답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.광주광역시의 경우 최우선변제가 가능한 소액보증금의 금액은 8500만원이하 이고 이때 최우선변제 금액은 2800만원까지입니다. 하지만 이 금액은 선순위 저당권의 설정일자에 따라서 줄어들 수 있음에 유의하셔야 합니다. 예를 들어서 2022년도에 설정된 저당권이 있다면 소액보증금 금액은 7000만원이하 이고 최우선변제 금액은 2300만원 까지 입니다. 이렇게 설정시기에 따라서 금액이 달라질 수 있으므로 먼저 근저당권의 설정시기를 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울은 많은 사람들이 살기를 원하는 지역이다보니 수요는 많은데 반해 공급은 제한적이라서 계속해서 집값이 상승중에 있으며 일반적인 회사원이 돈을 모아서 주택을 구입하기가 매우 어려운것이 사실입니다. 하지만 눈높이를 좀 낮추어 주택의 종류나 위치, 연식, 크기 등을 줄이고 청년 및 신혼부부 대출 등을 활용한다면 불가능하지는 않을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 묵시적갱신은 2년이 되어야 가능하며 1년 계약인 경우에 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 계약종료 2개월전을 경과한 경우에는 기본 계약인 2년으로 변경될 수 있음을 알려드립니다. 묵시적갱신이 이루어진 후 임차인은 아무때나 계약갱신 거절을 임대인에게 통보할 수 있고 통보한 지 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있는데 그동안은 월세도 납부해야합니다. 그런데 특약으로 2개월치만 납부하면 된다고 되어 있다면 임차인에게 불리한 조항이 아니므로 그대로 적용이 될 수 있을 것입니다. 다만 이사시라고 되어 있으므로 퇴거를 하는 조건으로 볼 수 있어서 (기본적으로 이 조항은 묵시적갱신을 위한 조항이 아니라 일반적인 중도 해지 상황을 대비한 조건으로 판단됩니다.) 현실적으로 보증금을 받기 전에 퇴거하는 것은 위험하므로 3개월이 경과(월세도 3개월치 납부)하여 보증금을 받고 퇴거를 하는 것이 필요 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실거주는 가족 모두가 거주할 필요는 없으며 주택 명의자 1인만 거주해도 거주요건을 충족할 수 있습니다. 1세대 1주택으로 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 2년 보유하면 되고 조정대상지역인 경우에는 여기에 2년이상의 거주 요건이 추가되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직까지 정부에서 구체적인 보유세 인상 방안을 내놓지 않고 있어서 알수는 없으나 현재 69%인 공동주택 공시가격 현실화율을 90% 까지 높이는 방안이 언급되고 있습니다. 또한 공정시장가액비율도 조정을 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다. 이와 별도로 국토교통부에서는 주택가격 상승을 반영한 공동주택 공시가격 산정분(소유자 열람·의견 청취 및 조정 후 4월 30일 공시) 을 발표했는데 서울 아파트의 평균 공시가격 상승률이 18.67% 상승하여 보유세 부담이 커질 것으로 예상되고 있습니다. 무주택자들은 임대인이 상승한 보유세를 임대료를 올려서 임차인에게 전가하므로 역시 영향을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으므로 전세계약전에 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특약으로 적어야 할 사항이 있다면 전세 계약을 하기전에 미리 전달하시는 것이 좋습니다. 당일에 이야기해도 되기는 하지만 상대방이 받아들이기 어려운 사항이라면 협상이 제대로 되지 않을 수도 있으므로 사전에 공인중개사에 의사를 전달하여 사전조율을 해야 원활한 계약이 체결될 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님이나 형제에게서 무이자로 금전을 빌린 경우에 빌린 금액에다가 연 4.6%의 적정이자율을 적용한 것 만큼의 이익을 받은 것으로 간주하게 되는데, 이렇게하여 계산된 금액이 1천만원 이하인 경우에는 과세대상에서 제외되므로 2억1700만원까지는 무이자로 빌려도 과세되지 않을 수 있습니다. 하지만 대금은 반드시 향후 상환해야하고 이를 초과하게 되면 증여세가 과세될 수 있습니다. 따라서 무상대여로 차용증을 작성(대여금액, 상환기간, 이자율 명시)하되 상환기간은 10년 이내로 하시는 것이 필요합니다. 대여 및 상환에 대한 계좌이체 등 근거를 반드시 남겨야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권에서 장기간 불입중인 청약통장이 있다면 계속 유지하는 것이 좋습니다. 청약 통장 유지로 인한 점수는 장기간 보유해야 얻을 수 있는데 향후 새로운 아파트로 이사를 할 때 통장을 유지하고 있으면 도움이 될 수 있습니다. 부동산 정책은 계속해서 변경되기 때문에 또다른 기회가 생길수도 있습니다. 자금이 필요한 경우에는 통장을 담보로 대출을 할 수도 있는데 이 경우 납입 회차나 가점이 계속 유지됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다. 정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이 (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 가 발생하고 있습니다. 이러한 공시지가나 공시가격을 산출하는 목적은 정부의 재산세·종부세 등 세금부과, 건강보험료나 기초연금 수급에서의 산출 기준, 부동산 시장·동향 조사 및 관리 등을 위함입니다.