답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매를 하게되면 대출로 인한 저당권은 모두 소멸되고 낙찰자가 지불한 금액에서 저당권자를 포함한 채권자들이 권리순서에 따라서 받아가게 됩니다. 하지만 전세권자가 배당 요청을 하지 않는 경우에는 낙찰자에게서 받아가겠다는 의미이므로 이러한 권리분석을 잘 하고 경매에 접근해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고층 아파트의 경우에는 뷰가 좋을 뿐만 아니라 햇살이 환하게 들어오고 통풍도 잘되어 여름에도 시원한 바람이 들어오는 쾌적한 환경이 되기에 사람들이 선호합니다. 여기에 반대되는 조건이기에 저층아파트가 인기가 없게 됩니다.아파트 단지내 저층의 경우 건물에 막혀 답답하고, 채광시간 부족으로 에너지 효율이 나쁘고 외부에서 쉽게 보여 사생활침해 소지가 있고 벌레, 담배냄새, 매연, 소음 등 주변의 영향을 쉽게 받을 수 있습니다. 창호가 발달하지 못했던 구축아파트에서 특히 문제가 부각되는데 배관 등이 노후되어 더 문제가 쉽게 발생합니다. 하지만 상대적으로 저렴한 가격에 층간 소음으로 지적 받을 일이 없으며 출퇴근 시간 엘베를 기다리지 않아도 되는 등 여러가지 장점도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예전에는 전용면적 및 평형 수치 계산시 벽의 중심선을 기준으로 계산을 했었습니다. 하지만 1998년 10월에 전용면적 치수 산출에 안목치수 (벽의 안쪽에서 측정) 로 측정하도록 개정 되었습니다. 따라서 수치상으로는 같은 평형이라도 실제 사용 면적에서는 꽤 차이가 나게 되었습니다. 또한 과거에는 화장실 수가 적었으나 최근 아파트는 화장실이 2개 이상이 되고 드레스 룸 도 있다보니 체감이 다를 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 모든 토지는 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위해 "국토의 계획 및 관리에 관한 법률"에 따라 용도지역이 설정되어있고 용도지역에 따른 건폐율과 용적률이 설정되어 있습니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건추면적의 비율이고 (토지에 몇 %까지 건축이 가능한지) 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(얼마나 높이 올릴 수 있는지)의 비율을 말합니다. 주거지역의 경우 건폐율은 50~70%, 용적률은 50~500% 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기부채납은 재개발, 재건축 등 정비사업을 할 때 토지의 일정부분이나 현금을 무상으로 국가에 이전하는 것으로서, 기부채납을 함으로서 정비사업장은 용적률이나 종상향 등 각종 인센티브를 받아서 사업성을 높일 수 있는데 이러한 기부채납은 의무사항은 아니지만 국가에서도 돈을 안들이고 학교, 공원, 도로 등 각종 기반 시설을 건축하는데 사용할 수 있어 이러한 제도를 운용하는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 집을 안보여 주려고 하면 강제로 보여주게 할 방법은 사실상 없습니다. 그러나 집이 나가지 않으면 보증금을 돌려주기가 힘들고, 상태를 알아야 그에 맞게 다음 세입자가 준비를 할 수 있다는 점을 주지하여 임차인을 잘 설득하고 보여주는 시간을 정해 놓는 등 방법을 찾아야 합니다. 가급적 계약시 다음 임차인을 구할 때 집을 보여주도록 협조한다는 문구를 특약으로 넣어 놓는 편이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.과거에는 인터넷 상에 많은 매물이 있으나 실제로 확인 해보면 없는 가짜 매물들이 많았습니다. 하지만 공인중개사법 개정으로 시세에 부당한 영향을 미치는 행위, 시세보다 높게 표시·광고를 강요·유도하는 행위등에 대한 처벌 규정 등이 있고 이를 감시하는 기관도 존재하여 예전보다는 많이 나아진 편입니다. 하지만 그럼에도 이미 팔렸으나 미처 거둬들이지 못한 매물이 있을 수도 있으니 매물을 직접 확인을 해봐야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입은 거주지를 이전하여 입주하는 것을 뜻하고 주소이전은 거주지 이전관련하여 전입신고를 하는 것을 말합니다. 임대차에 있어 중요한 것은 전입신고와 확정일자인데, 실제로는 입주 + 전입신고를 해야 대항력이 발생하고 계약서에 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기대와 달리 지난 4월 GTX-A 노선의 평일 이용객이 예상의 절반 정도밖에 되지 않았었는데, 이는 서울역 등 주요 역이 개통이되지 않았었고 역에 대한 접근에도 시간이 많이 소요되었던 것이 주요 원인으로 지적되었었습니다. 11월말 기준으로 이용률이 64.2%까지 증가되었고 버스 노선 등이 추가되고 삼성역이 개통되어야 이용률이 증가할 것인데 삼성역 개통은 2028년으로 예정되어 있어 시간이 필요하고 노선이 지연될 수록 인구 감소 등 수요가 줄어들 가능성도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1번과 2번을 혼합하는 방법이 좋을 것 입니다. 먼저 매물을 검색하여 몇군데를 검색하고 방문하여 매물을 보고 인근에 위치한 다른 부동산도 몇 군데 들러서 확인한 후 종합적으로 검토하여 결정하시는 것이 좋을 것 입니다.