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도시가스 지역 개별 중앙 난방 장점 단점은
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역난방은 공동주택에서 사용하는 난방방식으로 열병합발전소에서 공동주택으로 배관을 이용하여 온수를 공급하며 공동주택 기계실에서 각각의 세대로 온수를 공급하여 난방을 하는 방식입니다. 장점은 세대 내에 보일러실 공간이 없기 때문에 같은 평형대의 아파트라도 지역난방은 공간이 넓다고 보시면 됩니다.지역난방은 전기와 열을 동시에 생산하는 열병합발전소에서 폐기물 소각 등을 이용하여 열을 생산하는 시설로 열이 발생하는 것을 물을 120℃ 이상의 온수를 배관을 통하여 아파트나 빌딩 등의 기계실로 공급하여 사용을 할 수 있도록 하는 난방방식입니다. 각 세대에 난방시설이 없어서 경제적이며 보일러실 화재 발생이나 보일러 노후 고장으로 인한 교체 비용도 저감이 됩니다.공동주택에 거주하는 사람들 중에 많이들 선호하는 방식인데요. 이유는 본인이 가스나 기름 같은 연료를 사용하지 않게 때문에 냄새나 관비 부담이 없어서 좋고, 다른 곳의 발전소에서 열을 만들어 사용하기 때문에 안전하고 쾌적하게 실내에서 거주를 할 수 있으며 개별난방보다 경제적이면서 환경오염이 적어 선호를 하고 있습니다.개별난방은 다른 세대와 난방설비를 공유하지 않고 본인이 사용한 만큼만 연료비를 내기 때문에 이사를 할 경우에도 연료비 정산이 편리합니다. 봄, 여름, 가을에 본인이 사용하고 싶지 않다면 사용하지 않을 수 있으며 사용하고 싶다면 언제든 사용할 수 있어서 연료비 저감효과를 볼 수 있어요. 중앙난방이나 지역난방은 봄, 여름, 가을에 본인이 원하다고 난방을 하지 않거나 난방을 하거나 할 수 없는 단점이 있습니다.중앙난방은 건물별이나 아파트 단지별로 설치된 대형 보일러로 난방을 하는 방식으로 20년~30년 전에 분양을 한 공동주택에서 사용하는 아파트가 지역별로 있으며, 현재는 주거용 건물에서 사용하는 난방방식 중에 아무도 선호를 하지 않아요. 중앙난방은 대형 보일러를 가동해야 되는 인건비가 추가로 부담되며 보일러가 노후되었을 경우에는 교체 부담 비용이 엄청나고 도시가스를 사용하지 않고 비싼 중유를 사용하기 때문에 요금 부담도 많습니다.중앙난방의 요금 부과 방식은 사용한 만큼의 사용료를 내는 것이 아니고 대형 보일러에서 사용한 에너지 요금과 인건비를 세대별 3.3㎡ 별로 나누어서 요금을 납부하라고 합니다. 세대에서 사용하지 않고 작은방은 난방을 하지 않았더라도 요금은 똑같이 납부를 하셔야 하는 단점이 있어요.중앙난방은 각 세대에서 온도조절을 할 수 없으며 원하는 시간대에 난방을 할 수 없다는 단점이 있어서 현재 공급되는 신축 아파트의 경우에는 주거공간에 보일러실을 설치하여 개별난방으로 건설을 하고 있습니다. 중앙난방에서 장점은 온수를 자유롭게 원하는 만큼 사용할 수 있는 장점이 있어요.
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부동산
23.03.01
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혹시 부동산도 지분 분할이 가능한가여?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가능합니다. 보통 상속의 경우에도 각 지분에 맞춰서 나눠지게 되고 그만큼 세금 정산등을 하게 되면 그만한 지분에 대해서 소유하게 됩니다. 이와 비슷하게 공동투자 개념으로 보셔도 됩니다.
경제 /
부동산
23.03.01
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오피스텔은 왜 일반 원룸보다 월세든, 전세든 더 가격이 나갈까여?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.오피스텔이라고 하여 다 비싼것은 아닙니다. 평수 대비 세금이나 관련 비용들이 다소 높기 때문에 비싼경우도 있습니다. 특히 차이나는 점으은 오피스텔 관리비라고 생각되어지네요.지금 우리나라에 지어지는 오피스텔은 원룸형이든 주거형이든 업무형이든 간에 건축법상에는 대부분 업무시설에 해당합니다. 그래서 업무용 관리비로 정산을 하기 때문에 일반적인 아파트보다 관리비가 훨씬 높을 수밖에 없고 부담도 그만큼 커지게 됩니다. 오피스텔과 아파트의 관리비 항목 중 가장 큰 차이라고 한다면 바로 전용률의 차이인데요. 아파트와 오피스텔이 적용받는 법이 달라지기 때문에 전용률의 계산이 달라지게 됩니다. 여기서 말하는 전용률이란 실평수를 의미하는데요. 오피스텔은 보통 전용률이 50% 정도이고, 아파트는 80% 수준입니다.오피스텔은 아파트에 비해 세대수가 매우 적은데 공용관리비를 세대수로 나누면 각 세대가 부담하게 되는 금액이 큰 편이고, 게다가 아파트는 일반적으로 공용면적 기준으로 정산이 되는데 오피스텔은 기본적으로 업무용으로 설계가 되어 있기 때문에 주차장이나 엘리베이터 앞 복도 등의 공간이 많이 필요할 수밖에 없고 관리사무실처럼 입주자들이 공용으로 사용하는 모든면적이 계약공간으로 정산이 됩니다. 아파트와 오피스텔이 같은 공급면적 20평을 갖고 있다고 가정하고 비교한다면, 아파트는 전용면적이 15평은 나올테지만 오피스텔은 10평수준밖에 되지 않습니다. 그런데 관리비의 부과를 공급면적으로 하기 때문에 오피스텔에서 사용하는 실평수 대비 관리비가 높다고 생각할 수밖에 없는 것입니다.
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부동산
23.03.01
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부동산 언제 사야 좋을까요?..
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.현재 시장에서 아파트와 관련하여 구체적으로 보여지고 있는 모습은 가격과 거래량입니다. 가격은 급매를 중심으로 계속해서 저점을 형성하고 있고, 이에 맞춰 거래량도 급감하고 있습니다. 구체적으로 서울 아파트의 경우 월 1,000건이 안되게 거래가 진행되고 있는 실정입니다. 일부 전문가의 경우 거래량이 동반되지 않은 가격이므로 곧 가격이 다시 상승할 것이라고 예측하는데요. 실제는 2015년을 기준으로 가격이 오를 때도, 가격이 내릴 때도 소수의 거래가 가격을 결정하였다는 사실입니다. 아파트 가격이 낮을수록 상승률이 높고, 아파트 가격이 높을수록 상승률이 낮은 상관관계가 보여집니다 이를 토대로 우리는 지난 2년 간 키맞추기가 진행되었다는 사실을 알 수 있습니다. 즉, 코로나 국면에서 무제한 양적완화에 따른 대출 금리 급락과 함께 레버리지를 통해 아파트를 매수하였고, 소수의 매수가가 부동산 시장 전체 가격 상승을 부추긴 것입니다. 그러므로 실 수요보다는 투자 수요가 아파트 가격 상승에 주요했다는 사실을 추정해 볼 수 있습니다. 실제 2020~2021년간 연령별 주택담보대출 증가액을 살펴보면 30대, 40대, 60대 이상 순으로 주택담보대출을 많이 받았다는 사실을 알 수 있습니다. 그런데 이 자료에서 가장 특징적인 부분, 우리가 주목해야 할 부분이 60세 이상의 주담대보대출 총액 증가입니다. 일반적으로 60세 이상의 분들보다는 젊은층이 부동산 실 수요가 필요한 연령대입니다. 그런데 60세 이상에서 주택담보대출 총액이 증가하였다? 뭔가 조금 더 면밀히 살펴보아야 하겠습니다.중요한 것은 코로나 국면인 2020년을 기점으로 70세 이상 소유자가 유의미하게 감소한 것입니다. 이것이 무엇을 의미할까요? 집값이 충분한 상승하였으니 2020년을 기점으로 집을 팔기 시작했다는 겁니다. 그럼 그것을 누가 받았을까요? 바로 청년층에서 고점에 아파트를 사고 있는 겁니다. 왜냐? 소외되지 않기 위해서, 패닉바잉을 통해... 아시겠지만, 70세 이상의 인구수는 계속해서 증가하는 경향을 보입니다. 68세, 69세 인구가 자연적으로 나이를 먹으니깐요. 그리고 이 자연 증가량은 사망자 수 보다 많습니다. 그렇기에 아무 일이 일어나지 않더라도 70세 이상의 아파트 보유자 수는 당연히 증가하는 것이 맞는데... 2020년을 기점으로 감소하기 시작했다는 것입니다.부동산 상승 국면에서는 일반적으로 갭투자자가 고점을 형성하는 반면, 하강 국면에서는 무리한 레버리지를 동반한 투자자부터 저점을 형성한다고 합니다. 어떻게 그러러한 메카니즘이 형성되는지 알아보도록 하겠습니다. 현재 전세가격은 계속해서 하강 추세에 있습니다. 이를 부추기는 요인으로서 크게 두 가지를 뽑을 수 있겠습니다. 첫 번째로 이자 부담에 따른 월세 선호로 전세 수요 월세로 이동이며, 두 번째로 서울 주변 광역 및 수도권 도시의 입주 물량 증가에 따른 수요와 공급에 의한 가격 하락입니다.특히, 전세 가격이 집값에 미치는 영향을 상당히 크다고 할 수 있습니다. 일반적으로 갭투자자의 경우 대출을 통해 레버리지를 일으켜 투자를 감행합니다. 부동산 상승 국면에서는 대출을 통해 아파트를 매수하고가격이 오르기만을 기다립니다. 이 과정에서 대출 이자가 발생하는 것이고요. 의미있는 가격까지 상승하였다면 매도를 통해 차익을 실현하는 구조입니다. 그러나 부동산 하락 국면에서는 정 반대의 상황이 연출됩니다. 대출 금리가 상승하는 국면에서는 그만큼 대출 이자도 증가하게 됩니다. 대출 이자를 상쇄시킬 수 있는 전세자를 만나야 하지만 앞서 설명드린 바와 같이 전세 수요자들이 월세로 넘어가고 있기에 내 대출 이자를 감당할 줄 수 있는 전세 수요자는 만나기가 더욱 어려워집니다. 갭투자자 입장에서는 전세를 싼 가격으로 줄 수도 없는 노릇입니다. 내돈이면 그나마 영향이라도 적지만 매달 대출이자를 내야 하니깐요... 이 둘 간의 괴리가 커지면 커질수록 갭투자자의 고민은 더욱 깊어갑니다. 그러다가 대출 이자가 감당할 수 없을 정도로 오른 상황에 전세 수요 및 가격은 계속해서 내려가는 상황이 오면 더 이상 견딜 수 없음에 "패닉바잉"의 반대인 "패닉셀링"을 실현하게 되는 것입니다.그러므로 갭 투자자가 오히려 저점을 형성하는 것이지요.
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부동산
23.02.28
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미분양 주택 증가세가 계속될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.미분양이 앞으로도 계속 지속적일 가능성이 높습니다. 아파트를 짓는 것은 혹은 부동산을 공급한다는것 자체는 단 몇일만에 발생하는 것이 아닙니다. 몇년에 걸쳐 다양한 이해관계인의 협의와 금융 등의 조건등을 잘 따져서 시작 했을겁니다. 하지만 이는 미분양 시작되었다고 하여 바로 공사중단! 할 수 없을 것입니다. 여러 이해관계인이 엮여 있다는 것은 그만큼 여러 조건들이 이행되어야 하고 그에 따라 누군가는 대표적으로 책임을 지기 때문입니다.지금까지 계속 미분양에 이제 슬슬 할인분양에 대한 언급이 나오고 있는것으로 봐서는 올해 까지는 부동산 경기 쉽지 않을 듯 보입니다.
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부동산
23.02.28
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우리나라 토지중 외국인이 보유하고 있는 땅은 얼마?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.제주도의 경우 중국인들이 여행을 많이 왔던적이 있고 여전히 많이 놀러와서 대출을 이용해서 많은 부동산들을 취득했죠. 제주도의 경우에도 일부 지역은 중국인들이 대거 사들인지역이 있지만 아직까지는 그래도 한정적입니다.
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부동산
23.02.28
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경매에서 권리분석이 중요하다고 하는데 가장 신경써야할 부분이 무엇일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.경매에는 정말 다양하고 신경써야 할 부분들이 많지만 권리분석에 있어서 가장 중요한것은 내가 경매 한다면 얼마나 싸게 어떤 권리를 취득해서 내 선순위로 해결해야 할것들을 신경 쓸것같습니다.
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부동산
23.02.28
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아파트를 팔겠다고 공인중개사 사무실에 의뢰를 했는데요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다. 손해배상에 대한 책임을 물 수 있습니다. 공인중개사라는 역할은 단순히 계약자들을 연결해주는 것에서 끝나는것이 아닌 매수인 매도인을 찾고 그에 따라 가격협의 및 조건 협의등을 중개하는 사람으로 만일 본인이 꺼꾸로 중개수수료가 아까워서 직거래 할 경우이기도 합니다.
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부동산
23.02.28
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매장 임대 알아볼때, 상권분석시스템 주의할점은 무엇일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.시스템은 말그대로 시스템일 뿐입니다. 업장에 실제 가보고 눈으로 직접 판단하는게 가장 중요합니다. 상권분석 시스템의 내용은 분석에 따른 결과 일뿐 실제 업장의 형태 및 주요 고객층의 유동비율 등을 잘 판단 해보시는게 중요합니다. 요즘 같은경우에는 많이 돌아다닌다고 하여 내 손님이 아닙니다. 멀리서 방문하더라도 좋은 입지등을 잘 파악해야 할듯 합니다.
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23.02.28
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개포프레지던스자이 준공미승인에대해
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.강남구청은 "어린이집이나 우체국 등 공공청사 기여분이 기반시설로 조정돼 있어야 하는데, 이 부분이 해결되지 않아 최종 준공승인을 할 수 없었다"고 설명했다. 조합은 맞은편 6·7단지 도로 등이 수용되면 조정될 여지가 있어 적용이 어렵다고 해명한 상황입니다. 강남구청은 입주 자체에는 문제가 없도록 이날 중 임시 준공승인을 내겠다고 했습니다. 강남구청 관계자는 "부분승인을 통해 오전 중으로 입주할 수 있도록 조치할 예정"이라며 "(공공 기여분 문제에 대해서는) 추후 협의한다"고 하네요.
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부동산
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