답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건폐율은 대지 면적에 비해 건물이 얼마나 꽉 차게 지어졌는가를 백분율로 나타낸 것입니다. (건폐율 = 건축면적 / 대지면적 x 100) 반면, 용적률은 대지면적에 대해 연면적(건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것인데, (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 용적률 계산시 연면적에서 공중의 통행로, 물탱크, 기타 주민공동시설 등 건축법에서 정한 것들의 면적은 제외합니다. 주거지역의 건폐율은 최대 70% 이하, 용적률은 최대 500%, 상업지역은 건폐율 최대 90% 이하, 용적률 최대 1500%, 공업지역은 건폐율 70% 이하, 용적률 최대 400%, 녹지지역은 건폐율 20% 이하, 용적률 최대 100% 가 세분된 용도지역에 따라서 차등 적용될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 오피스텔은 주택법이 적용되는 아파트와 달리 기본적으로 업무시설로서 건축법이 적용되어 공용면적 비중이크고 관리비가 저렴한 수익형 부동산입니다. 도심에 위치하고 깔끔해 보이기는 하지만 대단지 아파트와 달리 편의 시설도 부족하고 가족이 거주하기에는 적합하지 않아서 대부분 직장인들이 임시로 거주하는 공간으로 활용되다보니 아파트에 비해 가격이 낮게 형성되고, 또한 연식이 오래되고 시설물이 노후되면 찾는 사람이 적어져 아파트에 비해 금액의 하락이 많이 되는 편입니다. 오피스텔은 서비스 면적인 발코니 확장을 할 수가 없어 아파트에 비해 실사용 면적이 작으며, 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트가 70~80%인데 반해 오피스텔은 50~60% 정도이니 오피스텔이 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 커뮤니티 시설 등 편의시설이 부족함 등의 단점이 있습니다. 하지만 최근 오피스텔에 대한 바닥 난방면적 제한을 해제하여 120m2를 초과해도 바닥 난방이 가능해 지게 되었고, 발코니 설치가 가능해 지는 등 오피스텔을 활성화하기 위한 법안들이 적용되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국평은 국민평형의 줄인말인데 국민평형은 전용면적 84m2 인 아파트 평형을 의미합니다. 국민평형은 아파트 초기 설계단계에서 일반적인 가족수인 5명의 인원이 거주하기에 적당하다고 설정한 평수로서 공급을 장려하는 측면에서 84m2이하의 면적에 대해 세금이나 청약방식에 있어 기준으로 하여 취득세 계산시 0.2%인 농어촌특별세 비과세혜택을 주고 청약가점제 비율도 달라지게 되어 있습니다. (아파트 건축시 대지비 및 건축비에 대한 부가세도 면제됩니다.)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.당근마켓을 통해 부동산을 거래하는 이유는 직접거래를 통해 중개수수료 비용을 절감하고자 하는 것이며, 동시에 휴대폰을 통한 거래로 매물 확인 및 거래가 편리하기에 사용이 확산되고 있는 것입니다. 하지만 부동산 직거래 경험이 없거나 관련지식이 부족한 경우 권리분석을 잘못할 수 있고 전세사기 또는 허위매물에 노출될 수 있는 등 문제가 발생할 수 있으며 거래상 발생할 수 있는 문제에 대해 전적으로 본인이 책임져야 할 수 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 즉, 현재 1년 계약이고 합의에 의해 1년 연장을 한 상황이므로 27년 4월 30일이 계약종료일이되고 임대인은 계약종료일까지 보증금을 돌려주지 않을 수 있고 임차인은 계약종료시까지 월세를 납부해야 합니다. 묵시적갱신은 성립하지 않으며 임대인이 동의하지 않으면 월세를 선불로 내고 보증금을 돌려받을 수 없습니다.보증금을 받기전에 다른 곳으로 전출을 하게되면 대항력을 상실하여 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있으므로, 먼저 가족중 일부를 전입시킨 후에 본인은 새로운 주소지로 전출을 하면 양쪽 집에 대항력을 유지할 수 있습니다.계약을 중도해지 하려는 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존에는 33평형 아파트를 국민평수라고 부르며 가장 인기있는 크기였습니다. 하지만 최근에는 1~2인 가구가 늘고 있고, 25평 아파트는 일반적으로 30평대 아파트에 비해 투자비용도 낮고 생활비나 관리비 측면에서도 유리하며, 리모델링을 실시하더라도 공사비가 적게들고 기간도 짧을 수 있는 장점이 있어서, 수도권을 중심으로 전용면적 25평형 이하 인 소형아파트가 33평형보다 더 인기를 얻고 있는 추세입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일본의 집값이 오르는 이유는 엔저현상과 낮은 금리로 상대적으로 저렴한 일본 부동산으로 해외자금 유입이 증가하여 투자가 일어나고 있기 때문입니다. 여기에 최근 일본 경제가 조금씩 살아나면서 기업실적 개선으로 고용과 소득이 증가하고 투자심리에도 영향을 미치고 있는 상황입니다. 하지만 일본의 부동산 시장은 도쿄의 핵심지역을 중심으로 집중하여 상승하고 있으며 외곽 지역은 빈집이 늘어나고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법적으로는 계약기간이 만료되면 임차인은 집을 비워주고 임대인은 동시에 보증금을 반환해주어야 합니다. 하지만 실제로는 임차인이 집을 비우고 나면 임대인은 즉시 공과금 (전기, 가스, 수도 등) 등을 제대로 정산했는지 임차인의 고의나 과실로 인한 임차목적물의 손상은 없는지 등을 확인하여 그에 따른 조치 (보증금에서 공제 등) 를 하게 되므로 반환이 약간 지연될 수 있습니다. 대부분의 경우 임차인은 보증금을 받아서 이사가는 집에 사용을 하게되므로 퇴거 즉시 반환을 요청하게되는데, 반환이 늦어지면 분쟁의 소지가 있으므로 이를 위해 사전에 반환 시기와 조건에 대해 협의가 되어 있어야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사의 중개보수는 법정상한치내에서 공인중개사와 의뢰인간의 협의에 따라서 결정될 수 있습니다. 중개보수 협의는 법적으로 아무런 문제가 없으며 실제 네고를 요청하는 경우도 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약을 갱신하는 방법에는 묵시적갱신, 계약갱신청구권에 의한 갱신, 합의에 의한 갱신 등이 있는데, 임차인에게 가장 유리한 것은 아무런 연락을 취하지 않고 자동으로 갱신되는 묵시적 갱신입니다. 문의하신 것처럼 합의에 의한 갱신이 있기전까지는 동일한 월세를 납부하시면되고 임차인이 먼저 연락하지 않아도 문제 없습니다. 묵시적갱신은 주택임대차보호법에따라서 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건(보증금 및 월세도 동일)으로 갱신이 되는 것입니다. 일반적으로 임차인이 아무런 연락을 취하지 않아도 자동으로 갱신되므로 임대인에게 먼저 연락할 필요는 없으며, 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 5% 이상 보증금 및 월세 인상을 요구한다면 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내로 인상분을 제한할 수 있습니다.