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침체기에 집값이 오를 수도 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 침체기에는 수요가 적어져 집값이 떨어져야 정상입니다만, 최근 아파트 분양가가 오르는 것은 최근 건축비가 상승했고 건설사에서 물가상승분을 최대한으로 반영하여 일반분양가를 높이고 있기 때문입니다.더구나 전체적인 수요가 줄어든데 비해 신규주택공급이 더 줄다 보니 얼마 안되는 신축에 사람들이 몰려들고 더욱 집값은 올라가도록 만들고 있습니다.그러나 비수도권 지역은 미분양 물량이 증가하고 있어 시장의 양극화 현상이 점차 심해지고 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.28
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원룸 계약해지 문의드립니다. 정확하게 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약조건의 변경없이 최초 계약에서 2년이 경과했으면 묵시적갱신이 된 것입니다. 주택임대차보호법상 묵시적갱신이 된 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 지 3개월이 지나면 효력이 발생하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.즉, 통지하고 3개월 이전에 나간다면 임차인이 세입자를 구하고 복비를 부담해야 하고, 이후가 되면 임대인이 부담해야 하는 것입니다. 단, 거주하시는 동안 월세는 부담하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.28
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권리금제도의 취지와 목적에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.권리금은 2015년 신설된 “상가건물 임대차보호법”에 규정되어 있는데 “상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설.비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형.무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가” 라고 명시되어 있으며, 또한 “권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약” 이라고 정의 되어 있습니다.즉, 종전에 관행적으로 이어져 오던 임차인끼리 주고받던 권리금 제도를 법제화하여 부동산거래와 별도로 인정하고 자리 프리미엄인 바닥권리금, 우수한 영업력에 따른 영업권리금, 그리고 영업을 위해 설치한 시설에 대한 시설권리금을 가치로 인정하여 주고받을 수 있게 양성화하면서 과세의 근거를 마련한 것입니다.
경제 / 부동산
24.04.28
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고시원은 건축법상 다 작게 짓게 설계가 되어있나요? 평수가 크게 지을 수는 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고시원의 평수를 작게 만들어야 하는 것은 아닙니다. 단지 작게 만들어야 호실 수를 늘려서 수익을 극대화할 수 있기 떄문이지요. 서울시 같은 경우 2018년도 화재 사망사고를 계기로 조례를 개정하여 2022년부터 7월부터 개별 방의 전용면적 7m2이상(화장실 포함 9m2이상)에 방마다 창문을 의무화 하는 등 적용을 하고 있으나, 신규로 만들기 보다는 기존의 고시원을 리모델링하여 사용하는 것이 대부분이라 여전히 대다수가 작은 평수를 유지하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.28
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월세 계약시 계약서 신고 의무?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과(하나라도 해당하면 신고대상)하는 전세/월세이므로 신고 대상입니다. 신고지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시 등의 시 지역이고 지방은 도 지역 군 단위는 제외합니다. 필요한 서류는 임대차 계약서, 임대인 및 임차인의 주민등록등본, 임대차 계약 당사자 확인원입니다.관할 주민센터에 가서 신고하시면 되고 온라인 https://rtms.molit.go.kr 에서도 신고 가능 합니다.임대차 계약 30일 이내 계약 당사자가 전월세 사항을 신고하는 것으로서 24년 5월 31일까지인 계도기간을 지나면 최대 100만원의 과태료를 내게 됩니다.당초 도입한 이유는 불투명한 임대차 시세 정보를 강제로 등록하게 만들어 세입자에게 정확한 시세를 제공하기 위해서였는데 집주인의 임대소득이 드러나면 세금 과세에 활용될 수 있기에 집주인의 반발과 그에 따른 전월세 공급위축 등이 문제로 예상되고 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.28
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집주인이 갑자기 전화해서 매매를 할수 있다고 하네요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.권리관계에서 가장 중요한 소유권이 변경되는데 당연히 관련자인 세입자에게 알려주어야 하지요.(세입자 모르게 주택을 매도하면 보증금반환의무가 원 집주인에 있다는 판결도 있었습니다.)묵시적 갱신으로 계속 살아오고 계시다면 집주인이 변경되더라도 거주 가능함을 주장하실 수는 있지만 신규 집주인이 계약 종료 2개월전까지 등기를 마치고 실거주를 하겠다고 하면 계약갱신요구에 대해 거절을 할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.28
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임차인이 나갈 때 관리 수선비는 어떻게?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금을 말씀하시는 것으로 판단됩니다.장기수선충당금이란 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비 입니다.대부분 아파트에 적용되지만 빌라(다세대주택)라도 상기 조건에 해당되는 관리소가 있는 대단지이고 관리비에 장기수선충당금이라는 적요가 있다면 적용이 될 수 있습니다.공동주택의 관리주체인 관리사무소에서 규약에 따라 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하는 것이 관행이며 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시 관리사무소에서 정산을 받아 임대인에게 청구하여 반환 받습니다.이는 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 합니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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주택 임대차 신고제란 어떤 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전월세신고제는 임대차에서 약자인 임차인(전세, 월세 거주자)을 보호하기위해 2020년 7월 개정 상정되었던 계약갱신요구권, 전월세상한제와 더불어 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 3가지 개정안중 한 가지인데, 주택 임대차를 맺으면 30일 이내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 하는 제도입니다. 당초 도입한 이유는 불투명한 임대차 시세 정보를 강제로 등록하게 만들어 세입자에게 정확한 시세를 제공하기 위해서였는데 집주인의 임대소득이 드러나면 세금 과세에 활용될 수 있기에 집주인의 반발과 그에 따른 전월세 공급위축 등이 문제로 예상되고 있습니다.임대차 계약서를 작성하고 계약일로부터 30일 이내 신고하면 되고 이때 확정일자도 수수료없이 받을 수 있습니다. 부동산을 매매했을 때와 유사하게 임대차 계약 30일 이내 계약 당사자가 전월세 사항을 신고하는 것으로서 24년 5월 31일까지는 계도기간이나 이를 넘기게 되면 최대 100만원의 과태료를 내게 됩니다.대상은 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하는 전세/월세이므로 신고 대상입니다. 신고지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시 등의 시 지역이고 지방은 도 지역 군 단위는 제외합니다. 필요한 서류는 임대차 계약서, 임대인 및 임차인의 주민등록등본, 임대차 계약 당사자 확인원 입니다.관할 주민센터에 가서 신고하시면 되고 온라인 https://rtms.molit.go.kr 에서도 가능 합니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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월세 놓게 되면 재산세 어떻하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재산세는 과세기준일 (6월1일) 현재 재산을 사실상 소유 (사용이 아님)하고 있는 사람에게 납부의무가 있습니다.임차인은 사용은 하고 있지만 소유자가 아니므로 납부의무가 없고 소유권을 가지고 있는 사람이 납부하게 되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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신규 분양아파트 재산세 납부일 기준 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재산세 과세기준일인 6월1일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 재산세 납부 의무가 있습니다.분양아파트인 경우 일반적으로 잔금납부일과 소유권이전등기접수일 중 빠른날 소유권이전이 되는 것으로 봅니다. 6월2일현재 소유권이전등기가 접수되지 않았고 잔금이 당일 치루어 졌다면 수분양자에게 재산세가 과세될 것입니다.만일, 분양계약서에 입주기간 동안 또는 입주기간 이후 세금과 공과금을 계약자가 부담하는 것을 별도 약정했을 때는 건설사가 약정내용을 근거로 회사가 납부한 재산세를 계약자에 청구할 수도 있습니다. 약정 내용을 잘 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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