답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이사갈 계획이 있다면 계약종료 6개월 전에서 2개월전 사이에 알려주시면 됩니다. 계속 거주하실 경우라면 특별히 연락할 필요없이 지내서 계약종료 2개월전 시점이 지나가게 되면 (즉, 임대인측에서 아무말 없었으면) 묵시적 갱신으로 2년 연장하여 기존과 동일한 조건으로 거주하실 수 있습니다. 묵시적갱신이 확정되면 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 임대인은 통지를 받은지 3개월이되면 보증금을 반환해주어야 합니다. 그러나 위 기간중 임대인이 계약조건 변경이나 전세보증금 인상을 요청하면 계약갱신요구권을 사용하시거나 요구안을 협의/수용하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 전세사기가 많이 발생한 것은 주택가격 상승시기를 맞아 차익 실현이 쉬웠고, 직업을 구하기 위한 수도권 집중화 현상으로 비교적 저렴한 빌라에 대한 수요가 많았는데, 빌라의 실거래 가격을 알기가 힘든 점을 이용해서 가격을 부풀리기가 쉬웠던 점 등 몇가지 요소가 복합적으로 어우러져 전세사기로 이어진 것입니다.전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있으나 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다.  신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다.  그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다.전세사기가 피하려면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다.등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보고, 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세 보증 보험 가입이 필요한데 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기로 인한 피해가 심하다보니 아파트를 선호하여 아파트 가격이 계속 상승하고 있습니다.전세사기를 방지하시려면 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.전세사기 발생시 실질적으로 도움이 되는 것이 보증 보험 가입인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다.먼저 등기부등본 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지를 기재하고, 대출을 하시는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 1년 만기라도 2년 거주를 주장하여 계속 거주는 가능합니다. 그러나 임대인이 5%인상을 요구하는 경우에는 협의를 거쳐 결정하여야 합니다. 주택임대차 보호법상 거주기간은 보장이 되어 있으나 월세에 대해서는 규정이 없기에 계약서에 인상에 대한 언급이 있다면 따라야 하지만 없다면 임대인과 협의를 해야 합니다. 법 상에는 "당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다."라고 되어 있습니다. 주변의 유사한 주택도 인상이 있다거나 유사 주택에 비해 월세가 낮다거나 하는 합리적인 이유가 있어야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아래 내용 확인하시기 바랍니다.1. 주택연금 신청서: 한국주택금융공사 각 지사 혹은 홈페이지 2. 주민등록등본: 정부24 또는 주민센터3. 주민등록 전입세대 연람표: 주민센터4. 가족관계증명서: 정부24(대한민국 법원 전자가족관계등록시스템) 또는 주민센터5. 담보주택 등기사항 증명서: 대법원인터넷등기소 또는 등기소6. 담보 주택 소유지의 토지이용계획 확인서: 정부247. 개인정보 수집 동의서: 한국금융공사 각 지사 혹은 홈페이지 (가입 신청시)8. 행정정보 공동이용 사전동의서: 한국금융공사 각 지사 혹은 홈페이지 (가입 신청서)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이번에 비아파트 관련한 규제완화 정책을 보면, 신축 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대하였으며,24.1월~27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔에 대해 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외되었습니다.그리고 기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택을 최초로 구입 시 1세대 1주택 특례 (양도세·종부세) 적용하는 것으로 발표되었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세로 이사할 집을 알아보시려면 2개월정도 전부터 알아보시는 것이 적당합니다. 특히 대출을 생각하는 경우에는 대출 신청자들이 많아서 대출 실행되기까지 시간이 좀 소요되므로 충분히 기간을 두고 승인을 고려하여 전셋집을 알아 보셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금리가 인하되면 대출 이자율이 낮아지므로 기업과 개인이 더 저렴한 조건으로 대출을 받을 수 있게되므로 투자와 소비가 증진될 수 있으며 대출을 통한 주택구매도 더 활성화되어 부동산시장 활성화에도 기여할 수 있습니다. 하지만 물가 상승을 유발할 수도 있고 금리 인하가 제한적인 경우에는 제대로 된 효과가 나타나지 않을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다운계약서는 실제거래가격보다 낮게 금액을 적어서 매도인은 양도소득세를 매수인은 취득세를 적게 낼수 있기에 이중으로 계약을 하는 것입니다. 이는 이중계약서 작성으로 인한 불법으로서 당사자 들에게는 취득가액의 5%의 과태료가 부과될 수 있고 중개한 공인중개사는 업무정지 또는 개설등록취소가 될 수 있습니다. 또한 거짓 신고를 조장, 방조한 자에게는 500만원이하 과태료가 부과됩니다.