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임대 계약 시 보증금을 안전하게 지키는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하시려면 계약전 서류를 충분히 검토하고 현지 방문 조사도 철저히 하셔야 합니다. 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하며 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.보험 가입이 필수적인데, 보증보험 가입 조건을 만족해야 하므로 계약전 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
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부동산 계약시 감정평가가 필요한 경우가 있다고 하던데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독주택 등과 같이 KB시세나 부동산테크, 공시가격 등이 없는 경우에는 감정평가를 통해 금액을 산정할 수 있습니다. 단독주택이나 상가주택 등은 공시지가기준법과 원가법이 적용되는데, 절차는 의뢰 -> 현장조사 -> 자료 수집 및 분석 -> 평가 -> 평가서 발송 순으로 이루어지고, 10억원에 100~110만원 정도 발생될 수 있으나 부동산의 종류나 수량에 따라서 달라질 수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
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다가구와 다세대주책 구분이 어려운데 어떤 차이점이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법 시행령 별표1에 단독주택으로 구분된 다가구주택과 공동주택으로 구분된 다세대주택(흔히 빌라라고 불리고 있음)에 대한 정의가 규정되어 있습니다. 다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다.반면에 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다. 실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다. 다가구주택은 개별호실에 대한 등기가 되지 않으므로 건물전체가 1개의 주택으로 거래되는 반면, 다세대주택은 각 개별호실에 대한 등기가 되기에 1개 호실별로 거래가 가능합니다. 임대는 다가구나 다세대나 모두 가능한데, 다가구는 여러개의 호실로 이루어졌어도 법적으로 1개의 주택이므로 개별 호실의 주소가 중요하지 않지만 다세대는 각각 개별 호실의 주소가 중요하게 추급됩니다. 다가구(원룸)의 경우 대부분 월세로 거주하지만, 다세대는 전세가 많은데 신축빌라의 경우 주택가격이 명확하지 않은점을 이용해서 전세사기에 이용되는 경우가 많아 주의를 요합니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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전세와 월세 중 어느 쪽을 선호하시나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세와 월세 중에서 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있고 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 달마다 월세가 나가지 않아서 안정적인 생활을 할 수 있고 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 다만 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 단점이 있습니다.반면 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 장점이 있으나 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 단점이 있습니다.최근 높은 금리 와 대출규제로 인해 월세로 전환한 사람들이 많으며, 전세사기로 인한 문제때문에 아예 전세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 상황이라서 정부에서 리츠 방식으로 운영되는 장기임대주택을 대안으로 제시하고 있는데, 향후에는 개선된 형태의 전세나 월세의 형태가 나올 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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아파트 관리비 다른 사람이 내도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.타인에게 무상으로 지급되는 금품에 관해서는 원칙적으로 지급받는 사람에게 증여세가 과세됩니다만, 생활비와 같이 공용비용으로 증빙되는 경우에는 해당되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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2025년에 정부가 공공임대주택 확대를 위해 어떤 노력을 기울일 것으로 예상되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기로 인한 문제가 지속되고 있고 그로인해 전세보증보험도 과다하게 집행되어 전세 보증 규정을 변경해야 할 상황에 이르게되어, 정부에서는 전세제도의 대안을 찾고있는 중이며 그중하나로 공공임대주택을 적용하고자 하고 있습니다. 이와 관련하여 공공 임대주택 리츠를 확대하고 있는데 대한토지신탁의 경우 지난해에만 11개의 리츠 사업을 설립했다고 합니다. 하지만 이러한 기업형 장기임대주택은 임대가격이 올라가는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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오피스텔과아파트는무슨차이인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔과 아파트는 기본적으로 적용 받는 법이 다른데, 아파트가 주택법을 따르는데 반해 오피스텔은 건축법을 따르며, 기본적으로 업무시설(주거용으로도 나옵니다.)로서 공용면적 비중이 크고 관리비가 같은 평수의 아파트에 비해 저렴합니다. 주상복합 아파트 역시 건축법을 적용 받습니다. 오피스텔은 계약면적(공급면적 + 기타공용면적)으로 따지므로 공급면적으로 따지는 아파트에 비해 싼 것 같지만 기타공용면적을 동일하게 고려한다면 오피스텔이 더 비싸게 될 수도 있습니다. 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트에 비해 오피스텔은 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 커뮤니티 시설 등 편의시설이 부족함 등의 단점이 있습니다. 하지만 최근 오피스텔 바닥 난방면적 제한을 해제하여 120m2를 초과해도 바닥 난방이 가능해 지게 되었고, 발코니 설치가 가능해 지는 등 오피스텔을 활성화하기 위한 법안들이 적용되고 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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행복주택 거주중 아파트 청약당첨되었는데요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.행복주택 거주중 청약 당첨사실 만으로 퇴거가 되지는 않습니다. 청약당첨 후 계약하여 분양권을 가지고 있더라도 입주때 까지는 거주가능하지만, 중간에 분양권을 매도하면 즉시 퇴거조치 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.08
4.0
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2025년에는 지역 간 부동산 양극화를 완화하기 위한 정책이 나올 가능성이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양극화 관련하여 새해들어서 취득세 중과 제외(일반 취득세는 과세)되는 지방 저가주택 기준을 공시가격 1억원 이하에서 2억원이하로 완화하기로 하였습니다. 또한 주택 건설업자가 지방에서 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하면 원시취득세를 최대 50%까지 감면해주기로 하였습니다. 앞으로 입법 과정을 거쳐 시행될 예정입니다. 이와 별도로 기존 1주택자가 지방에서 주택 구입시 공시가격 4억원 이하의 주택을 구입하는 경우에는 1세대 1주택자 특례를 적용하여 종합부동산세를 적용하기로 하였습니다. (과세표준 12억원 이상일 때 종합부동산세 과세 적용 등)앞으로도 양극화가 계속되면 추가적인 정책들이 나올 것으로 보이지만 근본적인 해결책이 되기는 어려워 보입니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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현재 지방에 살고 있는데 주거 목적의 주택 구입 괜찮을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.올해에도 지방의 경우 미분양 물량이 해소되는데 시간이 걸려서 하락을 점치는 전문가들이 많습니다. 투자의 관점에서는 좋다고 할 수 없으나 거주를 위해 주택을 구입하신다면 될 수록 중심지쪽으로 인프라가 좋은 곳을 선택하시는 것이 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.01.08
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