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공인중개사 수험서 지난 해거 사도 상관없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 6과목중 5과목이 법과목인데, 해마다 법 개정이 있어서 가급적 최신본으로 학습하시는 것이 좋습니다. 1차과목인 부동산학개론과 민법은 변경이 거의 없으므로 약간 지난 수험서를 사용하셔도 되지만, 2차과목들은 대부분 개정이 많이 이루어지고 있어서 최신판으로 구해서 학습하실 것을 추천 드립니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.03
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전세들어갈시 유의해야할 부분은 어떤게있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 계속되어 사회적인 문제가 되고 있으며 전세에서 월세로의 전환도 많아지고 있습니다.전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 서류를 꼼꼼하게 점검하셔야 하고 현지도 방문하여 이상 유무를 살펴보셔야합니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증 보험 가입을 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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디딤돌 대출 방공제 계산 관련 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.방공제는 은행이 1순위로 근저당권을 설정하더라도 근저당 설정 이후 전입하는 임차인의 보증금 중 일부가 최우선 변제로 변제될 수 있기에 이 금액을 계산하여 담보물의 가치 평가시에 공제하는 것입니다. LTV70% 인 3억5천만원인 경우에는 2500만원이 적용되어 3억2500만원으로 제한되지만, 3억 대출인 경우에는 적용되지 않습니다. 만일 방공제가 적용된다면 공제가 적용된 금액에 대한 이자를 갚게 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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상가 월세 계약 시 아파트 전.월세 계약처럼 부동산을 끼고 하는게 안전한지 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가임대차도 공인중개사 사무소를 통해 계약 하시는 편이 보다 안전할 수 있으며 상가임대차 보증금 보증보험에도 가입할 수 있습니다. 하지만 상가 건물에 신탁등기가 되었거나, 선순위 근저당이 시세에 비해 많이 잡혀 있거나, 환산보증금(보증금 + 월세 x 100, 서울의 경우 9억원)이 상가건물임대차보호법 적용범위를 넘어서거나, 임대인과 임차인의 신용도가 규정을 벗어나는 경우에는 보증보험 가입이 되지 않을 수도 있습니다. 기본적인 사업자 등록 및 확정일자를 받는데 더하여 전세권을 설정하는 것이 필요할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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전세 2년 계약 후 계약만료시점 한달도 남지 않은 상황에서 월임대료 5프로 인상 요청시 대처방법이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.따라서 현재 이미 묵시적 갱신이 이루어진 상황이며 세입자가 재계약 여부를 밝히지 않은 것은 묵시적 갱신을 위한 것이므로 정당한 행위이고 임대인의 요구를 받아 들일 필요 없습니다. 하지만 임대인은 계약 후 1년이 지나면 상황에 따라 5%내에서 임대료를 인상할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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청년주택통장 달에 얼마씩 내야 확률올라가나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약통장 납입 금액을 25만원으로 올리면 공공분양 청약시 당첨 확률이 올라갈 수 있으며, 이 경우에는 2만원씩 불입한 사람이 불리하게 됩니다. 하지만 민간분양 청약의 경우에는 저축납입 총액보다 청약통장 가입기간과 납입횟수가 중요하니 굳이 25만원씩 납입할 필요가 없습니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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앞으로 부동산 시장이 어떻게 될지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황입니다. 게다가 2025년에는 트럼프 대통령이 취임하며 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 물가상승으로 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있습니다. 주택 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리, PF대출 부담으로 인한 건설사들의 분양가 인상 등으로 올해 하반기에는 집값이 상승할 것으로 많은 전문가들이 예측하고 있습니다만 상승은 제한적일 것으로 보고 있으며 서울과 수도권에 국한 되고 지방은 오히려 하락을 예측하는 사람들도 많은 실정입니다. 경기도권은 주요지역 위주로 상승할 것으로 예상됩니다만, 이는 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 달라질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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아파트 청약이 당첨되고 언제 청약통장을 해지해도 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 청약 당첨이 되신 경우에는 서류 심사에서 변수가 발생할 수도 있으므로 계약이 완료된 이후에 해지를 하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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전세연장계약서 양식 및 작성 방법문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금에 변화가 없는 경우에는 기존 계약서에 갱신되는 계약 기간를 적고 임대인과 임차인의 사인이나 도장을 날인 하여 사용하셔도 됩니다. 임대인의 입장이라면 특약으로 "전세종료나 중도 해지시에는 임차인은 적극적으로 집을 보여주도록 협조한다" 같은 항목을 포함시키는 것이 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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전세계약서 작성할때 수정하는방법 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약은 임대인과 임차인 간의 합의이므로 , 수정 사항이 있는 경우에는 반드시 임대인과 임차인 모두의 도장이 있어야 인정 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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