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경매라는 것을 배워보고 싶은데 어디서 배워볼 수 있을지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 인터넷에서 조금만 검색해 보시면 찾을 수 있고 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 경매에 참석하시려면 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전에 연습이 좀 필요한데, 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr) 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있으나 내용은 제한적입니다. 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 하신후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있으며, 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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월세나 전세 실거주집 주소, 사업자등록 가능여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보통 임대차 계약을 맺을 때 대상 주택의 사용 용도는 주거 용도로 되어 있으므로 사업자 등록을 하게되면 주거 용도가 아닌 사업 용도가 되기에 집주인의 동의가 필요합니다. 보통은 별 문제가 없을 수 있으나 집주인이 사업자로 사용하는 것을 알고 이를 문제삼으면 계약 해지로 이어질 수도 있으므로 사전에 집주인의 동의를 얻는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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외국인이 한국 부동산을 소유할 수 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.외국인에 대한 부동산 구입 규제는 외교 관례상 상호주의에 입각해서 이루어지므로 상대국가에서 금지한다면 우리도 금지하는 방식으로 이루어 지고있어 외국인이 우리나라에서 구입이 가능하면 상대국가에서 우리도 가능한경우가 대부분 입니다. 거주 외국인인 경우 허가지역에 대한 토지 취득을 제외하고는 계약체결일로부터 60일 이내에 외국인 부동산 등 취득신고서, 토지취득계약서, 신분증 등을 첨부하여 시·군·구청에 신고를하고 거소사실증명원으로 소유권 이전 등기를 하면 됩니다. 문제는 투기성으로 구매하고 매도하는 것인데, 해외자금의 불법 반입 및 편법 증여 및 탈세 등 문제 방지를 위해 국가적으로도 고심중에 있는 것을 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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현재 서울의 전세가율은 몇프로인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.KB통계기준 2025년 1월 서울의 종합 전세가율은 58.4% (아파트는 54.1%)였습니다. 이는 2023년 4월 57.0%를 기록한 이후 상승중이며 2016년 7월 68.7%를 기록한 것보다는 많이 낮아진 상태 입니다. 과거에는 지방이나 서울이나 비슷한 전세가율을 보였였으나 현재는 서울이 지방에 비해 상대적으로 낮아진 상태 입니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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강남아파트 가격 상승이 다른 서울 지역으로 전이될 가능성도 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 상황은 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상태입니다. 게다가 미국 트럼프 대통령이 취임하며 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 물가상승으로 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있습니다. 주택 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리, PF대출 부담으로 인한 건설사들의 분양가 인상 등으로 올해 하반기에는 집값이 상승할 것으로 많은 전문가들이 예측하고 있습니다만 상승은 제한적일 것으로 보고 있으며 서울과 수도권에 국한 되고 지방은 오히려 하락을 예측하는 사람들도 많은 실정입니다. 중장기적으로 지방의 미분양 주택들이 소진되고 나면 인기지역 위주로 상승할 수 있을 것입니다만 인구감소와 수도권 집중 현상이 계속되면 상승 정도는 약할 것으로 예상됩니다. 이는 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 달라질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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혼인신고 전 청약이 되서 분양권이 있습니다 여기서?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.결혼전에 부부 중 한사람이 주택을 보유한 상태에서 혼인신고를 하면 부부는 1가구가 되므로 생애최초 청약은 불가하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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많은 신혼부부들이 혼인신고를 일부러 뒤로 미루는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.많은 신혼부부들이 결혼후 혼인신고를 미루는 경향이 있는데 이는 집값이 높은 상황에서 정책의 특성상 혼인신고를 한 경우 하지 않은 경우보다 청약이나 대출받을 기회가 줄어드는 등의 경우가 발생했기 때문 입니다. 청년전용 버팀목전세자금 대출이 청년들에게 낮은 금리로 대출을 해주고, 하나의 가구가 되면 청약 기회도 1회로 줄어드는 등 혼인한 가구에 불리한 점들이 많다보니 결혼 신고를 미루는 현상이 나타나고 있어 정부에서 이를 해소하기위해 여러가지 방안을 내놓았습니다. 제도 개편 후에는 생애최초 특공에서 배우자의 청약 당첨 이력을 따지지 않고, 하나의 단지에 특별공급과 일반공급에 부부 동시에 청약(총 4번의 중복 청약, 세대주 조건있는 경우 제외)이 가능해 졌으며, 배우자의 청약 통장 가입 기간 50%인정(민영주택) 등 완화된 정책이 적용되었습니다. 하지만 여전히 세대주 조건이 있는 경우에 불리하고, 대출 기준에서 기혼자와 미혼자의 소득차이가 크지 않아서 대출에 불리하게 되는 등 보완할 점들이 남아 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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분양가 상한제 적용된 아파트라는 건 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제란 주택분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비로 제한(한도나 면적차이가 아니라 택지비 산정 객관화, 기본형 건축비모델 책정, 건축가산비 산정기준 개선, 발코니 확장비 심사참고기준 개선 등 적용하여 기본형 건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 분양 가격이 정해지는데, 자재비와 노무비 인상에다가 강남아파트의 경우 택지비가 높게 책정되어 있으므로 분양가가 타 지역에 비해 높습니다.)하는 제도로서 2005년 3월에 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었습니다. 공공택지 및 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제가 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었으며 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 그러나 매도 전에는 실거주 의무를 이행해야 합니다. 공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.06
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무주택자의 요건에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무주택자로 인정 받기 위해서는 본인 및 세대전원이 소유한 주택이 없는 무주택이여야 합니다. 임대를 주었더라도 본인 소유의 주택이 있으면 주택수에 포함됩니다. 1주택에서 보유 주택을 매각하면 등기사항증명서상 등기접수일, 매매 후 부동산 거래신고가 된 경우에는 신고서 상의 매매 대금 완납일부터 무주택자가 될 수 있으며 등기접수일과 건축물대장등본 처리일이 다른 경우에는 먼저 처리된 날을 기준으로 합니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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전세계약 2년차인데 집주인 연락이 없습니\다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인의 입장에서 계속거주를 원한다면 묵시적 갱신으로 가는 것이 유리합니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 만일 상기의 기간중에 임대인이 연락하여 5%가 넘게 보증금을 인상한다고 하면 계약갱신요구권을 사용하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.02.05
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