분양형 호텔 투자적인 관점에서 장단점이 어떻게 되나요?
코로나 시기에 분양형 호텔이 인기를 잠깐 얻었던 거 같은데 그러다가 최근에는 오히려 골칫거리라는 말이 많더군요.
호텔이라서 내가 쉬고 싶을 때 가도 좋고 또 호텔 수익을 월세처럼 받을 수 있다는 식으로 홍보를 했는데 분양형 호텔 투자적인 관점에서 장단점이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
생활용숙박시설(이후 생숙)은 호텔과 오피스텔이 합쳐진 개념으로서 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받습니다. 주택법의 적용을 받지 않고 숙박시설로 분류되므로 주택수에 포함되지 않고 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유로우며 양도세 중과도 없고 종부세 대상도 아닌 장점이 있습니다.
생숙의 단점은 일반 오피스텔이나 아파트에 비해 높은 분양가를 가질 수 있으며 호텔식이다 보니 운영 및 관리가 복잡할 수 있는 것입니다. 수익구조의 90%는 위탁운영 업체에 의해 결정되므로 운영구조를 파악하는 것이 중요 합니다. 시장 변동성에 민감하고 규제 및 법적제약이 까다로움에 유의하여야 합니다. 또한 본인이 실거주를 할 수 없고 주거용으로 주민등록을 하게되면 주택으로 잡히므로 혜택을 받을 수 없게되고 정부에서도 오피스텔로의 전환을 한시적으로 허용해주기도 했지만 구조적으로 개조가 어려워 제대로 전환이 되지 않고 있는 상황입니다. 생숙의 경우 대출도 어렵고 거주도 안되기에 전세를 놓을 수도 없어 말이 많은 상황입니다.
생숙은 오피스텔과 규정이 달라서 발코니가 없고 바닥난방도 85m2 이하만 가능하며 전용 출입구를 별도로 설치해야 하며 특히 주차장법이 달라서 (오피스텔은 85m2당 1대, 생숙의 경우 200m2당 1대) 이미 건설된 생숙을 오피스텔로 전환하는 것이 어려운 상황이며, 특히 정부에서 올해 9월까지 오피스텔로 전환하거나 숙박업을 신고할 것을 고지한 상태이고 이를 미이행하게 되면 매년 공시지가의 10%의 이행강제금을 부과할 예정으로 이에 해당하는 생숙이 전국에 9만실에 달하여 문제점으로 부상하고 있는 상황입니다.
코로나 시기에 분양형 호텔이 인기를 잠깐 얻었던 거 같은데 그러다가 최근에는 오히려 골칫거리라는 말이 많더군요.
호텔이라서 내가 쉬고 싶을 때 가도 좋고 또 호텔 수익을 월세처럼 받을 수 있다는 식으로 홍보를 했는데 분양형 호텔 투자적인 관점에서 장단점이 어떻게 되나요?
==> 우선적으로 적은 금액으로 투자수익을 올릴 수 있는 장점이 있지만 관리비가 비싸 수익율적인 측면에서 큰 성과가 없는 단점이 있습니다. 따라서 수익율 등을 고려하여 신중하게 투자여부를 결정하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
호텔 객실 한 칸 한 칸을 일반 투자자에게 분양해서 투자자는 객실을 소유하고 호텔 운영사는 그 객실을 임대/운영해 수익 일부를 배당해 주는 형태의 부동산 투자상품입니다.
장점으로는 낮은 진입 장벽, 관리 부담이 적고, 일정 기간 직접 이용이 가능합니다.
단점으로는 운영 수익이 과장된 측면이 있고 공실 리스크가 있습니다.
신중하게 결정하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
장점
운영사가 객실을 임대해주는 형태라면 매달 일정한 임대 수익(수익 배당)을 받을 수 있어, 마치 월세 수익처럼 활용 가능합니다
일정 기간 동안 본인이 직접 이용할 수 있는 조건이 포함된 경우, 세컨드하우스 또는 휴양용 부동산으로도 가치가 있습니다
유명 브랜드가 운영하는 경우 운영 효율성과 수익 안정성이 비교적 높습니다
일반 상업용 부동산보다 투자 금액이 비교적 낮고, 분양으로 소유권 확보가 쉬운 편입니다
단점
호텔은 관광 수요에 민감하기 때문에 비수기, 경기 침체, 전염병(예: 코로나19) 같은 외부 변수에 따라 수익이 급감할 수 있습니다
운영사가 수익 배분을 투명하게 하지 않거나 운영비용을 과도하게 공제하는 경우, 실수익이 기대보다 훨씬 낮을 수 있습니다
일반 주택이나 오피스텔처럼 수요가 많지 않기 때문에 되팔기 어려우며, 시세 하락 위험도 큽니다
일부 분양형 호텔은 건축법상 숙박시설로만 사용 가능하며, 주거용으로 사용이 금지되어 생활형 숙박시설과 유사한 규제 리스크가 존재합니다
호텔 객실의 공실률이 높아지면 수익이 급감하며, 운영사가 일정 수익을 내지 못합니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
분양형 호텔, 레지던스, 생활형숙박시설
결국 전부 숙박업 상업시설 투자 입니다.
코로나시기 아파트,빌라,오피스텔 할 거 없이 전부 최고가를 찍으니
이런 숙박시설도 경쟁률이 치열했는데
결국 전입신고가 안되니 세입자를 받을 수 없고
대출도 막히니 골치거리로 바뀌었습니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
초기에는 호텔운영수익과 숙박이용 혜택을 동시에 누릴 수 있다는 장점이 있지만
운영사 부도, 운영 부실 시 수익금 미지급, 관리 분쟁 위험이 커서 1금융기관 대출이 불가한 경우가 많습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
장점만 보면 질문처럼 여러가지로 수익성이나 이용가능성이 좋은 투자방식이라고 할수는 있지만 현실적으로 분양호텔 투자의 경우 지역상황이나 다른 요건에 따른 공실 리스크를 고려하여야 합니다. 즉, 단기숙박임대를 통해 수익을 창출하는게 목적인데 해당 지역이 인기가 없거나 해당 호텔이 인기등이 없는 경우 숙박대여가 되지 않으면서 유지비용지출이 계속되면서 결국 손실로 이어질수 있습니다. 결국에는 분양시점에 분양사의 장미빛 미래만 보고 투자를 하게 된다면 리스크가 커질수 있기에 본인스스로 잘 아는 지역으로써 충분한 정보에 따른 확신이 있는 경우에만 투자를 고려하시는게 필요합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
분양형 호텔은 특히 우리나라 상황에서는 별로 추천하지 않는 상품입니다.
호텔 수익은 주택처럼 계약이 되면 일정하게 수입이 들어오는 구조가 아니라, 그 호텔의 운영과 성수기/비성수기에 맞추어 등락폭이 큰 것이 단점입니다.
또한 현금화가 쉽지 않고, 대부분의 투자자에게 생소한 부분이 있어서 나중에 환금성이 떨어질 수 있습니다.
그리고 대부분의 호텔은 전입신고가 되지 않아서 철저히 휴양 목적으로 사용이 되는데요, 경기가 좋지 않을 경우에는 이것 또한 투숙을 하려는 사람들이 없어서 목돈이 묶일 수 있으므로 조심해서 투자를 해야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
분양형 호텔 투자 장점은 안정적인 월세 수익과 말씀처럼 호텔 객실을 자유롭게 이용하실 수 있는 부분 그리고 관광지 인프라 호재로 가치 상승을 기대해 볼 수 있다는 것입니다.
반면에 단점이라면 과장된 수익률 약속과 운영사 경영난 및 환금성이 나쁘다는 부분입니다.
그리고 분양형 호텔이 빠르게 늘어나면서 공급 과잉과 경쟁이 심화가 되었고 소비자 보호제도가 미흡하다는 단점이 있으니 참고해 보시기 바랍니다.안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
분양형 호텔의 경우 쉽게 설명을 하자면 개인 투자자들이 객실을 구매를 하고 이를 호텔 운영사 운영을 해서 수익이 나게 될 경우 수익을 공유를 하는 형태입니다. 하지만 호텔의 공실률이 높고 수익이 쉽게 나지 않을 경우 손실을 보기 쉽고 또한 호텔 운영을 하는 업체의 신뢰도 문제가 많기 때문에 수익을 보기 어려운 경우가 많이 있습니다.
따라서 홍보등에 확정 수익등의 문구에 현혹 되기 보다는 장기적인 관점에서 철저한 수익 분석을 해야 수익을 볼 수 있으므로 신중하게 진입을 하셔야 합니다.
감사합니다.