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아파트 매매가는 어떻게 결정 됩니까?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2023년 강남3구 및 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제로 분양가격 제한이 해제된 아파트 분양가는 물가상승으로인한 원자재가격 과 인건비의 상승, 금리 인상에 따른 건설사들의 PF대출 이자 부담, 부동산 경기 부진으로인한 실적 악화 등이 겹치며, 채산성이 악화된 건설사들이 손해를 만회하기 위해 사업성이 불투명한 공사는 수주에 참여하지 않고 분양금액이 높은 공사만 선별 수주를 하고 있다보니 최근 분양가가 큰 폭으로 상승하고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.02.14
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전세권 설정에 대해 상세 설명 부탁 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권을 설정하면 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못하는 경우 즉시 경매 신청하여 배당을 통해 보증금을 돌려받는 절차를 밟을 수 있으며 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있고 전전세를 줄 수도 있으며, 기본적으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있기에 전세보증금 보호에 좋은 방법입니다. 하지만 권리관계의 순위에 따라 100% 보호는 장담할 수는 없습니다. 계약전에 권리관계 등을 충분히 확인하고 조건이 좋은 집을 찾아서 안전에 도움이 되는 특약을 넣고 계약을 하는 것이 더 중요할 수도 있습니다. 어떤 상황이 될지 모르니 대항력(거주 + 전입신고)확보와 계약서에 확정일자는 기본적으로 받아 놓으셔야 합니다. 그리고 특히 아파트가 아니거나 집 시세에 비해 전세가율이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 필요한데, 전세 보증보험이 불가한 경우라면 피하시는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
25.02.14
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오피스텔 월세 계약서 특약사항 봐주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특약사항에 무리는 없어 보입니다만 임대인의 동의가 필요한 사항입니다.계약일로부터 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야하며, 기존 근저당 외 다른 대출 설정을 하지 않도록 한다.상기와 같이 기존에 근저당이 있다면 "기존"이라는 말을 덧붙이는 것이 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.02.14
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우리나라 지방도시에는 아파트 미분양이
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 수도권과 지방의 양극화 상황이 점점 더 심해지고 있는 상황이 나타나고 있으며 정부의 특별한 정책이나 경제상황의 변화가 없다면 당분간 지속될 것으로 보이고 있습니다. 지방에 누적된 악성미분양은 부동산 시장 호황기 시절 앞다투어 진출했던 건설사의 투자들 때문인데, 아파트 건설에는 수년이 소요되다보니 과거에 브릿지론과 PF대출로 이미 진행했던 건설들을 돌이킬 수 없다보니 어쩔 수 없이 진행하여 미분양을 양산하고 있는 것입니다. 하지만 기존에 진행되던 프로젝트를 제외하고는 더이상 투자를 하지않고 선별적으로 돈되는 곳만 투자를 하는 것으로 경향이 변경되었기에 기존 프로젝트들이 종료되면 더이상 공급이 되지않아서 향후에는 공급부족으로인해 지방에도 가격이 상승하게 될 수 있습니다. 하지만 이는 지역별로 다를 수 있으며 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 달라질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.14
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부동산시장의 침체기간이 길어지고 집값이
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 시장은 사이클을 가지고 움직이므로 집값이 떨어질 때 상황을 잘 파악하여 투자를 한다면 상승기에 수익을 거둘 수도 있습니다. 하지만 무리하여 투자를 하게된다면 이자 부담으로 문제가 생길 수도 있고 좋은 위치에 투자를 하지 않는다면 가격이 오히려 떨어질 수도 있기에 부동산에 관심을 가지고 시세와 시장의흐름, 부동산 정책의 변화, 수요와 공급의 변화, 금리, 기대심리 등을 종합적으로 검토하여 대응하는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
25.02.14
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아파트 용적율과 건폐율 중 어떤게 나을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미하는데, 이는 토지의 면적에 비해 건물이 얼마나 꽉 차게 지어졌는가를 백분율로 나타낸 것입니다. (건폐율 = 건축면적 / 대지면적 x 100)반면 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것인데, (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 용적률 계산시 연면적에서 공중의 통행로, 물탱크, 기타 주민공동시설 등 건축법에서 정한 것들의 면적은 제외합니다. 예를들어 간단히(실제 상황에서는 고려해야 할 것이 많습니다.) 계산해서 대지면적 1000m2의 대지에 건물을 짓는경우 1번의 경우에는 200m2까지 지을 수 있고 1730m2까지 연면적을 만들 수 있으므로 1730/200 = 8.65로 8층 까지 건축이 가능하고,2번의 경우에는 510m2까지 지을 수 있고 5940m2까지 연면적을 만들 수 있으므로 5940/510 = 11.64로 11층 까지 건축이 가능합니다. 1번은 대지를 20%밖게 사용하지 못하는데 비해 2번은 51%까지 사용할 수 있다보니 훨씬 많은 주택을 만들 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.14
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부동산을 안끼고 부동산 거래하는 경우가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래시 공인중개사 없이 직접 거래도 가능합니다. 다만 부동산은 고가의 자산이고 일반인이 평소 자주 거래하는 품목이 아니다 보니 관련 지식이나 경험이 부족함에서 오는 실수나 문제가 있을 수도 있기에 공인중개사를 통한 거래가 바람직합니다. 특히 최근 전세사기로 인한 사건 사고가 많아서 조금이라도 위험성을 줄이기위해 공인중개사를 통한 거래를 하시는 것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
25.02.14
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재건축 준공 후 양도소득세 비과세 대상
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다른 보유주택을 먼저 매도하고 재건축 완료된 아파트를 매매하신다면 1가구 1주택이 되어 12억 이하 양도세 비과세 대상이 됩니다. 그리고 거주요건은 재건축 이전의 기간도 포함되므로 이미 20년거주 및 5년 실거주를 했기에 거주 제한이 없어 즉시 매도 가능합니다.
경제 / 부동산
25.02.14
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토지거래 허가제라는 것이 어떤건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래 허가제에 따라 설정된 토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야하며, 주택을 구매할 때는 2년이상 실거주해야 합니다. 같은 구라도 동별로 다를 수도 있는데, 지역을 확인하려면 서울시의 경우에는 서울부동산정보광장 (https://land.seoul.go.kr:444/land/other/appointStatusSeoul.do)에서 확인할 수 있고, 인천시의 경우에는 검암역세권 (서구 검암, 경서동 일원), 구월2 공공주택지구 (연수구 선학동, 남동구 구월남촌 수산동 일원), 경기도의 경우에는 경기도청 홈페이지 -> 정보공개 -> 사전정보공표 -> "토지거래허가구역 지정현황" 입력하여 조회 하면 24년 9월말 기준 지정현황 파일을 확인할 수 있습니다.현재 서울은 강남구와 송파구 국제교류복합단지일대와 강남구, 영등포구, 성동구 등 주요 재건축단지, 용산정비창 일대, 신속통합기획 및 공공재개발 선정지, 서울전역 개발제한구역 등에 설정되어 있습니다.토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있습니다. 특히, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의하여야 합니다.
경제 / 부동산
25.02.13
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부동산 월세 거래 후(전입신고, 거래신고, 확정일자) 관련
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실제 입주를 좀 늦게 하더라도 전입신고는 먼저하시는 것이 좋습니다. 전입신고와 거주를 해야 대항력과 최우선변제권(금액이 해당하는 경우) 이 생겨서 임차권을 주장할 수 있고 대항력이 있어야 확정일자로 우선변제권도 작동하게 됩니다. 거주를 하지 않더라도 도어락 비번을 설정하거나 키를 보관하여 점유를 확보하는 것도 필요합니다.
경제 / 부동산
25.02.13
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