부동산 언제 사야 좋을까요?..

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

저는 부동산 고수도 아니지만, 아직은 저점이 아니라는 것을 애써 말씀드리고 싶습니다.

그이유는 올해까지는 미국의 연준 기준금리가 4.75%에서 5.25 ~5.5%까지 인상이 예정중이라는데, 우리나라도 환율방어를 위해 3.75 %까지는 아직 한차례 더 인상을 남겨놓고 있다고 보야야 할 것입니다. 지금의 고금리체제가 유지되는 이상, 미분양물량도 현재의 7만5천여호에서 년말에는 10만여호에 이르지 않을까 우려됩니다.

정부의 대출규제 완화와 세제상의 규제가 풀린효과가 반짝 나타나 급매가 해소되고 있다지만, 주택거래량이 예년의 절반밖에 안 되며, 여전히 매수심리는 살아나지 않고 거래침체와 가격하락은 진행형입니다.

올해까지는 매매시장도 전세시장도 완만한 하락세가 지속될 것으로 우려됩니다.

상승을 동반한 주택거래량의 증가와 미분양물량의 해소와 금리의 하향추이가 일어나야 부동산의 회복신호가 될 것이므로, 정부의 추가적인 정부정책과 금리의 추이를 잘 체크하시고, 적어도 년말까지는 매수에 신중한 접근을 권유드리고 싶습니다.

개인적인 원론적인 답변이니 참고만 하시기 바랍니다

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

① 부동산이란 것인 일생일대 가장 큰 규모의 선택이라 많이 걱정 되시고 신중하시죠? 그런데, 그렇게 중요한 선택을 꽁짜로 질문하여 대답을 듣는 아하(지식인)에 물어보는 것 역시 모순이라 생각합니다. 여기에 질문하셔도 그 질문에 대해 본인만큼 진심으로 마음을 담아 대답을 줄 사람이 여기 없을 것 같습니다. 답답한 마음에 여기에 물어보셨을 수 있지만, 큰 기대하지 마시길 바랍니다.

② 부동산의 바닥은 어느 누구도 모른다가 정답이 아니까 싶습니다. 미국 기준금리가 어떻게 흘러갈지 모르고, 중동국가가, 러시아가, 중국이, 독일이 어떻게 움직일지 모르는 세계 정세 속에서 거대 흐름은 각각의 나비효과처럼 연결되어 있습니다. 그래서 우리나라만 잘한다고 인플레이션을 막을수도 없고, 우리나라만 잘한다고 해서 기준금리를 내릴수도 없는 상황입니다. 그래서 예측이 아닌 대응의 영역이란 말이 나오는 겁니다.

③ 다만, 그래도 한가지 말씀드리자면, 앞으로 2-3년시기는 부동산을 매수하기에 좋은 시기라 생각합니다. 여전히 예전 가격으로 돌아오지 않았지만, 풀었던 돈을 전량 다 회수할수 없습니다. 우리 월급도 한번 오르면 다시 내리기 어렵잖아요? 아파트 가격도 수요와 공급에 의해 결정도 되지만, 아파트 건축비에 포함되는 인건비+재료비 의 영향도 무시 못합니다. 그래서 이 가격이 예전으로 돌아갈수 없는 상황이라 여기서 더 가격이 빠지는 건 "인간 심리"의 영역이며, 그 심리(공포)는 또 수학적으로 계산할 수 없습니다.

④ 앞으로 부동산이 길게는 10년도 횡보할수 있습니다. 그러나 우리는 절대 바닥을 잡을 수 없습니다. 바닥을 잡을 사람이라면 이미 잡았고, 그런 사람이라면 지금 이 아하(지식인)에 질문도 하지 않았을 겁니다. 우리는 평범한 사람입니다. 그래서 우리의 생각대로 선택한다면 이는 대중의 선택이고 아쉽게도 대중의 선택으로는 돈을 벌수 없습니다. 그런 점에서도 모두가 공포인 상황에서 기회를 찾으셔야 합니다.

⑤ "기회"란 단어를 통해 한 말씀 더 올리겠습니다. 부동산은 각 지역마다 상황이 모두 다릅니다. 그래서 지역마다 정답지도 다르겠지요. 또한 매수자의 가족형태, 자산규모 등에 따라 그 정답지는 모두 다릅니다. 그래서 각자 자기만의 기회를 찾으셔야합니다. 지금 여기에 질문올리기 전에 한번이라도 더 임장을 떠나는 것을 추천합니다. 모든 순간이 기회가 될수 있습니다. 모두가 기회라 생각하는 건 정답이 되지 못합니다. 아무리 어려운 부동산 상황 속에서도 발품을 팔다보면 "급매"를 찾으실수 있습니다. 앞으로 6개월~1년간 발품을 팔아보고 내년엔 집을 매수한다는 생각으로 준비하시길 바랍니다. 그렇게 급매를 만나다보면 스스로 그 가격이 정말 저렴하구나를 느끼실수 있을 겁니다. 누구의 권유가 아닌 스스로 "이거다"하는 순간이 올것이라 생각됩니다.

⑥ 마지막으로 부동산은 정보로 사는 게 아닙니다. 부동산은 "멘탈"로 사는 겁니다. 우리가 왜 전문가에게 부동산 매수시기를 물어볼까요? 자기확신이 없어서 그렇죠. 전문가 말을 믿을 만 하니까. 그런데, 아무리 부동산 전문가가 이야기해도 스스로 확신이 없으며 매수한 뒤에도 지옥길입니다. 만일 매수 후에 본인보다 5천만원 더 저렴한 실거래가가 나오면 , "아...난 5천만원 손해봤네"이렇게 느끼기 때문입니다. 모든 부동산을 평수와 지역만 보고 같다고 판단하지마시고 각각의 가치가 있다고 믿으며, 또 자신의 선택이 옳았다고 생각해야합니다. 그냥 마음 편히 자신이 매수한 뒤에 10%는 집값이 더 떨어지겠구나 하고 생각하시는게 편합니다. 우리는 저렴하게 매수하는 것도 중요하지만 하루 빨리 주거의 안정을 찾고 더 좋은 가격에 매도할 것을 생각해야합니다. 저점이 아니라 무릎에 매수하는 것을 감사하며, 고점이 아니라 어깨에 매도하는 것에 감사해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

현재 금리의 영향이 큰 것으로 보입니다. 미국에서 앞으로 금리를 2번을 인상할 계획입니다. 그리고 내년까지 금리인하를 하지 않을 것일라고 발표했습니다. 미국 금리에 직접적으로 영향을 받는 우리나라는 현재 고금리로 유지하고 있습니다. 정부에서는 서민들 가계에 부담이 가서 금리 인하를 조금하기위해 노력 중입니다. 정부에서 금리인하를 어느정도까지 할지 모르겠지만 금리변동에 따라 매수기회를 관망하고 있어야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

한 시장상황에 대한 의견은 다양할수 있습니다. 고로 어떤게 맞다 틀리다도 말하기 어렵기에 본인 판단이 중요한 듯 보입니다. 일반적으로 부동산을 매수할 때는 구매목적(실거주,투자)에 대한 구분이 필요하고 자금에 대한 확보나 유지에 대한 계획을 세우시는게 우선 되어야 합니다, 그리고 다음 시장상황에 따라 시기를 조절하는것인데 현 시점만 보자면 자금에 문제가 없다는 전제하에 실거주의 경우 매수시점이 나쁘지는 않고, 투자의 경우라면 좀더 상황을 지켜보시는 게 유리해 보입니다.

안녕하세요. 홍재석 공인중개사입니다.

미래를 알 수 있는 사람은 없습니다. 각종 지표를 활용하여 추측할 뿐이죠

지금 정부에서 부동산 규제 완화 정책을 펼치고 있고 대출 관련 사항도 완화 시켜주는 등 좋은 시그널을 주고 있습니다.

미분양 감소, 금리하락, 경매 경락가 상승 등 지표를 면밀히 지켜보셨다가 적정한 시기에 매입하시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

현재 시장에서 아파트와 관련하여 구체적으로 보여지고 있는 모습은 가격과 거래량입니다. 가격은 급매를 중심으로 계속해서 저점을 형성하고 있고, 이에 맞춰 거래량도 급감하고 있습니다. 구체적으로 서울 아파트의 경우 월 1,000건이 안되게 거래가 진행되고 있는 실정입니다.

​일부 전문가의 경우 거래량이 동반되지 않은 가격이므로 곧 가격이 다시 상승할 것이라고 예측하는데요. 실제는 2015년을 기준으로 가격이 오를 때도, 가격이 내릴 때도 소수의 거래가 가격을 결정하였다는 사실입니다.

​ 아파트 가격이 낮을수록 상승률이 높고, 아파트 가격이 높을수록 상승률이 낮은 상관관계가 보여집니다 이를 토대로 우리는 지난 2년 간 키맞추기가 진행되었다는 사실을 알 수 있습니다. 즉, 코로나 국면에서 무제한 양적완화에 따른 대출 금리 급락과 함께 레버리지를 통해 아파트를 매수하였고, 소수의 매수가가 부동산 시장 전체 가격 상승을 부추긴 것입니다. 그러므로 실 수요보다는 투자 수요가 아파트 가격 상승에 주요했다는 사실을 추정해 볼 수 있습니다.

​실제 2020~2021년간 연령별 주택담보대출 증가액을 살펴보면 30대, 40대, 60대 이상 순으로 주택담보대출을 많이 받았다는 사실을 알 수 있습니다. 그런데 이 자료에서 가장 특징적인 부분, 우리가 주목해야 할 부분이 60세 이상의 주담대보대출 총액 증가입니다. 일반적으로 60세 이상의 분들보다는 젊은층이 부동산 실 수요가 필요한 연령대입니다. 그런데 60세 이상에서 주택담보대출 총액이 증가하였다? 뭔가 조금 더 면밀히 살펴보아야 하겠습니다.

중요한 것은 코로나 국면인 2020년을 기점으로 70세 이상 소유자가 유의미하게 감소한 것입니다. 이것이 무엇을 의미할까요? 집값이 충분한 상승하였으니 2020년을 기점으로 집을 팔기 시작했다는 겁니다. 그럼 그것을 누가 받았을까요? 바로 청년층에서 고점에 아파트를 사고 있는 겁니다. 왜냐? 소외되지 않기 위해서, 패닉바잉을 통해... 아시겠지만, 70세 이상의 인구수는 계속해서 증가하는 경향을 보입니다. 68세, 69세 인구가 자연적으로 나이를 먹으니깐요. 그리고 이 자연 증가량은 사망자 수 보다 많습니다. 그렇기에 아무 일이 일어나지 않더라도 70세 이상의 아파트 보유자 수는 당연히 증가하는 것이 맞는데... 2020년을 기점으로 감소하기 시작했다는 것입니다.

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부동산 상승 국면에서는 일반적으로 갭투자자가 고점을 형성하는 반면, 하강 국면에서는 무리한 레버리지를 동반한 투자자부터 저점을 형성한다고 합니다. 어떻게 그러러한 메카니즘이 형성되는지 알아보도록 하겠습니다. 현재 전세가격은 계속해서 하강 추세에 있습니다. 이를 부추기는 요인으로서 크게 두 가지를 뽑을 수 있겠습니다. 첫 번째로 이자 부담에 따른 월세 선호로 전세 수요 월세로 이동이며, 두 번째로 서울 주변 광역 및 수도권 도시의 입주 물량 증가에 따른 수요와 공급에 의한 가격 하락입니다.

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특히, 전세 가격이 집값에 미치는 영향을 상당히 크다고 할 수 있습니다. 일반적으로 갭투자자의 경우 대출을 통해 레버리지를 일으켜 투자를 감행합니다. 부동산 상승 국면에서는 대출을 통해 아파트를 매수하고가격이 오르기만을 기다립니다. 이 과정에서 대출 이자가 발생하는 것이고요. 의미있는 가격까지 상승하였다면 매도를 통해 차익을 실현하는 구조입니다. 그러나 부동산 하락 국면에서는 정 반대의 상황이 연출됩니다. 대출 금리가 상승하는 국면에서는 그만큼 대출 이자도 증가하게 됩니다. 대출 이자를 상쇄시킬 수 있는 전세자를 만나야 하지만 앞서 설명드린 바와 같이 전세 수요자들이 월세로 넘어가고 있기에 내 대출 이자를 감당할 줄 수 있는 전세 수요자는 만나기가 더욱 어려워집니다. 갭투자자 입장에서는 전세를 싼 가격으로 줄 수도 없는 노릇입니다. 내돈이면 그나마 영향이라도 적지만 매달 대출이자를 내야 하니깐요... 이 둘 간의 괴리가 커지면 커질수록 갭투자자의 고민은 더욱 깊어갑니다. 그러다가 대출 이자가 감당할 수 없을 정도로 오른 상황에 전세 수요 및 가격은 계속해서 내려가는 상황이 오면 더 이상 견딜 수 없음에 "패닉바잉"의 반대인 "패닉셀링"을 실현하게 되는 것입니다.

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그러므로 갭 투자자가 오히려 저점을 형성하는 것이지요.

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