답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매는 개인간의 채무를 갚지 못한 경우에 채권자가 근저당, 가압류, 가등기 등과 법원의 제도를 활용하여 담보물을 매각하여 매각대금에서 채권회수를 하는 절차이고, 공매는 보통 채무자가 국세나 지방세를 체납한 경우 정부 기관(구청, 세무서, 건강보험공단 등)에서 채무자의 부동산을 압류한 후 한국자산관리공사(온비드)에 매각 의뢰하여 대금을 회수하는 절차입니다. 양도세 관련하여 개인이 공매를 신청하기도 하고 은행, 국가기관, 신탁기관에서 자산을 처분할 때도 공매를 통하기도 합니다. 정부에서 운영하는 공매는 인터넷(www.onbid.co.kr)으로 운영됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법시험은 민법총칙에서 일부 출제가 되는데 법률행위의 대리에서 출제 비중이 높고, 특히 비중이 높은 물권법에서는 담보물권, 계약법에서는 계약법 총론, 민사특별법에서는 주택임대차 보호법과 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 부분의 출제 비중이 높습니다. 하지만 출제범위가 다양하므로 전체적인 흐름을 파악하고 내용을 확실하게 파악하셔서 빈출문제를 많이 풀어보셔야 합격이 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 볼 때 우리나라 아파트는 벽식구조이므로 벽체를 타고 소음과 진동이 전혀지는 구조라서 층간 소음에 매우 취약합니다. 정부에서는 2023년 1월 공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙(환경부령 제559호, 국토교통부령 제97호) 제 3조에 층간 소음의 기준의 경우 직접 충격의 경우 1분간 등가 소음도 기준 주간 39dB초과, 야간 34dB 초과, 최고 소음도 기준 주간 57dB, 야간 52dB로 강화하였고 1분간 등가 소음도 기준을 추가로 강화할 예정이지만, 한국환경공단이 2020년 12월부터 2021년 6월까지 20~60대 국민 100명을 대상으로 ‘실생활 층간소음 노출 성가심 반응 연구’를 실시한 결과 현재 주간 직접충격소음 기준(1분 등가소음도)인 43dB에서 실험대상자 30%가 ‘매우 성가심’을 느낀데 반해 세계보건기구(WHO)는 소음으로 인한 성가심 비율을 10% 이내로 관리할 것을 권장하고 있어 여전히 미흡한 상태입니다. 따라서 현재로서는 아이들 있는 집은 바닥에 방진 패드를 깔거나 천으로된 슬리퍼를 신거나 하는 등 각 개인간 소음에 주의하며 사는 수 밖에 없는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매를 하고 싶은 물건이 있으면 임장은 필수입니다. 특히 불법 점유를 하고 있는 사람은 없는지 집의 상태는 어떤지 등을 살펴보지 않으면 낙찰받고도 예상못한 불법 점유자로 인해 고생할 수 있고 퇴거를 시키기 까지 재산권행사를 하지 못하거나 추가적인 비용이 들어갈 수 있으며 예상못한 집 수리비 등이 추가로 소요될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.복층의 장점은 무엇보다 층고가 높기에 공간감이 있고 넓어보이는 효과 입니다. 잠을 자는 곳과 생활하는 곳이 분리되므로 깔끔하고 청결한 생활이 가능하며, 일반 원룸보다 수납공간이 많아서 짐을 깔끔하게 정리할 수 있습니다.그러나 냉난방에 있어 취약하고 계단을 오르내리는 생활을 해야 하므로 특히 야간에 조심해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 아파트 매매가가 서울 인기지역을 중심으로 상승하고 있는데, 전세사기 등으로 인한 아파트 전세에 대한 선호로 아파트 전세가와 전세가율이 지속적으로 상승하고 있으며, 아파트 경매 낙찰가율도 상승하고 있고, 건설사들의 물가, 인건비 상승, 금리 부담 등으로 인한 채산성 악화로 신규 아파트 건설 수주 물량이 축소되어 향후 2~3년 후 공급물량 부족이 예상되고 있고, 분양 물량이 축소된 반면 청약 수요는 증가 추세에 있다 보니 청약경쟁률이 올라가고 있습니다. 지역이나 입지에 따라 상황이 다르고 양극화가 심해지는 상황이지만 전체적으로 금리가 떨어지고 경기가 좀 살아날 것으로 예상되는 내년 이후에는 집값 상승으로 이어질 수밖에 없는 환경이 조성되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국토교통부 6월주택통계에 따르면 전국 미분양 주택 물량은 2.6% 증가하여 7개월 연속 증가했다고 합니다. 특히 준공 후 미분양이 전월대비 12.3%증가하여 11개월 연속 증가했다고 합니다. 건설사들은 이와 같이 미분양이 나오면 PF대출 상환에 문제가 생겨 큰 타격을 입을 수 있기에 중도금 이자 지원, 계약금 할인 및 분납, 선호 옵션 무상 제공 등 여러가지 인센티브를 제공하지만 잘 안되면 결국 분양가 할인까지 해주게 됩니다. 이 경우 이전에 정상가격으로 분양받은 사람들의 항의가 있게되므로 건설사도 곤란한 상황이 되지만 당장 생존이 걸린 문제다보니 강행하는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.통계청 자료에 의하면 2023년도 우리나라 인구는 5177만명으로서 최근 출산률은 줄었지만 아직 본격적으로 감소하지는 않은 상태입니다. 그리고 집값 중에서도 아파트값 위주로 오르고 있습니다. 이렇게 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 2022년 자료상 인구수는 우리나라 전체의 18% 정도를 차지하는데, 서울의 아파트 호수는 우리나라 전체의 15%정도를 차지하고 있어 인구에 비해 부족한 호수이기 때문입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가상승 그리고 원가 상승 및 건설사 채산성 악화로 인한 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.PF란 Project Financing의 약어로서 일반 대출과 달리 사업성을 담보로 대출을 해주는 것을 말합니다. 신용도가 낮은 시행사 등은 부동산 개발사업 초기단계에 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 브릿지론으로 차입을 하여 사업을 시작합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어, 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 대출을 갈아타게 되는데 이것을 PF라고 합니다. 이후 계약금 및 중도금으로 PF대출의 일부를 상환하고 건물이 준공되면 입주자로부터 잔금 수령하여 PF대출 상환을 하게 됩니다. 대출을 비교해 보면 브릿지론은 단기대출이며 이자율이 매우 높고 토지 매수시에 실시하는 위험도가 높은 대출이고, PF대출은 장기대출이고 이자율이 높으며 건설 착공때 시행되고 위험률이 높은 대출입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라 투자시는 개별적으로 가치 편차가 심하기에 등기부등본과 건축물대장을 통해 전용면적과 대지지분 등을 잘 확인해보고 불법건축물에 해당되지 않는지 확인해보며 현지를 방문하여 실제 상태와 주변 여건을 잘 확인해야 합니다. 빌라는 아파트에 비해 인기가 없어서 되팔기가 쉽지 않으므로 신축빌라가 계속 건축되는 곳은 주의해야 합니다. 또한 역세권이나 공영주차장 등이 인근에 있는 곳을 선택하는 것이 좋습니다. 일반 주거지역은 인프라가 부족하고 주차장이 부족한 경우가 많습니다. 연식이 오래된 빌라는 누수나 해충의 침입 등 문제점들이 많으므로 가급적 피하는 것이 좋습니다.