답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세 중 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 그러나 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 최근 높은 금리 및 대출규제로 인해 월세로 전환한 사람들이 많으며, 전세사기로 인한 문제때문에 아예 전세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 상황이니 반드시 전세가 더 좋다고만 할 수는 없는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울과 수도권의 집값이 비싼이유는 사람들이 살기 좋기 때문입니다. 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 생활에 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공됩니다. 이러한 과정에서 엄청난 세수가 생기고 이는 다시 도시 발전에 사용되고 많은 사람들이 살고 있으니 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하게 됩니다. 많은 사람들이 수도권에 살고 있고 삶의 터전으로 하고 있으니 정부에서 어지간한 혜택을 주어도 지방으로 내려가지 않으려고 하며 지방은 점점 더 낙후되고 있는 실정입니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 강제력을 동원하는 등 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.올해 하락하던 부동산 시장이 금리 인하 기대감 등으로 수요가 늘어나고 가격이 상승 반전을 했습니다만, 최근 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황입니다. 게다가 트럼프 전대통령이 재선에 성공함에 따라서 2025년에도 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 물가상승으로 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있으며, 올해와 유사한 상황이 당분가 이어질 것으로 예상됩니다. 하지만 장기적으로 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리, PF대출 부담으로 인한 건설사들의 분양가 인상 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다. 그러나 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 상황이 달라질 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매의 절차는 대략적으로 다음과 같습니다. 채권자의 경매 신청 -> 법원의 경매개시결정 -> 배당요구의 종기 결정 및 공고 -> 매각준비 -> 매각방법 지정, 공고, 통지 -> 입찰자의 입찰 참여 -> 법원의 최고가매수인 선정 -> 법원의 매각 허가 결정 -> 매수인의 매각 대금 납부 -> 소유권이전등기 촉탁 -> 부동산인도명령 -> 배당. 경매부동산 정보는 법원게시판, 관보.공보 또는 신문, 인터넷 경매 사이트 등을 통해 수집할 수 있고 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서, 법원경매공고란 등에서 세부사항을 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 매매시에는 물건에 대한 권리를 인수 인계하게 되는데, 인수 인계받는 물건에 이상이 없는지를 확인해야 하므로 관련 서류인 등기사항전부증명서(등기부등본)와 건축물 대장 등을 확인해야 합니다.먼저 등기부등본을 통해 소유자와 계약 당사자가 동일인 인지부터 확인해야하고, 소재지 및 면적이 일치하는지를 확인해야 합니다. 또한 권리관계에 있어 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 경매 등기 등은 없는지 확인해야하고 저당권 설정이 되어 있는지 지상권, 전세권이나 임차권 설정이 되어 있는지 등도 확인하셔야 합니다. 그리고 건축물대장을 통해 불법건축물은 아닌지 등을 확인할 수 있으며, 이러한 과정을 통해 물건에 하자가 없는지 빚을 떠안아야 하는지 등을 확인하여 제대로 값을 치르고 사는지를 판단할 수 있게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 임대인과 임차인이 서로 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10% (2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3.0% + 2.0% = 5.0%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연5.0%예를 들어 2억원인 보증금 중 1억원을 월세로 계산해보면;10000만원 x 5.0% = 500만원이 상한 값입니다.월세는 5,000,000/12 = 41만6667원이 됩니다. 렌트홈에 접속하여 임대료계산기를 사용하면 손쉽게 계산해 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개시 공인중개사는 중개보수와 실비를 받을 수 있으며, 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙에 규정되고 각 시도 ·조례에 의해 확정되어 중개의뢰인 쌍방으로부터 받을 수 있게 되어있습니다. 중개수수료는 상한치가 규정되어 있는데 거래시 상호 협의에 의해서 결정될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독주택이나 다가구 주택은 모두 단독주택으로 분류 됩니다. 주어진 자료에 따르면 다세대주택으로 추정 됩니다. 흔히 “빌라”라고 불리는 다세대주택은 바닥면적 합이 660m2 이하이고 주택으로 사용되는 층수가 4개 층 이하인 공동주택을 말합니다. 연립주택은 1개동 각 층 바닥면적 합이 660m2을 초과하고 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다. 주차장이나 사무실은 주택으로 사용되지 않으므로 층수에 포함되지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 믿을 만한 사람인지 확인하려면 각종 서류를 확인해 보셔야 합니다.먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매, 가처분 등기가 있는지 확인하여 이러한 항목이 없어야 하고, 저당권이나 근저당권이 없거나 있더라도 저당권 + 전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 봐야하며 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 조심해야 합니다. 등기부등본을 통해 소유자와 계약자 일치여부도 확인해야 하고, 건축물 대장을 통해 건축물종류가 일치하는지 확인 및 불법건축물 여부 등도 확인해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약시 전입신고를 하고 입주를 하게되면 대항력이 발생하는데, 대항력이란 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 것이며 전세금이 소액인 경우에는 최우선변제권을 획득할 수 있습니다. 대항력이 갖춰진 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생하여 경매시 후순위권리자에 비해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리가 주어집니다. 전세는 등기사항전부증명서(등기부등본)상에 권리가 기록되지 않기때문에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 타인에 대해 권리를 주장할 수 있으며, 이러한 권리가 없으면 정당한 권리를 주장할 수 없어서 전세 보증금을 돌려 받는데 문제가 생길 수 있기에 중요한 것입니다.