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민간임대주택의 저당권 설정 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대주택이라도 임차인이 동의하는 경우에는 저당권 설정이 가능합니다. 계약일과 입주일사이에 집주인이 저당권을 설정하는 것을 방지하기 위한 특약을 넣는 것이 바람직하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생하므로 계약 이후 전입신고 익일까지 현재의 등기부등본상 권리관계 유지 및 이에 대한 위반시 계약 해제 및 납입한 대금 조건없이 반환 등의 특약을 넣는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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만기 전 전세금 받기 전 이사했어요. 제가 할 수 있는게 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 돌려받기 위해서는 보증금을 돌려받을 때까지는 대항력을 유지해야 하므로, 전입신고와 점유를 유지하셔야 합니다. 따라서 배우자의 주민등록을 유지하고 짐도 일부남겨놓고 비번을 알려주지 않으셔야 할 것입니다. 전세기간이 종료되어도 보증금을 받지 못하는 경우에는 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기되고 나면 대항력과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있는데, 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 임차권에도 불구하고 보증금을 받지 못하는 상황이 지속된다면 전세보증금 반환 소송을 청구하셔야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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재계약 후, 만기 전 이사...복비문윽
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.SH보증금지원형 장기안심주택으로 집을 구하게되면 임대인의 복비를 지원해주게됩니다. 아마도 이러한 시스템을 임대인이 잘 모르셔서 그러는 것 같은데, 제도를 검색하여 임대인에게 잘 설명해 드리면 이해하시리라 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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시골의 전원주택을 구매할 때 저렴하게 경제적으로 매입을 할 수 있는 방법이 어떤 게 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전원주택은 누구나 한번쯤은 그려보는 로망이기는 하지만, 일반적으로 도심에서 좀 떨어져 있고 주변에 인프라가 많이 갖추어져 있지 않은 전원주택을 선택하신다면 인프라 부족 및 교통에서 불편함을 느낄 수 있습니다. 아무래도 생활하다 보면 도심으로 가야 할 때가 있는데 한두번은 몰라도 자꾸 가다 보면 그 자체를 즐기는 것으로 승화하지 않는 이상 지치게 됩니다. 병원, 약국, 각종 상점, 공공청사 등을 거의 매번 차를 타고 이동해야 하는 상황이 되다 보면 힘들게 느껴지고 특히 몸이 불편하면 더욱 힘든 상황이 될 수 있습니다.하지만 실제 제일 불편한 것은 관리입니다. 도시에 있는 아파트는 현관문과 창문들만 여닫으면 기본적인 일이 끝이지만 전원주택은 비바람과 폭설 등을 입체적으로 대비해야 하고 지붕의 방수, 옥상 물탱크청소, 상하수도 관리, 사방에서 들어오는 먼지와 벌레 퇴치, 야생동물 퇴치 등 관리 포인트가 매우 많습니다. 특히 봄, 여름 잡초는 지속적인 제거가 필요해서 제일 번거로운 일인데 부지런하지 않으면 제대로 된 관리가 어렵습니다. 또한 전원주택을 찾는 사람이 많지 않으므로 매도를 하고자 할 때 어려움을 겪을 수도 있습니다.건강하고 부지런하며 고요함을 즐길 줄 알고 자연을 정말 사랑하는 분이라면 전원주택이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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주택청약 얼마나 하는게 좋을지 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 청약을 위해서 불입을 하실 때 최소 납입 금액은 2만원이나 최대 인정금액인 25만원까지 저축하는 것이 당첨 확률을 높이는 데 도움이 될 수 있습니다. 무주택 기간 15년 이상이면 최대 32점까지 받을 수 있으므로 무주택 상태 유지하고 부양가족이 추가될 때마다 가점이 되어 최대 6명 35점이 되므로 부양가족관리도 필요하며 청약통장 가입 기간 1년마다 점수가 쌓여서 15년 이상이면 최대 17점까지 받을 수 있으니 청약 통장을 꾸준히 유지하는 것이 중요합니다. 여기에 더하여 각종 특공 조건에 해당 될 수 있도록 하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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월세 2000/60 다가구 빌라 융자 + 총보증금 80%정도 되는데 안전할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 해당 주택이 다가구 주택(원룸)이라면 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘는 경우 전세보증보험 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 다가구주택의 경우에는 동일 건물의 임차인들에 대한 최우선변제금액 합계액이 주택 금액의 2분의 1을 초과하게 되면 일부 금액을 돌려받지 못하게 될 수도 있음에도 유의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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자금조달계획서에서 자금출처가 차입금만 있으면 허가가 날까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.차입금이 있으면 국세청에서 관심깊게 들어다 볼 수 있겠지만 확실한 증빙 자료가 갖추어져 있다면 허가에 큰 문제는 없을 것입니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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월세 계약이 만료전에 이사해야되는상황
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중에 임대인이 동의하지 않은 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약이 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 되므로, 먼저 집주인에게 상황을 설명하고, 보증금을 즉시 돌려줄 수 있는지 그렇지 않다면 후속세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있는지 등을 확인하시고 그에 따른 처리 방안을 협의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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비규제지역1주택자인데 동일비규제지역 추가매수대출가능?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권 및 규제지역인 경우에는 신규주택을 구입하면 기존주택을 6개월내에 처분하는 조건으로 주담대를 받을 수 있습니다. 수도권 및 규제지역이 아니라면 신규주택 구입시 소득조건(DSR)이 되는 경우 LTV 60% 한도에서 주담대를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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청약점수를 높이게 하려면 어떻게 해아하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권 인기지역인 경우 청약경쟁률이 매우 높으며 기존에 청약점수를 많이 쌓은 사람들이 너무 많으므로 현실적으로 점수를 가지고 경쟁하는 것은 어려운 상황입니다. 따라서 특별 공급이나 추첨제 물량 등을 활용하고 경쟁률이 상대적으로 낮은 비선호 타입 등을 선택하시는 것이 그나마 당첨 확률을 높일 수 있는 방법이라고 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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