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임대 계약 시 보증금을 안전하게 지키는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하시려면 계약전 서류를 충분히 검토하고 현지 방문 조사도 철저히 하셔야 합니다. 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하며 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.보험 가입이 필수적인데, 보증보험 가입 조건을 만족해야 하므로 계약전 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
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부동산 계약시 감정평가가 필요한 경우가 있다고 하던데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독주택 등과 같이 KB시세나 부동산테크, 공시가격 등이 없는 경우에는 감정평가를 통해 금액을 산정할 수 있습니다. 단독주택이나 상가주택 등은 공시지가기준법과 원가법이 적용되는데, 절차는 의뢰 -> 현장조사 -> 자료 수집 및 분석 -> 평가 -> 평가서 발송 순으로 이루어지고, 10억원에 100~110만원 정도 발생될 수 있으나 부동산의 종류나 수량에 따라서 달라질 수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
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주택을 공동명의로 했을 때 장점과 단점이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부 공동명의로 주택을 소유하는 경우에 대해 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하는데, 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 다른 부동산 거래가 없으면 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 하지만 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
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부동산 계약 하고 누수를 발견했는데 계약해지 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.안방에 실제로 누수가 된다면 큰 하자일 수 있으므로 정확한 상황 파악이 필요합니다. 계약시점에 매도인이 하자를 알고 있었으나 매수인에게 알리지 않은 경우에는 하자담보책임이 성립할 수 있습니다. 먼저 정확한 상태 파악 후 상대방에게 연락하여 하자에 대한 사항을 이야기해서 협의를 해서 해결 방안을 찾아야 할 것입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
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중개업무 시 버팀목대출이 가능한 건물인지 알려면 대출쪽 상담사 연결하면 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사들도 대부분 기본적인 대출 상담이 가능하지만, 대출은 대출상담사를 통해 확인하는 것이 보다 정확하고 문제의 소지가 적습니다. 특히 대출이 안되면 계약에 문제가 발생하는 상황이라면 실수가 없어야 하니 대출 담당자와 협의가 필수적입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.06
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공인중개사 수험서 지난 해거 사도 상관없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 6과목중 5과목이 법과목인데, 해마다 법 개정이 있어서 가급적 최신본으로 학습하시는 것이 좋습니다. 1차과목인 부동산학개론과 민법은 변경이 거의 없으므로 약간 지난 수험서를 사용하셔도 되지만, 2차과목들은 대부분 개정이 많이 이루어지고 있어서 최신판으로 구해서 학습하실 것을 추천 드립니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.03
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공인중개사 자격증을 취득해보려고하는데 어느정도 준비를해야 취득할수있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.준비 시간을 말씀하시는 것이라면 사람마다 학습 속도나 성향이 다르기에 빠르게는 6개월에서 수년까지 다를 수가 있습니다. 공부를 해보신지 좀 시간이 많이 흐른 상태이고 다른 일도 병행해야 하는 상태라면 1차 합격을 우선적으로 하고 2차를 이후 노리는 2년에 걸친 학습법도 효과적일 수 있습니다. 1차의 민법과 2차의 공법이 당락에서 중요하게 작용하는데, 다른과목이 여유있는 점수가 나온다는 가정하에서 모의고사에서 이 과목들이 60점 이상이 나와야 무난하게 합격할 수 있을 것입니다. 학습을 위해 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관에서 연간 학습계획 등을 자세히 소개해 줍니다.) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 인강 프로그램이 적성에 잘 맞지 않으면 학원에 출강 하는 방법도 있으니 자신에 맞는 방법으로 공부하시면 자격증 취득이 가능합니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.02
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공인중개사 출판물 없이 동영상 강의로만 자격증 취득이 가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법지식이 상당히 있고 응용 센스도 좋은 분이라면 동영상 강의 및 기출문제, 예상문제 풀이 들을 수강하는 것 만으로도 자격증 취득이 가능할 수도 있겠으나, 현실적으로 자기 주도가 되지 않으면 학습 효율이 오르지 않으므로 학습과 더불어 기출문제 및 예상문제를 많이 풀어보아야만 자격 취득이 가능하리라 생각됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.01
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공인중계무자격자중계했다면문제발생궁금
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격이 없는자가 업으로 중개를 한 경우 (여러번에 걸쳐 중개) 적발이 되게 되면 공인중개사법에 의해 3년이하 지역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처해지게 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.01
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공인중개사 시험 상대평가로 바뀌나요?!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험의 상대평가 도입이 언급된 적이 있었지만 올해 국토부 관계자는 중개사 시험 응시자도 줄고 있고, 중개업소 폐업도 늘고 있어서 상황이 여의치않아 지켜보고 있으며 당장 논의가 되는 상황은 아니라고 언급하였습니다.따라서 향후 몇년간은 제도가 변경될 가능성이 낮아 보입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.31
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