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전세아파트 중개수수료 지급 문의드려요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.맞습니다. 지역에 따라 조금은 다르겠지만 공인중개사협회에 나와 있는 상한수수료율에 따라 계산하며 중개수수료는 어느정도 협의가 가능한 부분입니다.
경제 / 부동산
25.03.05
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지금이 코로나보다 힘든것같은데 저만 그런가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.코로나 때 정말 힘들었습니다. 지금과는 비교할 수 없는 것 같아요. 코로나는 아무것도 못하게 하고 잘 되던 사업체도 그 시기에 많이 망가져 회복 불가능한 사람들이 많았습니다. 지금은 경제가 어렵고 인건비가 올라가 일자리가 줄어들고 또한 일을 잘 안 하려 하는 것 같습니다. 굳이 힘든 일을 안 하려 하기도 합니다. 실제 사람을 구하지 못하여 가게를 접는 사람들도 늘었습니다. 전문직도 아니며 엄청 힘든 일도 아니지만 그에 맞는 수준의 월급을 제안하더라도 안 한다는 얘기를 들었습니다. 편의점을 가보면 인건비가 아쉬워 주인이 직접 운영하는 곳이 많아진 듯 합니다. 화이팅입니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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강남같은 곳도 상가 임대가 안된다고 하는데 그 이유가 뭔가요? 최고의 한국의 입지인데요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지금 경제 상황이 좋지 않은 것이 분명합니다. 강남이라는 최고의 입지도 공실이 많이 발생하는 것은 임대료가 다소 비싼 것도 사실이지만 땅값 대비해서 그렇게 비싸다고 생각하지 않습니다. 문제는 소비에 대한 문제가 강한 것 같습니다. 임대료가 비싸더라도 소비가 많아 장사가 잘 된다면 그 임대료를 내더라도 남아야 하나 소비가 워낙에 굳어버린 상태이기 때문에 임대료 자체도 부담이 되기 때문입니다. 단순히 임대료가 비싸서 임대료를 내려야 하는 것 보다는 임대료를 내더라도 장사가 잘되는 그런 경제가 바탕이 되어야 하며, 장사 또한 마찬가지입니다. 되는 곳은 줄을 서서 먹을 정도로 장사가잘되고 안되는 곳은 손님이 한 때 북적였더라도 굳이 구매해야하나 싶은 것들은 구매하지 않기도 합니다. 화장품을 예로 들어도 경제가 좋거나 소득이 높아지면 좋은 화장품을 구매하거나 이를 사기위해 돌아다니지만 물가가 너무 올라 구매력이 제한 된다면 값비싼 화장품보다는 저렴한 화장품을 구매하기도 합니다. 화장품 값이 비싼 것을 문제 삼기 보다는 그 제품을 구매하기 어려운 물가나 경제 상황 사람들의 지갑 사정을 개선해야 하는 것이 아닌가 생각합니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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아파트는 고층일수록 더 비싸지나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.무조건 고층이라고 비싼 것은 아닙니다. 그 아파트의 특성에 따라 다르고 한강이 보이는지 호수가 보이는지 어느동에 따라 또 다릅니다. 게다가 꼭대기 층인 탑층의 경우 선호가 덜하기도 합니다. 개발기술이 발전하기는 했지만 그래도 여전히 부실공사 등의 논란과 더불어 탑층은 누수나 덥고 춥고의 문제가 있기에 선호하는 사람들도 있지만 아닌 경우도 많습니다. 비용의 문제이지요. 보통 20층 기준 15층부터 19층까지 로얄층입니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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빚으로 주택을 사는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산이 우상향 한다는 그동안의 결과가 만들어낸 것입니다. 부동산을 매수하고자 한다면 기존에 모아 놓은 자금으로는 결코 구매하기 어렵습니다. 월 소득이 400만원이라는 가정하에 계산해 보면 5억원의 부동산을 매수하고자 한다면 400에 생활비 150만원을 쓴다는 가정에 250만원 저축하고 1년에 3000만원 저축이 가능합니다. 그렇게 10년 모으면 3억원입니다. 20년 모으면 6억원이죠. 하지만 물가상승이나 인건비 그리고 화폐가치의 하락등으로 인해 20년 뒤 부동산 가격이 두배 네배가 되었다면 다시 월급만으로 부동산을 매수할 수 없습니다. 그렇기 때문에 대출을 이용하여 부동산을 매수하고 이를 우상향하는 자산에 투자하는 것입니다.만약 부동산의 자산가격이 상승하거나 그만한 레버리지를 사용하는 것보다 더 나은 투자가 있다면 그 투자를 하는 것이 맞습니다. 미국의 투자자 워렌버핏과 같이 주식을 더 잘한다면 당연 부동산 투자보다 주식으로 많은 부를 누리는 것이 정답일 수 있지만 주식으로 많은 부를 이루는 사람보다는 그보다 안정적인 투자처인 부동산에 투자하는 사람들이 많고 실물자산이다 보니 더욱 그러한 경향이 있습니다. 게다가 현재까지 부동산으로 돈을 많이 번 사람들은 있지만 국내증시를 이용하여 부를 이룬 사람의 숫자는 매우 적고 미국증시나 외국에 투자하는 시기가 그렇게 오래된 것이 아니기 때문에 더욱이 그랬습니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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Dsr비율의 의미는 어떻게 정의되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.DSR(총부채원리금상환비율)은 개인이 대출을 상환하는 데 얼마나 많은 소득을 사용하는지를 나타내는 지표로, 금융기관이 대출 심사 시 활용하는 주요 기준 중 하나입니다. 이는 가계부채가 점차 감당할 수 없을 정도로 늘어나 이를 관리하기 위해 2018년부터 본격 도입되었고, 현재는 주택담보대출, 신용대출 등 거의 모든 대출 심사에 적용됩니다. 이는 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미합니다. 쉽게 설명하면 연 소득대비 대출을 얼마나 갚는지에 대한 규제로 과거와는 다르게 LTV보다 더욱 강화된 대출규제 입니다. LTV는 주택 가치 대비 대출 가능 금액 비율을 말하는데 소득은 고려하지 않고 부동산의 가격이 중요했습니다. 하지만 DSR은 원금과 이자를 모두 포함하며, 모든 대출을 합산해 계산하므로 더 포괄적이고 엄격하게 관리하는 것입니다.계산방식으로는 DSR (%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연간 소득) × 100 입니다.DSR이 높을수록 소득 대비 부채 부담이 크다는 뜻이고, 금융기관은 이를 보고 대출 한도를 줄이거나 대출을 제한할 수 있습니다. 이는 DSR 도입 2단계 DSR, 스트레스 DSR, 3단계 DSR 등 점차 대출 규제가 강화되는 것인데 이는 부동산 경기에 매우 좋지 않습니다. 실제로 그동안 LTV로 대출을 하여 많은 부동산을 소유하고 투자하는 등으로 소득이 적더라도 부동산을 매수할 수 있었으나 이제는 LTV DSR STESS DSR DSR 강화 등으로 인해서 소득이 있으나 이제 시작하는 신혼부부 등이 그동안 모아 놓은 자산이 부족하다면 그 진입을 막는 벽을 세우는 것과 같습니다. 이는 신규 진입을 점차 어렵게 하고 그만큼 투자 심리를 꺾어 놓아 이미 가진 사람들과 이제 가지려는 사람들 사이의 갭을 만들기도 합니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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재건축과 재개발은 다른 말로 쓰이나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재건축은 주로 노후된 아파트를 허물고 새로 짓는 걸 의미합니다. 반면 재개발은 주거 환경이 열악한 구역 전체를 대상으로 도로와 상하수도, 지하철과 같은 기반 시설을 포함하여 개선하는 사업입니다. 재건축은 건물 자체의 노후화를 개선하기 위한 개발이고, 재개발은 노후화된 동네를 개선하는 것입니다. 재건축의 경우 민영의 성격이 강한 개발이라면 재개발의 경우 공공의 부분이 많이 강조된 것입니다.재건축은 이미 지어진 아파트들이 있는 곳에서 사업이 진행되기 때문에 재개발에 비해 사업 기간이 짧고 투자 수익률이 높은 편이지만 재개발은 주택 뿐만 아니라 기반시설 및 인프라까지 모두 정비해야 하므로 시간이 훨씬 더 오래 걸리며 사업 절차 또한 복잡합니다.재건축의 경우 주어진 토지 내에서 아파트를 새로 지어 올려 추가 공사금 및 분양에 따라 개인의 부담금이 어느정도 생각하기 쉽지만 재개발의 경우 주어진 토지내에서 도로와 많은 이윤이 서로에게 부담이 되어 누구에게는 매우 큰 이익이 되기도 하지만 누군가에게는 그다지 달갑지 않은 제안들이 들어와 반대도 많이 생기게 됩니다. 특히 상가를 가지고 있던 사람들 단독주택에 살던 사람들 골목에 거주하는 사람들 등 누군가에겐 이익이 누군가에게는 손해가 되는 개발이 되기도 합니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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요즘 부동산이 다시 오르나요? 강남쪽 집값이 오르고 또 부동산대출이 5조정도 늘었다고 합니다. 전국에 영향을 줄까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산에 요즘 분위기가 달라졌다고는 합니다. 토지거래허가제의 규제를 완화함에 따라서 조금은 거래가 늘기도 하고 이동하는 수요도 조금 있는 것 같습니다. 아무래도 중심지로의 이동이 있다보면 주변에 있던 사람들이 조금씩 움직이기도 하지만 그 효과는 조금 미비한 것 같아요. 특히나 많은 물량이 풀린 것이 아니다 보니 전국적으로 이러한 분위기가 늘어나는 것은 아닌 것 같습니다. 강남의 경우 대출이 규모가 크다보니 늘어난 것은 충분히 이해가 되나 실제 서울의 전체적인 분위기도 아직은 좋지 않은 것 같습니다.수도권 지방의 경우 더욱이 쉽지 않은 것 같습니다. 수 개월 동안 매물이 있지만 그 매물을 원하는 사람은 없는 경우도 많지만 가격을 어느정도 조정 가능한 지에 대해서도 더 기다릴 수 있으니 가격적 조정은 안하려 하는 사람도 많은 것 같아요.
경제 / 부동산
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아파트 2층은 로얄층에 비해서 얼마나 싼 편인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.저층과 고층 사이에 가격 차이는 보통 5000만원 정도 차이가 납니다. 물론 가격대가 벌어질 수록 더욱 그 차이는 커지지만 10억원 밑에서는 보통 10%내에서 차이가 생깁니다. 많이 차이날 것 같지만 의외로 그 차이는 많지 않더라구요. 6~7억원대 아파트의 경우 3~4천만원 정도 차이나는 것 같아요. 하지만 가격적 차이가 있는 것이지 매도가 잘 된다고는 말씀 못드리겠습니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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은마아파트는 도대체 왜 재건축이 진행되지 못하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.은마아파트는 그당시 매우 용적률을 높은 상태이며 수익성을 위해서 고층으로 지으려 했으나 그렇게 고층으로 지을 수 없었던 것으로 재건축이 멈추었습니다. 또한 이익이 줄어들다 보니 고령의 조합원들이 재건축을 포기하는 경우가 있었습니다. 게다가 정부에서는 2004년에는 소형 및 임대주택 의무비율, 재건축 초과이익환수제 등의 규제가 이어졌으나 이를 원치 않아 갈등을 겪자 다시 한번 더 멈추게 되었습니다. 이렇듯 오랜 기간이 지나다 보면 잘 된 조합도 무너지기 마련입니다.
경제 / 부동산
25.03.02
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