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부부공동으로 아파트를 구입하게 된다면 배우자 한사람으로 명의를 하는것보다 어떤 혜택이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며, 공동명의인 경우 18억원(9억원 x 2명) 이상일 때 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가므로 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과, 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다. 양도소득세는 초과누진세율로 적용되므로 소득금액이 분산되는 공동명의가 훨씬 유리하며, 다른 거래가 없는 경우 2명이 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우). 상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다. 3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
경제 / 부동산
25.03.18
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다주택자 취득세 완화를 시행하면 현재와 분위기가 많이 달라질까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현행 세제는 다주택자인 경우 취득세 뿐 아니라 종부세, 양도세 등에서도 중과가 이루어져서 많은 부담이 되고 있습니다. 취득세만으로 큰 변화가 생기지는 않겠지만, 다주택자에 대한 취득세가 완화된다면 어느정도 분위기 전환을 이룰 수는 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.18
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임대인의 채권양도통지서 비협조시 대책방안이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산을 통해 임대인에게 채권양도통지서의 수령의 의미와 중요성을 설명해주시고 수령할 수 있도록 진행해 보시기 바랍니다. 반송이되거나 한다면 공시송달 방법도 알아보시고 변호사 등 전문가와 상담해보시는 것이 필요할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.18
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이사햇는데 주소 원래잇던데로 두고 이사만해도 상관없나요 ? 꼭 주소변경해야되나요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자가인 경우라면 후속 집주인이 전입신고 하기 전까지는 큰 문제는 없을 것이나, 전세나 월세인 경우라면 주소를 이전하지 않으면 대항력이 발생하지 않아서 임차권을 주장하거나 후에 보증금을 받는데 문제가 될 수 있습니다. 또한 후속 세입자가 들어오면 퇴거를 요청해 올 것입니다. 또한 이사 후 14일이내에 주소 이전을 하지 않으면 과태료가 부과 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.18
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지방 다주택자 중과세 폐지 내용에는 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금일 권성동 국민의힘 원내대표가 다주택자의 시장 기능을 수용하고 부동산 자금이 지방에 유입될 수 있도록 수도권이 아닌 지역의 주택을 구입하는 경우 1가구 2주택이나 1가구 3주택이 되더라도 중과세를 하지 않겠다라는 방침을 발표하였습니다. 첫번째 이후 주택을 지방에서 구입할 경우 주택수에 들어가지 않게하는 방식인데, 두번째부터 보유한 주택이 수도권인 경우에는 기존 과세 방식을 따르는 방식 입니다. 단, 금일 발표된 안은 기본적인 컨셉이므로 향후 당정협의를 통해 부작용이나 문제점이 없는지 확인하여 보완이 될 예정입니다.
경제 / 부동산
25.03.18
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저의 상황이 무주택자 요건에 해당되는지 궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 기준 지방 저가주택의 기준은 전용면적 60m2 (약18평)이하로 공시가격 1억원(향후 2억으로 증액 예정) 이하인 주택이므로 이에 해당하여 청약시 무주택으로 간주 되므로 기존 주택을 처분하지 않더라도 무주택으로 청약이 가능합니다. 하지만 대출은 청약과 달리 저가주택도 주택수에 포함되므로 무주택으로 취급되지 않을 것입니다. 자세한 사항은 은행의 대출 담당자와 상의해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.03.18
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재개발과 재건축을 진행하는 경우, 조합원들의 동의율이 다른 이유를 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 추진시 조합설립에 대한 동의율은 기존 75%였었는데 2025년 5월 1일부터 70%(주택단지 전체 구분소유자의 70% 이상 및 토지면적의 70%이상 토지소유자의 동의)로 낮아질 예정입니다. 2024년 8·8 부동산 대책 당시 발표된 재건축 절차 간소화 방안으로서 도시 및 주거환경정비법 제35조 개정안이 국회를 통과하여 금년 5월부터 적용예정이며, 상가 소유주의 동의 요건도 1/2 이상에서 1/3이상으로 완화되게 됩니다. 반면 재개발을 위한 조합설립 동의율은 변경되지 않아서 재개발도 동의율을 낮추어 달라는 요구가 계속되고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.03.18
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전세 곧 만기인데 임차인이 집보여주는건 임차인 마음인가요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 기간동안은 임차인이 전세 목적물에 대한 점유를 할 수 있는 권한이 있으므로 임차인이 집을 보유주는 것을 강제할 방법은 없습니다. 최근에는 이를 위하여 계약서에 특약으로 계약 종료로 집을 내놓았을 때 임차인은 적극적으로 집을 보여주는 데 협조한다는 문구를 삽입하기도 합니다. 집을 보여주지 않는다면 후속 세입자를 구하는데 어려움이 있을 수 있으니 임차인을 설득하여 특정 일자나 시간을 정해서라도 협조를 구하도록 하여야 할 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.18
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전세자금 대출은 집 주인의 허락이 있어야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세자금대출을 받을 때 은행이나 주택도시보증공사의 전세대출 상품을 이용하는 경우 집주인의 동의가 필요할 수 있습니다. 하지만 대출상품에 따라서 집주인의 동의가 필요하지 않은 상품도 있으니 반드시 대출전 은행 담당자에 문의하여 확인 절차를 거친 후 진행하는 것이 필요합니다.주택도시보증공사(HUG)의 경우는 집주인이 임대사업자 등록을 하지 않았다면 집주인의 동의가 필요할 수 있고(등록한 경우는 동의 불필요), 서울보증보험을 통한 전세대출의 경우 대부분 집주인의 동의 없이 진행이 가능하고, 은행 자체의 전세대출인 경우에는 은행별로 조건이 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.18
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금리가 오르면 왜 집값이 하락할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인상되면 고금리로 인해 대출 상환에 문제가 발생할 수 있고, 대출 상환 부담으로 집을 내놓거나 집값 하락으로 역전세 등 문제가 발생하여 경매 매물들이 많이 나오게 되어 있습니다.이러한 상황에서는 부동산보다는 수익성이 높은 다른 투자처로 자금이 이동할 수 있습니다.하지만 금리가 낮아진다면 대출에 대한 부담이 줄어들게 되어 주택에 대한 수요가 늘어나고 집값과 전셋값 등이 상승할 수 있습니다. 이러한 상황을 잘 이용하면 집값이 하락했을 때 주택을 구입하고 집값이 상승했을 때 매도하여 차익 실현을 이룰 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.18
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