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최근 전세가보다 낮은 매매 거래는 어떤상황인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가격이 많이 상승한채로 전세자를 구해서 전세자는 괜찮을 줄 알고 입주했으나 엄청난 가격하락으로 전세금보다 오히려 더떨어지는 역전세가 발생한것입니다.예를들어 5억에 매수해서 들고 있는데 시세등이 10억 12억 이랬다면 만약 전세를 7억에 구했으나 시세가 떨어져 7억이하가 됐다면 말이 되겠죠...?다만 이를 해결하는데 참 쉽지는 않아보입니다. 시세대비 하락한것일뿐 앞으로 역전세가 나기 시작하고 물량은 계속 공급이 된다면 새로운 세입자를 구하는데에도 문제가 발생하기 때문입니다.
경제 / 부동산
22.12.23
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집값 하락은 언제까지 일까요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.꼭 5년, 8년이 걸리는것은 아닙니다. 하지만 부동산 과거를 계속 감아볼때 대략 10~13년 사이로 상승 하락 사이클이 있기는 하지만 이마저도 정확한것은 아닙니다.하지만 근시안적으로만 봐도 2008년 2015년까지 부동산경기는 어려웠고 2021년까지 상승 후 다시 2022년부터 하락하는것을 보면 한동안 하락및 고금리로 인해 유지하는 비용이 꽤 크고 길 수도 있습니다.앞으로는 하락이 예상되고 있고 또 정부에서는 주거안정과 세수확보를 위해 대출완화 등의 정책을 펼치겠지만 급하게 매수하거나 할 필요는 없어보입니다.
경제 / 부동산
22.12.23
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아파트를살때 학군이 중요하다하는데요..
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.학군 중요하죠. 제주도 국제학교나 서울 대치동만 봐도 교육열은 여전히 뜨겁습니다. 물론 학교를 꼭 좋은 곳을 나와야 성공하냐는 아니지만 학교 좋은곳이 면학분위기가 좋은것은 어느 누구도 부정못하고 그곳에서 친구를 잘 사귀면 그 아이가 어떤 미래에 훌륭한 친구들을 만날지는 또 모르는겁니다.학군이라는게 말그대로 그냥 좋은 교육이 아니라 그 아이가 성장함에 있어서 좋은 영향을 끼칠게 중요하다고 생각하니 다들 학군이 좋은곳을 선호하겠죠? 옛날에는 교육이 많이 어려웠을 때 마저도 그냥 시골에서 보내는게 아니라 특광도시로 유학보내듯 보내듯이 아무리 인구가 줄어도 교육열은 여전할 것입니다. 오히려 더 넓은 세상에서 더 넓은 안목으로 아이가 자라는것은 점점 더 주변의 영향을 받기 때문에 학군자체가 가지는 희소성과 영향력을 위해서라도 중요하기는 합니다.
경제 / 부동산
22.12.23
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일반공급 청약 당첨포기 시 청약통장 효력에 대해 질문있어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일반적으로 남편분의 청약당첨포기로 청약통장이 막힌다면 그건 남편분만 해당되고 아내분은 그대로 다시 청약 하실 수있습니다.전혀 문제될 것은 없으며, 청약통장 효력이 사라진다는 것이 단순히 청약을 넣지 못할뿐 그대로 이전상태를 유지할 겁니다.
경제 / 부동산
22.12.23
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개인적으로 도어락을 교체했을시 퇴거할때 원상복구해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대차 계약 원칙에는 원상복구를 시켜놓고 가야합니다. 현관문 도어락을 교체 하고자 할때는 원소유주인 임대인의 동의가 있어 교체 하셔야 함에도 임차인이 그냥 바꿨다면 계약 만료시 원상복구 해야 합니다. 다만, 임대인분께 필히 빨리 말한 후에 어떻게 해드려야 하는지 협의해야 할 사항으로 우선 말해서 같이 조율해 나가시면됩니다.예를들어 임차인이 맘대로 도어락을 바꾼후 계약만료로 나갈때 이 도어락값을 달라고 하시는 분들이 계시나 그건 동의한 상태로 설치할 때의 얘기일 뿐 동의 없이 설치하면 떼가고 다시 원래있던걸 설치해주셔야 합니다.그러니 임대인분하고 잘 협의해보시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.23
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갱신청구권 못쓰게 하려면 언제까지 세입자에게 얘기해야 하나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.즉 계약만료 2개월 전까지는 말씀해 주셔야 임차인도 그에 따라 다른 대안을 생각할 시간을 주어야 겠죠?
경제 / 부동산
22.12.23
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부동산 규제 완화책이 발표되는데 부동산발 경제 위기가 언제쯤 시작될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.급락은 이미 시작되었다고 보여지고 있지만 앞으로 더 하락할 가능성? 은 열렸다고 보여집니다. 잠궈놓은 수도꼭지를 내년에는 풀어 놓을거고 그 만큼 낮은가격에 거래될 아파트들을 또 누군가는 받아낸다면 살때마다 떨어지는 것을 누가 감당할 지는 모르겠네요.아무래도 향후 3년동안은 어려울 수 있습니다. 짧게 팍 하고 떨어진다면 오히려 짧게 끝날 수 있지만 과연..세계경제가 어려운데 우리나라 부동산이라고 힘을 낼지는 의문이네요.하락시그널에서는 장기적인 관점으로 지켜봐야할듯 합니다.
경제 / 부동산
22.12.23
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아파트 공동 명의하는 것이 유리한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 주택을 소유하고자 할 때, 주택 소유자의 대한 명의가 필요하기 마련인데요. 이 소유권이 한 명의 개인이 아니라, 공동으로 소유하는 방식입니다.따라서 주택공동명의인 상황에서는 단순히 한 쪽의 의사만으로해당 주택을 처분 및 거래할 수 없고, 은행 대출을 받으려 할 때에도 반드시 공동명의자의 동의를 받아야만 하죠.주택공동명의는 단점보다 장점이 더욱 많다고 생각하는데요. 가장 중요한 장점으로는 단연 절세혜택'을 꼽을 수 있습니다.절세는 탈세와는 다르게 엄연한 '합법'이기 때문에 돈을 모으기 위해서는 반드시 활용하셔야만 하죠.양도세 절세 양도소득세의 경우에는 기본적으로 정해진 과세표준에 따라서 세율이 달라지는 누진세율이 적용됩니다.따라서 각각 지분에 따라 나눠지는 공동명의의 경우에는, 양도차익이 1/2이 되기 때문에 자연스럽게 누진세율을 낮게 적용받게 되겠죠.종부세 절세 종합부동산세의 경우, 1가구 1주택자라면 공시지가 11억까지는 부과되지 않습니다. 반면에 다주택자의 경우에는, 공시지가 6억이상 초과금액에 대해 종부세가 부과되는데요.여기서 만약 주택공동명의인 경우라면, 1인당 6억원의 공동 지분을 나누어 갖게 되어 공시지가 12억(A:6억 / B:6억)에 대해선종부세가 부과되지 않습니다.상속세 절세 공동 명의자 중에 한 명이 사망하는 경우, 상속이 개시되는데요. 이 경우에는 사망한 명의자의 지분만큼만 상속재산으로 인정되기 때문에 상속세가 줄어들 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.23
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지금 우리나라 부동산이 초토화 되고 있는데..
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.정확한것은 아니지만 버블이 걷히고 있는겁니다.만일 1억원하던 아파트가 단순히 2년 3년이 지났다는 이유로 주변의 가격이 급격하게 올랐다는 이유로 4억원 부르던데 이게 거품이 아니고 뭐겠습니까.10년전? 아뇨 그냥 분양가 그대로 떨어지는 중이지 아직 안떨어진곳 엄청 많습니다. 대부분이 그럴껄요. 뉴스에 속지마세요.뉴스는 정말 대표적 한두개 자극적인 한두개일뿐 실제 부동산 돌아다니시면 아실듯 하겠지만 분양가 이하로 혹은 그 10년전 가격으로 아무도 안 내놓습니다. 버티기 힘들면 매물로 나와야 하나 매도자들도 이익은 봐야하는것인지 그 이하로 안내놓던데요.
경제 / 부동산
22.12.23
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전세하락이 주택가격 하락을 가속화 시킬까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지금 쉽게 예를들어 설명해보면 비행기를 타고 있다고 보세요. 땅에 붙어있는 비행기가 처음 뜰때 정말 오랜시간이 흐르고 나서 간다고 하죠? 그러고나서 언제 붕뜬것 마냥 속도를 내고 각도를 올리고 점점더 올리고 해서 비행기가 날아가게 됩니다. 근데 이게 비이상적으로 튀어 올라서 비이상적으로 추락하고 있다면 이제 다음 목적은 무엇일까요?이 추락하는것을 안정적으로 땅으로 내리는것이지 다시 올리는게 아닙니다. 즉 다들 착률이라고 표현하죠. 땅으로 내려올때 수직낙하를 하게되면? 부동산 경제가 처참히 박살날게 뻔하니 안전하게 내려올 수 있도록 제한장치들을 풀어주면서 점점 기울기를 줄여주는 겁니다. 그러면 여기서 중요한 점은 다른것은 다 힐요없습니다. 결국 땅에 안전하게 내려오도록 완화를 다 풀고나서 휴~할때부터 다시 떠오르기까지 기간이 있을테니 그때를 노려야 합니다.
경제 / 부동산
22.12.23
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