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아파트를 구매하려고 하는데요 이때 사기 안당하고 구매하는 요령은
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 당하지 않으려면, 계약전부터 서류 확인을 철저히 해야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 하며, 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야 합니다.임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있어서 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 법인이고 종업원이 있는 임대인의 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부를 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 권리관계 유지 및 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약(대출 시)을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.보증 보험 가입이 중요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.09.25
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세대주 변경 순서 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.친척집에 전입하여 세대주로 되려면 일단 전입신고를 하고 세대주분리 신청을 하시면 됩니다.먼저 전입신고를 하면 동거인이자 세대구성원이 되는데, 이후 신분증과 도장 지참하여 (기존 세대주 신분증과 도장도 지참)행정복지센터를 방문하시거나 정부24에서 세대분리를 신청하시면 세대주가 될 수 있습니다. (정부24-> 민원신청안내-> 주민등록정정신고 -> 세대분가 -> 변경 전후 세대주 입력 -> 민원신청하기 )
경제 / 부동산
24.09.25
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월세 계약하려하는데 확정일자 잔금 이사날을 어떻게 진행하면 좋을지 조언 부탁드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 계약서만 있으면 받을 수 있습니다. 대항력은 전입신고 익일 오전 0시에 발생하므로 10/18일(금) 신고하시면 10/21일(월) 오전0시에 발생합니다. (토요일, 일요일 근무 없음) 확정일자는 대항력이 있어야 비로소 유효하게 되므로 먼저 받아도 큰 의미는 없습니다. 차라리 계약서에 특약으로 "계약 이후 전입신고 익일까지 현재의 권리관계를 유지하며 근저당 설정 금지"라고 기재해 놓으시는 것이 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
24.09.25
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아파트 설계도 확인할 수 있는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트설계도는 해당 도시의 시.군.구청의 건축과에서 확인해 볼 수 있습니다. 준공 후 5년간은 보관의무가 있지만 그 이후에는 소멸될 수도 있으므로 오래된 아파트의 경우는 확인이 불가능할 수도 있습니다. 네이버 부동산에서도 개략적인 외곽 사이즈 정도는 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.25
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아파트 재건축이 어려운 경우... 가장 고려되는 사항은 뭘까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 재건축시 걸림돌이 되는 것들은 늘어난 가구의 분양 수익이 철거와 건축비용을 충당하지 못해서 조합원들이 비용을 부담하는 "재건축분담금"과 재건축으로 인한 초과 이익에 10~15%의 세금을 부과하는 "재건축부담금" 그리고 조합원들간에 존재하는 이권 차이로 인한 갈등 등이 있습니다. 특히 재건축분담금은 사업 순서상 먼저 납부를 해야 하는데, 최근 물가가 오르면서 분담금이 크게 증가하여 재건축 진행이 어려워지고 있습니다. 정부에서는 재개발, 재건축의 활성화를 위해 여러가지 제도를 손보고 있는데, 재건축 승인이 쉽게 나게되면 현금청산 대상이 되는 소유주가 늘어나서 갈등이 심화될 수 있습니다. 서울에는 강남등 요지에 대한 선호도가 높아서 계속해서 수요가 있으며 외곽에 아파트를 지어도 충족이 되지 않으므로 결국 재건축, 재개발이 가장 효과적인 해결책이므로 향후에는 규정을 변경하여 재건축, 재개발 등을 활성화 할 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.09.25
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공공민간임대 아파트에서 조기분양을 시도하는 경우... 전 세대가 동의를 안 할 경우 이뤄지지 않나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공임대아파트를 조기 분양했을 때 동의하는 임차인들만 일반분양으로 전환될 수 있습니다. 나머지 사람들은 정상적으로 기간 경과 후 분양전환 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.25
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1주택 갈아타기 주담대 담보 질문이요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.담보설정은 39평으로 하셔야 합니다. 갈아타기 할때 보통은 매도를 먼저하는데, 현재상황으로는 현재집의 잔금일과 매수한 주택의 잔금일을 맞추어 같은날 동시에 진행하셔야 합니다. 매수를 먼저 진행하시면 집에 문제가 없는지 모든 조건이 맞는지를 양쪽 공인중개사와 먼저 잘 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.25
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어떤 집으로 이사가는것이 좋은지 문의 드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.당연히 신축아파트가 좋습니다. 리모델링했다고 해도 기본 골조와 내부 자재가 노화된 것은 어쩔 수 없으므로 그만큼 수명이 단축될 수 있습니다. 물론 주변 인프라나 여러가지 제반 조건에 따라서 달라 질수는 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.24
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재건축 용적률이라는게 뭔가요? 궁금
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것입니다. (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100)예를들어 단순 계산으로 80평땅에 건폐율 60%면 최대 48평까지 1층을 지을 수 있고 (80 x 0.6), 80평땅에 용적률 200%면 160평까지 바닥면적을 만들 수 있으므로 (80 x 2.0), 같은 면적으로 4층을 올린다면 160평 / 4층 = 40평이니 한층 당 40평까지 지을 수 있습니다.실제로는 지상층 중 주차장, 경사지붕 아래 대피공간, 장애인용 엘리베이터(요즘 대부분 해당) 등은 용적률 계산시 제외되며 건폐율과 용적률도 조례에 따라 달라질 수 있으니 실제 검토시에는 건축사무소 등을 통해 세부 확인하여 진행하는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.09.24
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아파트 주차를 편하게 하려면 주차대수가 세대당 몇대정도여야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법으로 정해진 주차대수는 전용면적 85m2 이하인 경우 서울특별시 75m2 당 1대 / 광역시.특별자치시.수도권 85m2당 1대 / 시.수도권(군) 95m2 당 1대 / 기타지역 110m2당 1대 로서 가구당 1대가 훨씬 넘는 현재의 상황에 부족할 수밖에 없는 상황입니다. 따라서 가구당 1.5대 정도는 되어야 어느정도 여유가 있을 것인데, 30년 초과한 오래된 아파트는 세대당 주차 가능대수가 0.68대에 불과하고 21~30년 이하는 0.99대, 11~20년 이하 1.3대, 6~10년 1.23대, 5년 이하가 1.28대로 주차공간 부족이 심한 상태 입니다.
경제 / 부동산
24.09.24
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