민간임대아파트에 전대차계약해도 월세보증금 안전한가요?
아파트 월세 조건 맞는 곳을 찾아보니 민간임대아파트가 월세로 나온게 있더라고요. 민간임대라 전대차계약을 해야한다는데, 보증금이 안전한건지 궁금해서 질문드립니다.
해당 민간임대 매물
위치 : 경기남부
분양당시 임대금 2.5억쯤
나중에 소유이전 되는 확정분양가 3.5억쯤
매매실거래가 3~3.5억쯤?
민간임대기간이 아직 7년 정도 남음
월세보증금 3000~4000정도
전입신고 가능하고, 확정일자는 전대인의 임대차예약 확정일자랑 같이한다고 알고 있습니다.
등기부등본 확인해보니까 민간임대라 그런지 소유주가 임대아파트조합?? 같은걸로 나오고 근저당은 없다고 나오더라고요.
그렇다면 궁금한 점은
등기 을구에 기록사항 없으니(말소된거도 확인했음) 문제 없는건지요? 아니면 더 떼어봐야할게 있는가요?
건물 자체에 근저당이 없어도 민간임대아파트 임차인(전대인)이 임대보증금을 담보로 대출을 받을 수 있나요?? 만약 임대보증금이 담보로 잡혀있는데 임차인의 변제능력에 문제가 생기면 제 보증금이 위험할수도 있을까요? 만약 그렇다면 어떤 조취를 해야하나요?
임차인 확정일자를 공유한다는데, 제가 소액임차 최우선변제도 받을 수 있나요? 가능하다면 최우선변제금액은 해당 확정일자를 기준으로 보나요 제 전입신고일을 기준으로 보나요?
만약 살고있는 중에 여기 전대인이 집을 매매한다면 제 월세계약과 확정일자는 어떻게 되는거죠??
등기 을구에 기록사항 없으니(말소된거도 확인했음) 문제 없는건지요? 아니면 더 떼어봐야할게 있는가요?
==> 을구에 기록사항이 없다면 문제가 되지 않습니다.
건물 자체에 근저당이 없어도 민간임대아파트 임차인(전대인)이 임대보증금을 담보로 대출을 받을 수 있나요?? 만약 임대보증금이 담보로 잡혀있는데 임차인의 변제능력에 문제가 생기면 제 보증금이 위험할수도 있을까요? 만약 그렇다면 어떤 조취를 해야하나요?
==> 채권기관에서 보증금을 담보로 대출도 가능하지만 이러한 경우 보증금 대출을 받는 경우 제한적으로 적용됩니다.
임차인 확정일자를 공유한다는데, 제가 소액임차 최우선변제도 받을 수 있나요? 가능하다면 최우선변제금액은 해당 확정일자를 기준으로 보나요 제 전입신고일을 기준으로 보나요?
==> 가능합니다. 최우선 변제금액은 말소기준 권리설정일자, 경매개시결정 등기일자 등을 고려하여 판단하게 됩니다
만약 살고있는 중에 여기 전대인이 집을 매매한다면 제 월세계약과 확정일자는 어떻게 되는거죠??
==>그대로 유효합니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
민간임대아파트에 입주하면서 전대차(轉貸借) 계약을 체결하게 될 경우 , 일반 임대차와는 다른 법적 구조와 리스크가 존재합니다.
특히 보증금의 안정성은 임차인에 있어 가장 중요한 관심사이며 , 이를 판단하기 위해서는 임대인(전대인) 의 지위 , 등기부상 권리관계 , 임대차보호법 적용 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
우선 , 본 매물은 경기남부의 민간임대아파트로 , 등기부등본상 소유주는 ' 임대아파트조합 ' 등 임대사업자이며 , 현재까지 근저당이나 기타 권리 설정이 없는 상태입니다.
이는 기본적으로 ' 소유자에 대한 근저당 리스크 ' 는 낮다고 볼 수 있습니다.
다만 , 문제는 질문자가 맺게 될 상대방이 ' 소유자 ' 가 아닌 1차 임대인(전대인) 이라는 점입니다.
즉 , 귀하는 ' 전대차 계약의 임차인 ' 이 되어 법적 보호에 제한이 따를 수 있습니다.
전대차 계약의 경우 , 소유자의 동의 없이는 원칙적으로 무효가 될 수 있으나 , 민간임대사업자들은 통상적으로 내부 규정상 일정 조건 하에 전대를 허용하는 경우도 있습니다.
전입신고가 가능하고 확정일자도 전대인의 임대차계약과 공유된다는 점으로 보아 , 본 민간임대는 일정 조건 하에 전대를 허용하고 있는 것으로 추정됩니다.
그러나 이는 단지 ' 묵시적 허용 ' 이 아닌 서면상 명시적 동의 여부가 있는지를 반드시 확인해야 합니다.
소유자의 전대 동의 없이 체결된 전대차는 제3자에게 대항력이 없을 수 있기 때문입니다.
보증금과 관련된 가장 중요한 질문은 , 전대인(1차 임차인) 이 임대보증금을 담보로 대출을 받았거나 경제적 문제가 생겼을 경우 , 귀하의 보증금 반환이 위태로울 수 있다는 점입니다.
이는 실질적으로 전대인의 신용 및 변제능력에 의존하는 구조이며 , 전대인의 보증금에 대해 채권자가 압류나 가압류를 집행하게 된다면 , 귀하의 권리는 그 아래에 놓일 수 있습니다.
따라서 다음과 같은 조치가 필요합니다.
소유자의 전대 동의서 확보
이는 귀하의 전대차계약의 적법성과 대항력을 확보하는 데 필수적입니다.
전입신고 + 확정일자 취득
이는 귀하의 대항력 및 우선변제권 확보의 최소 요건입니다.
■ 소액임차인 최우선변제권은 귀하가 ' 전대차계약의 임차인 ' 이라는 점에서 원칙적으로 적용이 제한될 수 있습니다.
다만 , 실무상 실제 거주 , 전입신고 , 확정일자 모두 충족된다면 일부 보호 사례도 존재하므로 법률전문가 상담이 권장됩니다.
■ 최우선변제금액은 귀하의 전입신고일과 확정일자 기준으로 적용되며 , 지역별 상한 (예 : 수도권 3,700만 원 이내 보증금+우선변제 1,400만 원 등)을 따릅니다.
등기부상 추가 변동 사항 지속 점검
전대인의 임차권에 근저당이 설정되거나 가압류가 발생하는 경우 , 즉시 위험 신호로 판단할 수 있습니다.
전대인의 양도 시 처리
전대인이 해당 민간임대주택에 대한 권리를 제3자에게 양도할 경우 , 귀하의 임차권도 승계되지 않거나 효력이 약화될 수 있습니다.
이 경우 새로운 임대차 계약체결이 필요하거나 , 보증금 반환이 곤란해질 가능성도 있습니다.
반드시 계약서에 " 전대인의 임차권 양도 시 본 계약의 효력을 유지하고 보증금을 반환받을 권리가 유지된다 " 는 내용을 특약으로 명시하는 것이 바람직합니다.
결론적으로 , 전대차는 원임대차보다 구조적으로 보증금 회수 위험이 더 크므로 , 사전 조사를 철저히 하고 법적 안정장치를 마련해야 합니다.
전대차의 법적 리스크를 인지하고 , 임대인의 전대 동의 , 전입신고와 확정일자 확보 , 그리고 계약서 특약사항 기재를 통해 가능한 보호를 받을 수 있도록 준비하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
등기사항 갑구에는 소유권관련 권리, 을구에는 소유권이외의 권리가 있는데 모두 특별한 사항이 없다면 토지대장과 건축물대장, 임대인의 납세증명서, 임대인 정보조회(다주택자 확인 등) 등을 확인하셔야 합니다. 무엇보다도 임대인이 임차인에게 전차를 허락해 준것인지를 확인해야 합니다. 임대아파트의 전대인은 보증금을 담보로 대출이 가능하며 전대인의 변제능력에 문제가 생기면 보증금이 위험해 질 수도 있습니다. 하지만 전대인이 임대사업자인 경우에는 임대인에게 전세금반환보증을 HUG에 신청해서 전차인이 보증서를 발급받을 수 있습니다. 임차인과 전차인이 모두 소액보증금일 때에 한해 최우선변제권이 전입신고일 기준으로 가능합니다. 하지만 우선변제권이 인정되지 않으므로 확정일자를 받을 수 없습니다. 전차인은 임대인에게 직접 보증금 반환청구를 할 수 없고 전대인에게 청구를해야하며 경매 절차에서도 배당요구를 할 수 없고 임대인에게 청구해야 합니다. 임대인의 동의를 얻었을 때는 전대인이 중도 해지를 하더라도 전차인의 권리는 남게되어 전대차계약의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전대차 계약은 보증금 회수 리스크가 있습니다
민간임대주택의 소유자가 아닌 전대인과 계약하는 만큼 법적 보호의 범위가 제한될 수 있습니다
하지만 전입신고 + 확정일자 + 소액임차인 기준 충족 시 어느 정도 보호받을 수 있습니다
전입신고 + 확정일자는 꼭 해야 합니다
이것만으로도 우선변제권이 확보됩니다
단, 이 권리는 소유자에게 직접 계약한 경우에 가장 강력하게 작동합니다
전대인의 지위로는 임대차보호법의 보호가 제한적일 수 있습니다
반드시 임대사업자(조합)의 전대 허가 조항이 명시돼 있어야 합니다
없는 경우, 무단 전대로 간주되어 법적 분쟁 발생 가능성 있습니다
가능하다면 조합 측의 전대 승낙서를 별도로 요구하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1. 등기부등본 을구에 근저당권이 없다면 큰 문제 없습니다.
민간임대주택의 특성상 전대인의 임대보증금은 대출 담보로 활용되는 경우도 있습니다. 전대인이 파산하거나 보증금 반환 능력이 없으면 전차인의 보증금 회수는 사실상 어렵습니다. 계약 상대는 소유자가 아닌 전대인이기 때문입니다.
전대차 계약에서는 전차인은 소액임차인으로서 보호를 받기 어렵습니다. 소액임차인 최우선변제는 집주인과 직접 체결한 임대인에게 해당됩니다.
전대차 계약에서는 전대인의 확정일자와 전차인의 확정일자를 따르면 되겠습니다.
감사합니다.