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오피스텔 임대사업자 다시 할수 있나요? 하는게 좋은건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.오피스텔 같은 경우에는 원래 업무용으로 건축되었습니다. 하지만 전입신고를 한다거나, 재산세를 주택 기준으로 납부를 하게 된다면 이는 주택 수에 포함되게 되는데요, 그렇기에 만약 주거용으로 판정이 된다고 하면 양도세나 취득세, 종부세와 중과세 대상에 포함되기도 하므로 되도록 오피스텔 임대사업자 등록을 진행해 두시는 것이 좋습니다.오피스텔 임대사업자 등록을 진행해야 하는 이유는 간단합니다. 일반 사업자의 경우에는 부가세 환급을 받을 수 있다는 점과 해당 요건에 충족될 경우 가구 수에 포함되지 않기 때문입니다. 물론 유지 기간이 10년이기에 10년이라는 기간 내에 매매를 계획하고 계신다면 더욱이 신중하게 고려해 보셔야 하는 부분이기도 합니다.이 외에 사업자에게만 임대를 해야한다는 점과, 그 임대료와 부가세 10%를 합산해서 세금계산서를 발행해야 한다는 점에 대해서도 헷갈리지 않도록 체크해 두셔야 합니다.
경제 / 부동산
22.12.20
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빌라 매매 어떻게 안전하게 하나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.사기를 전문적으로 친다면 그 사기꾼을 막을 수가 있을까 싶네요. 보이스피싱인게 티나는데도 불구하고 아닌걸 알고있는다 하더라도 당하는 것처럼 말이죠.가장 중요한건 빌라왕이 왜 발생되었고 왜 당했는지에 대해서 보면 기본적으로 잘못된 브로커와 좋지 못한 공인중개사 그리고 사문서위조를 했던 공문서 위조를 했던 뭔가 문제가 터졌겠죠? 의문이 많지만 아직 정확히 어떤원인이다라고 나온건 없어서요.흔한일은 아니지만 아무래도 직접 공인중개사를 만나서 물건에 대해서 적절한 가격인지 원래 주인이 누구인지 표제부갑을구 등이 맞는지 최대한 발품팔아서 알아봐야 할듯합니다.단돈 몇만원 몇십만원 들어가는 제품은 공부를 열심히하면서 몇억씩 들어가는 것은 안한다면 문제겠죠
경제 / 부동산
22.12.20
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세대주분리 1번 밖에 사용 못하나요 이중은 안되나요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.세대분리는 민원 24들어가셔서 주소이전 하시면 됩니다.기존에 하셨다고 하더라도 또 세대주 분리시에 하실 수있습니다.횟수에 제한이 없는것으로 알 고있습니다.
경제 / 부동산
22.12.20
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미분양이 늘어나면 건설사에서 공급을 줄여버릴 수도 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.음. 일단 기존에 대출실행해서 계획된 건설사들은 미분양이 나더라도 기존계획대로 공급할 가능성이 높습니다. 토지 대금등을 이미 대출실행했을텐데 기존 입주민들한테라도 돈을 받고 또 돌리고 해야 여러 하청업체들 또한 줄도산안당할 수있습니다.물량이 다소 줄기는 할겁니다 도산 당하는 건설사도 시행사도 나타날거고 그에따라 많이 줄겠죠. 또한 조합에서 밀어붙이기는 했으나 어떤 문제로 인해 계속 미뤘던 거라면 아예 더 미뤄버릴 가능성도 높기 때문에 물량은 다소 줄 수도 있지만 워낙 경기가 좋지않아 부동산이 다시 오른다는것은 다소 시기상조라고 보여집니다.
경제 / 부동산
22.12.19
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부동산에서 아파트를 매매할 때 봐야할 입지의 우선순위가 어떤게 있다고 생각하시나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 임장시에 꼭 봐야 할것은 주거지의 환경(주차라든지 공동시설 관리나 입주민들) 그리고 주거지 주변의 환경을 봐야합니다. 편의시설이나 주변에 역이나 버스 정류장까지의 거리 그리고 대형마트나 다이소 등이 있습니다.물론 실거주 목적인지 투자 목적인지 주변에 공장이나 회사가 많으면 출퇴근을 차로 하는지 등 판단할게 많습니다.투자 목적이라면 아무래도 단지환경 주변환경 및 수익성 분석을 우선시 할것같습니다 주변시세 및 주변 월세 등 계산해야죠
경제 / 부동산
22.12.19
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pd수첩을 보면 자녀에게 양도를 하면서 직거래로 넘겨버릴수도 있다고 나오더라구요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가족간 거래라 하더라도 꼭 불법은 아닙니다. 어느정도 하용하는 방법이기도 합니다.가족간 부동산 거래시 양도소득세 혹은 증여세가 상당히 추징될 수 있으므로 유의가 필요합니다. 기본적으로 양도소득세의 경우 대통령령에서 정하는 재산 소유권을 양도해서 발생하는 소득 부과 조세입니다. 증여세는 타인에게 무상으로 재산을 취득한 사람이 납부해야 하는 국세의 개념입니다. 기본적으로 가족간 부동산 거래 주의사항으로 대표적인 것이 바로 진행하고자 하는 물건의 시장가 30% 이상 또는 3억 보다는 저렴하게 매매를 진행하면 안된다는 사실입니다. 더불어 이를 진행할 경우 구체적인 거래문서와 가격 그리고 실제로 돈을 거래한 기록을 상세하게 남겨놓으셔야 합니다. 이렇게 되어야 정상적인 절차로 간주한답니다. 이를 위해서는 현금으로 상호 거래를 하기보다는 계좌이체 과정을 거쳐서 기록을 명료하게 남겨놓으시면 좋습니다. 만약에 돈을 빌려서 대금을 지급한 경우는 차용증을 작성하셔야 하며 공증받아서 사실관계에 관해서 명확하고 객관적으로 입증이 되는 자료를 남겨두셔야 합니다. 공증이란 특정 사실 혹은 법률관계 존재에 관해서 공적인 관점으로 증명을 하게 되는 행정행위라고 생각하시면 좋습니다. 더불어 돈을 빌리는 경우 매달 적정한 금액을 이자율에 맞춰서 지급해야 합니다.원금과 이자의 납입 명세에 관한 증빙서류를 제대로 챙겨둬서 다음부터 불이익을 받지 않도록 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
22.12.19
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아파트 공급면적에 발코니면적이 포함되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.2006년 이전에는 발코니의 면적 중에서 발코니의 킅에서 1m까지는 건축면적에서 제외되었으며, 끝에서 1.5m 까지는 바닥면적과 연면적에서 제외됬습니다. 이러한 이유로 서비스면적이라고 합니다. 2006년도 부터는 발코니는 모두 건축면적에 포함이 되도록 법이 바뀌었으며, 발코니의 끝에서 1.5m까지는 여전히 바닥면적과 연면적에서 제외됩니다. 용적률을 적용할 경우에는 발코니의 면적을 제외시키게 됩니다. 요약하면, 발코니는 건축면적에 포함이 됩니다. 하지만 연면적에는 포함이 되지 않습니다. 즉, 서비스면적인 셈입니다.
경제 / 부동산
22.12.19
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HUG에서 판단하는 위기단계가 보통 어떤 기준을 통해서 정해지나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.최근 주택도시보증공사(HUG)가 공사 자체의 리스크와 대외 리스크를 종합적으로 평가한 결과 최근 부동산 시장의 위험도가 높아져 공사의 위기 수준을 한 단계 상향시켰습니다.12월 13일 HUG 리스크 관리팀은 이사진에게 '2022년 9월 말 기준 리스크 모니터링 결과'를 보고했고, HUG는 이 보고서에서 공사의 내부 지표와 외부 지표를 종합적으로 분석한 결과 HUG의 종합위기단계가 '관찰' 단계에 진입했다는 내용을 담았습니다.HUG는 내부 지표인 '지급여력비율' '대위변제금액비율' / 외부 지표인 '주택매매가격지수' '미분양 주택 수' '금리 스프레드'를 바탕으로 종합위기단계를 결정합니다.HUG가 이번에 위기단계를 상향한 이유는 이 중 외부 지표인 세 가지 기준이 정상 수준을 벗어났기 때문이다.
경제 / 부동산
22.12.19
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부동산 관련 공인중개사 자격증 따면 좋을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.공인중개사라는 역할이 우리나라에서는 사업적인 측면이 강하기는 합니다. 다만 외국은 안정적인 주거안정을 위해서 국가에서 임대차를 관리하기도 합니다. 임대인과 임차인의 원할하고 안정적인 거래 계약등을 위해서 이기도 합니다. 물론 우리나라도 중개라는업이 오래된 역사를 가지기는 하지만 등기의 법적 공신력을 인정하지 않아 법적으로 책임지기 어려운 경향이 있는 나라 성격상 다소 도입이 어려우나 나중에는 혹시 모르니 없는것보단 해보는것도 좋다고 생각되어 지네요.
경제 / 부동산
22.12.19
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아파트 말고 일반 주택의 경우 시세는 어떻게 따지나요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택시세는 부르는게 가격이고 시세입니다.사실 주택이라는것이 아파트와는 다르게 거래가 잘 이루어지지 않을 뿐더러 비교할만한 시세가 없어서 가격산정이 어렵긴 하지만 그래도 주변 땅값 그리고 연식 월 수익 전세금 등을 비교하면서 적정가를 산정해봐야 할듯 합니다.
경제 / 부동산
22.12.19
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