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원주인에게 임대한 타운하우스를 월세로 재임대 하는 경우

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 어떤 상황인지 알아 보셔야 합니다. 기존 임차인이 전세권을 설정해 놓은 상태라면 전전세로서 임대인(집주인)의 동의가 필요없이 재임대가 가능합니다. (전전세 금지 특약이 없는 경우) 그러나 전세권이 없는 경우라면 전대차로서 임대인의 동의가 필요 합니다.어느 경우든지 기존 임차인과 신규 임차인간에 계약을 하면 되지만, 전대차의 경우에는 특히 보증금 보호를 위해서는 필수적으로 임대인의 동의서가 필요하고 전입신고를 통한 대항력을 갖추어야 하며 기존 임차인 퇴거 후 14일 이내 전차인이 전입신고를 해야 합니다. (3가지 조건 모두 만족 해야함에 유의)전전세인 경우 임대인의 동의는 필요 없지만 몇 가지 사항을 주의하셔야 합니다. 먼저, 전전세의 보증금은 기존 전세보증금보다 크면 안 됩니다. 전전세로 인한 주택 하자 발생은 기존 임차인이 책임을 져야 합니다. 또한 기존 전세 계약 기간 만료전에 전전세 계약도 만료되도록 주의해야 합니다.전전세 임차 시는 먼저 기존 임차인의 전세권이 1순위인지 확인하고, 전전세 설정등기를 해야 합니다. 그래야만 집주인이 기존 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 문제가 발생하더라도 경매 등을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다. 전대차 임대시에도 보증금 액수가 기존 임대차보다 적어야 하고 계약기간도 기존 임대차 기간 이내로 되어야 합니다. 보증금이 적은 월세로 하시면 집주인과 임차인간 1차 계약이 해지 되더라도 민법이 전차인의 6개월 점유를 보장하므로 월세를 내지 않고 점유를 이어가며 보증금을 소진할 수 있어 위험을 최소화 할 수 있습니다.전전세든 전대차든 명시적인 보호 규정이 없고 판례에 의존하고 있으므로 문제 발생시 복잡해질 수 있고 책임소지가 문제가 될 수도 있으니 가급적 임대인과 직접 계약할 수 있는 집을 알아보실 것을 추천 드립니다.

경제 / 부동산

24.04.14

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