답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 계약서만 작성되면 언제든지 받을 수 있으며 서류로서 유효하므로, 계약일자와 관련없이 확정일자를 받아서 은행에 제출하면 됩니다. 다만, 확정일자를 통한 실질적인 우선변제권은 전입신고와 거주가 이루어져야 익일 오전 0시에 대항력이 발생하고 효력이 발생하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건물의 경우 신축인 경우에는 2.8% (농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.16% 별도), 매매 등을 통한 취득인 경우는 4.0% (농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4% 별도)의 취득세가 과세 됩니다. 서울이나 수도권의 과밀억제권역에서 법인이 본점·주사무소 사업용 부동산을 취득한 경우에는 표준세율에 중과기준세율 2%의 두배가 더해져서 계산됩니다. (신축 취득시 2.8% + 2% x 2 = 6.8%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.16% 별도)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.처음 계약시 받은 영수증이 있다면 계약서 및 증액 영수증과 함께 제출하시면 될 것으로 판단됩니다. 계좌이체를 했다면 이체내역서를 출력하면 입증이 가능할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라 내국인도 해외 부동산에 투자가 가능합니다. 하지만 각국의 세법이 다르므로 해당국가에서 발생하는 세금을 정확히 이해해야하고 소유권이전과 법적인 절차를 잘 알고 있어야 합니다. 각국마다 부동산 거래에 필요한 서류와 절차가 다르므로 전문가의 도움을 받는 것이 필요할 수 있습니다.우리나라 거주자가 해외에서 취득가액 2억원 이상의 부동산을 취득하는 경우 이듬해 6월말까지 세무서에 관련 내용을 신고해야하며, 그 부동산을 타인에게 임대하여 임대소득이 발생하면 5월까지 종합소득세 신고를 해야 합니다. 하지만 본인의 자금으로 취득하는 경우 국내에 납부할 취득세는 없습니다. 또한 6월까지 해외부동산 취득보유투자운용 및 처분명세서 제출의무도 있습니다. 해외에서 임대소득에 대한 세금을 낸 경우 국내에서 다시 과세되지는 않습니다. 해외 주택을 취득한경우에는 국내주택과 합산하여 3주택이상에는 보증금에, 2주택 이상에는 월세에 대해 세금이 부과되어 소득세 신고 대상이 됩니다. 또한 양도일 현재 5년이상 국내에 거소나 주소를 둔 거주자인 경우 해외 부동산을 처분할 때는 양도소득세가 부과됩니다. 해외 부동산은 장기보유특별공제가 없으며 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 혜택도 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약기간중에 집이 매도되어 임대인이 변경되더라도 기존의 계약기간동안은 거주가 가능합니다. 하지만 만일 신규집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하고 직접거주를 하겠다고 하면 계약갱신요구권을 거절할 수 있으므로 이사를 하셔야 합니다. 이 경우 집주인이 이사비용을 지원해줄 의무는 없습니다. 계약종료 2개월전 시점이 넘어가서 등기가 이루어진다면 그 이전에 이루어진 계약갱신은 확정이되므로 추가로 2년간 거주가 가능하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 소유한 부모님이 60세 이상인 경우에는 자녀가 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 만30세 이상이거나 중위소득 40%이상의 수입이 있는 경우 세대주를 본인으로 정정하면 무주택세대주가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 체결 후 중도에 나가는 경우라도 계약은 잔여기간 동안 유효하므로 계약기간동안의 월세와 관리비를 지불해야하고 보증금도 반환받을 수 없다보니, 통상적으로 임대인과 협의하여 임차인이 복비를 부담하여 후속세입자를 구하고 후속세입자가 들어오면 더 이상 월세와 관리비를 내지않고 보증금을 받는 수준에서 협의를 하게 되는 것입니다. 하지만 잔여 기간동안의 월세와 공과금을 지불하고 남은 보증금은 기간 종료시에 받는다면 복비를 지불할 필요는 없을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 재개발이나 재거축을 수행하며 사업시행자가 국가나 지자체에 공공 시설물 등을 기부하는 기부채납을 시행하는 경우가 있는데, 이를 통해 국가나 지자체로부터 용적률 상향 등의 인센티브를 받게 됩니다. 용적률을 높이면 더 많은 주택 건설이 가능하므로 수익성이 개선되는 효과가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사는 실무와 영업력이 무엇보다도 중요하므로 개인적인 능력에 따라서 차이가 많을 수 있습니다. 기존에도 공인중개사마다 차이가 심했는데 최근 거래량이 줄다보니 더욱 그 영향이 커지고 있는 상황입니다. 자격증을 취득하는 것과 실제 사무소를 운영하는 것은 다를 수 있는데, 부동산에 관심이 많아서 항상 뉴스를 즐겨 찾아보고, 활발한 성격으로 사람들과의 친화력이 좋고, 영업에 대한 센스가 있으신 분이라면 공인중개사 직종이 맞을 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 집주인과 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금 증액으로 월세를 조정하는 것과 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.75% + 2% = 4.75%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.75%1년치 월세 인상분 = 45만원 x 5% x 12개월 (월세 인상률 5% 적용) = 27만원1년치 보증금 인상분 = ((보증금 x 1.05) – 보증금) x 4.75% (보증금 인상분을 월차임으로 전환) = 1만1875원보증금인상분 포함한 월세인상분 = (1년치 월세 인상분 + 1년치 보증금 인상분)/ 12 = 2만3490원변경 월세 = 45만원 + 2만3490만원 = 47만3490원 이 상한치가 됩니다.상한치 값 이내에서 결정하시면 됩니다.렌트홈에서 임대료 계산기로 간단하게 계산해 보실 수 있습니다.