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공공임대 아파트 조기분양 감정평가 경쟁입찰이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공임대 아파트 만기 분양시 감정평가는 지자체장이 선정한 2곳 이상의 감정평가법인으로 부터 감정평가를 받아 평균 분양가를 결정하도록 하고 있습니다. 그러나 민간택지에 지어진 85m2이하 공공임대주택을 조기 분양하는 경우에는 감정평가액 산출방식이 규정되어 있지않아 건설업체가 일방적으로 선정한 감정평가법인이 책정한 분양가를 입주민들에게 통보하는 경우가 있어 문제로 되고 있는데, 건설업체와의 협의가 우선되어야 할 것으로 생각됩니다.
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부동산
24.08.03
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부동산 매매가 어디서 확인해야 정확한가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.HUG의 경우, 아파트나 오피스텔인 경우에는 KB시세(onland.kbstar.com)나 한국부동산원 부동산테크(www.rtech.or.kr)중에서 택일하고, 가격이 없는 경우 순서대로 공동주택공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가, 해당세대 등기부등본상 1년내 최근 매매 거래 가액, 분양가의 90%, 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체연면적대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의 100% 순으로 적용합니다.연립다세대의 경우에는 공동주택공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가, 해당세대 등기부등본상 1년내 최근 매매 거래 가액, 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체연면적대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의90% 순으로 적용합니다.단독.다중.다가구 주택인 경우에는 공동주택공시가격의 140%, 해당세대 등기부등본상 1년내 최근 매매 거래 가액, 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의100% 순으로 적용합니다.
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24.08.03
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주거와 업무를 함께 할수 있는것을 주거용 오피스텔이라고 하잖아요. 그럼 아파텔은 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파텔은 아파트형 오피스텔을 말합니다. 외관은 아파트와 동일하지만 건축법상 오피스텔인 건축물을 말하는데, 소형의 원룸구조가 아닌 2, 3베이 구조에 바닥난방을 설치하여 3~4인 가구가 살 수 있게만든 오피스텔입니다. 보통은 아파트를 건설할 때 한동을 오피스텔로 만들기도 하지만 아파텔만으로 이루어진 대단지까지 생겨났습니다.아파텔은 상업지역이나 준주거지역에 위치해서 역이나 상점 가까이에 위치하여 편리하게 인프라를 사용할 수 있고 기존 원룸형 오피스텔과 달리 보안과 시설관리가 강화되어 빌라나 다가구주택보다 유리합니다. 또한 주택 청약시 무주택으로 인정되고 청약통장과 관련없이 청약을 넣을 수 있는 장점도 있습니다.그러나 아파트에 비해 전용률이 낮아 비좁고 관리비가 비싸며 주차대수도 적어 주차공간이 부족한 경우가 있습니다.주택이 아니므로 취득세가 높고 청약에서와 달리 양도세와 취득세에서는 주택수로 잡힐 수 있기에 잘 따져봐야합니다.
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24.08.03
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부동산 시장이 저출산 현상 때문에 무너질까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지금도 지방에는 주택이 충분한 곳이 많고 공실도 나오고 있습니다. 향후 저출산이 계속되면 집값이 떨어질 것입니다만, 서울의 인기지역을 중심으로는 여전히 많은 사람들이 거주를 하고 싶어하고 인구가 줄더라도 외국인 근로자들의 유입 등으로 어느정도 집값이 유지가 될 것입니다. 그러나 지방은 점차 인구가 줄어 공실이 많이 발생할 것입니다.
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24.08.03
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빌라를 매매할경우 절대 가격이 올라가는 일은 거의 없을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라는 대체로 아파트에 비해서 인프라가 부족하고 교통시설 등 여러가지 면에서 불편한 점이 많기에 선호도가 떨어지는데다 최근 전세사기 등으로 인해 인기가 떨어져 찾는 사람들이 많지 않습니다. 따라서 향후 정부의 특별한 대책이 나오지 않으면 시세가 오르더라도 제한적일 수밖에 없을 것입니다.
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24.08.03
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요즘 전세사기가 많이 일어나는데 이를 방지하기 위해선 무엇을 해야할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되신다면 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다. 전세사기를 방지하기 위해서 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리는 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.공인중개사를 통한 거래를 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 현실적으로 보상을 받기가 가장 쉬운 전세보증보험 가입을 하시는 것이 좋은데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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24.08.03
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부동산 복비 요건에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법률상 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어질때는 매매계약에 관한 거래 금액만을 적용한다고 되어 있습니다. 위의 경우에는 동일한 중개대상물이 아니므로 2건 모두 지불해야 합니다. 매매 계약에 대한 복비만 받는 경우는 매도인이 집을 팔고 매수인이 그 집을 구입하며 동시에 매도인이 임차인이 되는 등의 특수한 경우입니다.
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24.08.03
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아파트 계약 시 공동 명의로 할 경우 이점에는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 주택에 대해 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
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24.08.03
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공시시가 금액은 어떻게 산정이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 하지만 향후에는 점진적으로 점차 높아져 실 거래가에 접근할 것으로 예상됩니다.
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24.08.03
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전세계약시 고려해야할 점들이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다.현실적으로 아파트가 너무 비싸서 빌라를 알아 보신다면, 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 인근 지역 실거래가 조회 및 현지 방문 조사로 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는것이 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.현실적으로 전세보증금을 지키기 위해서는 주택보증보험 가입이 효과적인데, 보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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