답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 전세사기가 많이 발생한 것은 주택가격 상승시기를 맞아 차익 실현이 쉬웠었고, 직업을 구하기 위한 수도권 집중화 현상으로 비교적 저렴한 빌라에 대한 수요가 많았는데 빌라는 실거래 가격을 알기가 힘든 점을 이용해서 가격을 부풀리기가 쉬웠던 점 등 몇가지 요소가 복합적으로 어우러져 이후 집값 하락으로 인해 전세 보증금을 돌려주지 못하는 전세사기로 이어진 것입니다. 전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다.다양한 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며, 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.권리금은 "영업시설.비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형.무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가" 이며 상황에 따라서 달라질 수 있는 금액이므로 주변 여건이 대가를 치르고 입점할 상황이 아니라면 권리금을 받기 어려울 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌대출시 청약통장으로인한 혜택을 받은 경우 청약통장을 해제하게되면 금리가 인상될 수 있습니다. 주택을 보유하셨더라도 향후 주택을 다시 매입하실 계획이 있다면 계속 불입해나가시는 것이 좋습니다. 주택정책은 변경될 수 있고 가점을 쌓기도 쉽지 않으므로 가능한 청약통장을 유지하시는 것이 좋을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약10년 보장 법안은 민주당에서 임차인 보호를 위해 나왔던 법안인데 상가임대차보호법처럼 계속해서 계약갱신청구권을 사용하는 등의 방법으로 10년 보장을 하자는 방법이지만 10년동안 보증금이 묶이게 되므로 임대인들이 미리 금액을 인상할 수도 있고 10년후 큰 폭의 상승 또는 전세에서 월세로 전환 등 여러가지 문제점이 예상되다보니 자체적으로 철회한 법안 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이사날자를 미리 알렸다고 하더라도 임대인의 입장에서는 계약만료시점까지 보증금을 돌려줄 의무는 없으므로 현재 상황에서는 상황 정리와 더불어 만일 보증금 지불이 늦어지면 임차권등기명령을 신청하겠다는 내용증명을 보내고 계약만료에도 불구하고 보증금 반환이 안되면 즉시 임차권등기명령을 신청하셔야 할 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직까지 재건축은 절차가 복잡하고 주민들의 동의를 거치는 단계에서 상가 소유주 들의 반대 등 이권이 상이한 경우 진행이 쉽지 않습니다. 서울 강남3구의 경우 평균 재건축 사업 소요 시간이 15년을 넘겼다는 한국경제신문의 보도도 있었습니다. 이러한 사유로 인해 재건축보다는 진행이 수월한 리모델링을 추진 하는 단지들이 있는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.통계청 2023년 거주지역/가구원수별 주택소유 가구수를 보면 1인가구수가 245만여 가구로 전체 1245만 가구의 19.6%를 차지하여 5가구 중 1가구는 1인가구임을 알 수 있습니다. 이렇게 1인가구가 늘어나므로 인해 주거형태는 크기는 작지만 효율적인 원룸, 오피스텔, 도시형 생활주택, 소형 아파트 또는 공유주택 등이 선호되고 있고 소비도 간편식이나 1인 포장 제품, 소형 가전제품 등에 대한 수요가 늘고 있으며 복지측면에서 소형임대주택 확대, 피트니스 센터·카페·공유오피스 등 편의시설 설치, 고독사 방지 시스템 구축 등에 대한 수요가 늘어나고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예비 신혼부부의 경우 유주택인 부모 밑에 세대원으로 되어 있더라도 주택의 소유자가 아니고 혼인으로 구성할 세대에 가족이 포함되어 있지 않다면 무주택세대구성원으로 인정 받을 수 있습니다. 청약시 예비신혼부부 세대 구성 확인서에 혼인으로 구성될 세대를 기재하여 제출하고 여기에 본인과 배우자가 아닌 다른 사람이 기재된다면 기재된 사람의 주택 보유 상태에 따라서 자격이 취소될 수도 있을 것입니다. 자세한 사항은 청약 공고문 담당자에게 문의 하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소액임차인인 경우 전액 최우선변제(선순위 권리[저당권 등]보다도 먼저 배당 받을 수 있는 권리) 대상이 되므로 확정일자를 받는 것이 사실상 의미가 없을 수 있습니다. 전입신고와 거주를 통해 대항력과 최우선변제권이 발생하며, 여기에 더하여 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생하는데 최우선변제권이 보장하는 범위 (서울의 경우 5500만원)를 초과하는 금액에 대해 후순위권리보다 앞서 변제를 받을 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다. 확정일자를 받아도 상관없으며 받는다고 해서 집주인이나 중개사에게 통지가 가는 것도 아닙니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 부동산 경기가 침체되며 공인중개사에 대한 인기도 줄어들고 그에 따라 지원인원도 많이 줄게 되었습니다. 부동산은 경기 사이클이 있으므로 다시 좋은 시절이 올 수 있을 것입니다만, 최근 기술적으로 제도적으로 많은 변화들이 일어나고 있어 공인중개사의 앞날이 밝지만은 않은 것이 사실 입니다. 또한 중개사라는 직업이 개인의 능력에 따라 결과가 많이 달라질 수 있어 영업력과 친화력이 좋은 사람들과 그렇지 않은 사람들간에 차이가 크기에 본인의 적성에 잘 맞고 열심히 한다면 정말 큰 소득을 거둘수 있겠지만 그렇지 않다면 사무실을 유지하기도 힘들게 될 수도 있습니다.