죠. 이렇게 거래를 하게 될 경우, 매수자에게는 불리한 조건이 될 수도 있기 때문에 반드시 그 사실을 계약 즉시 알려야하며, 계약서 작성 시 특약사항을 잘 기재하셔야 할텐데, '추 후 이에 대한 다툼이 없는 것으로 하겠다.'는 취지의 문구를 같이 넣어야 문제의 여지를 줄일 수 있습니다.2. 사실상 종류가 어느 것이든 대출 있는 집이라면, 매매 방식이야 여러가지가 있겠지만, 제일 중요한 건 매도자와 매수자 간에 합의입니다.1) 대표적으로 근저당권을 말소하는 조건으로 매매를 할 건지, 아니면 채권을 인수하는 조건으로 매매를 할 건지에 따라 매매대금이 달라질 수 있습니다.2) 전자같은 경우에는 매매대금 전액(집값=대금)을 기준으로, 보통 잔금 지급 즉시 매수인과 함께 은행에 방문하여 대출금을 상환하는 동시에 근저당권 말소등기를 진행해야 합니다. 후자같은 경우는 채권액을 공제한 매매대금을 매도인에게 지불하고, 매수인은 매도인의 지위를 승계하여 채권을 인수하는 것이 일반적인 거래 형태이기 때문에, 근저당권자의 동의를 필수로 받아야 함을 숙지하셔야 합니다.3. 더 자세한 사항에 대한 질의를 원하실 경우 가까운 공인중개사사무소, 법무사 등에 문의하여 주시기 바라며, 이론적으로 더 추가 문의를 하실 사항이 있다면, 제 답글에 질의 내용을 남겨주시기 바랍니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
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