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월세 매매계약서 2년에 한번씩 꼭해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.월세가 현재의 경제사정에 비추어 너무 낮다고 생각하면 등록된 임대사업자가 아닌 이상 언제든 자유롭게 인상을 제안할 수 있습니다임차인의 입장에서는 우선 현재 계약기간 (묵시적 갱신이라면 계약후 2년단위 연장)은 중도 인상을 거절할 수 있으며 ,계약이 끝나도 갱신청구권을 사용하겠다고 하면 1회에 한하여 2년간 더 연장할 수 있고 임대인은 5%를 초과하여 인상하지 못합니다.그러나 임차인이 수긍하여 제안을 받아 드린다면 원하는 대로 인상하고 새로 계약서를 작성합니다이것은 종전계약과 관계없는 새로운 계약으로 보면 임차인은 추후 계약갱신청구권의 사용 기회를 남겨두게 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.02.24
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지금 서울아파트 매수시점일까요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.누구도 예상하기 어려운 문제이지요다만 시세가 올라가면 올라간다고 예측하는 전문가가 늘고내려가면 더 내려간다고 예측하는 전문가가 늘어 납니다.현재 부동산 시장은 크게 하락한 듯 하지만 2-3년전 수준까지 후퇴하였을 뿐 입니다향후 공시가격 하락이 예정되어 있습니다.공시가격 하락은 전세대출 한도와 보증보험 한도에 영향을 미치고역전세를 유발하고 결국 집값을 다시 밀어낼 가능성도 있습니다긴 코로나질병여파, 세계적인 전쟁과 재난 등으로 경제전망은 좋지 않습니다물가는 올라가고 소득은 상대적으로 감소하는 셈인데....사회 전반의 소득 규모가 줄면 부동산은 하락합니다약간의 반등이 있더라도 1-2년 사이에 최소한 2단 하락으로 예상합니다.현재 거래 절벽에서 벗어나는 신호를 보내는 일부 지역이 있다고 합니다추가하락이 현실이 되면 마지막 매도 기회가 될 수도 있습니다매수자의 입장이라면 인내하면서 준비하면 더 나은 조건이 올 것으로 생각합니다물론 개인적인 견해입니다
경제 / 부동산
23.02.24
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전세 재계약 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.첫 계약 종료 6개월에서 2개월 사이에 계약의 종료나 조건 변경을 하지 않았다면 자동 갱신됩니다.이후 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있으나 임대인에게 최소한 3개월의 시간을 주어야 합니다.정확히 임차인의 해지 통지후 3개월이 지나면 계약 종료의 효력이 발생합니다.즉 이때는 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 발생합니다.
경제 / 부동산
23.02.24
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부동산 전월세 묵시적 연장관련 질문드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.월세 인상과 보증금 감액 등 계약 조건이 변경되므로 묵시적 갱신은 아닙니다.기존 계약서 가필 또는 합의에 의한 당사자 직접 계약서 작성 등은 문제가 없습니다.임차인이 해지 통지후 3개월이 지나면 효력이 발생하는 경우는 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권을 사용한 재계약에 한합니다만일 중간에 이사할 가능성이 있으셔서 질문한 것이라면 이번 계약은 <묵시적 갱신>은 아니므로 계약서 작성시 " 임차인의 계약 갱신 청구에 의한 재계약"이라는 문구를 넣어 두시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.23
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제가 전세로 들어가는 집이 근저당이 잡혀 있다고 하는데 들어가면 안될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아무 것도 없다면 더 고민할 필요 없지만 그렇다고 저당권이 설정되어 있다고 무조건 계약을 피할 이유는 없습니다중요한 것은 주택의 시가 대비 얼마나 부담스런 금액인가 입니다.저당권외에도 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 선순위 임차인이 있다면 선순위 보증금의 합계도 고려할 사항입니다예를 들어 "근저당 채권최고액 + 선순위보증금 합계 + 내 보증금액" 을 다 합친 금액이 주택 시세의 절반도 안되는 정도라면 염려할 수준이 아닙니다.주택은 꼭 마음에 드는데 근저당이 신경이 쓰인다면 보증금 반환보증 가입을 검토해 보세요보증금 반환보증 가입 조건에 드는 경우라면 안전하다고 볼 수 있습니다
경제 / 부동산
23.02.23
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부동산통해서 집팔고 해야할일이 뭔가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매도인이라면 잔금 받는 날 기준으로 공과금 정산한 영수증 준비하시고매수인 인적사항 기재한 매도용 인감증명서, 신분증, 주민등록 초본, 등기필증 지참하여 잔금 미팅에 참석하시면 됩니다물론 위 내용은 부동산에서 안내 하였겠죠법무사는 통상 잔금시 매수인이 위촉하여 매도서류를 점검하고 등기를 대행합니다마지막으로 세금은 매도인의 경우 양도소득세가 있습니다그런데 1세대 1주택이고 2년이상 보유 또는 거주(조정대상지역) 인 경우매매금액 12억이하는 비과세되고 신고의무는 없습니다.이상 참조하시고 더 구체적인 사항은 거래 부동산에 상담하시는 것을 권합니다
경제 / 부동산
23.02.23
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갭투자의 정확한 의미가 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 거래가격과 해당주택에 임차 보증금의 합계 금액과 차이를 <갭>이라고 합니다주택 매도인은 이미 보증금을 받은 상태이므로 이 금액을 제외하고 매매금액을 받고, 매수인은 임대차 보증금 반환 의무를 승계하고 보증금을 제외한 금액을 매매대금으로 지불합니다결국 매수인이 지불하는 돈은 <갭> 만큼의 금액입니다.시가대비 전세보증금이 80%라면 20%의 금액만으로 소유권을 이전하는 것입니다소액을 투자하고 주택가격이 상승하거나 전세가격이 상승한다면 매수인은 투자금액 대비 큰 수익이 가능합니다그러나 주택가격, 전세시세의 하락시에는 소유권만 있을 뿐 자산이 마이너스가 될 수도 있습니다
경제 / 부동산
23.02.23
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부동산 거래절벽 잘팔리는방법이궁금해요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.거래량이 감소한 상태가 지속되면서 꼭 현금화가 필요한 분들에게는 고역스런 상황이 계속되고 있습니다.이런 상황이 올지 아무도 예측하지 못했고 언제부터 거래가 살아날지도 아무도 모릅니다거래절벽의 원인을 가장 단순하게 정리한다면 매도인은 지난 번 고점가격에 사로잡혀있고 매수인은 아직도 한참 더 내려간다고 보기 때문입니다.반드시 거래하여야 한다면 방법은 급매가 처분이며 도저히 못 팔겠다면 매물을 거두고 세를 놓아 사용수익을 내는 방법으로 턴 하는 것이 정신건강에 좋을 것 같습니다거래절벽이라 하지만 거래는 되고 있습니다시장에 나오는 평균 호가보다 20% 내외 낮은 가격대의 급처분 입니다.이 정도 가격에 매도하는 것은 용기가 있어야 하겠지요. 그런데 향후 하락이 계속된다면 이익이 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.22
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부동산 가계약금 입금은 어떤 효력이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.목적부동산의 표시, 임대료와 계약금/잔금 일정, 임대인/임차인 등 계약 핵심 내용을 구두로 또는 문자 등으로 합의하고계약금의 일부로 금전을 입금하였다면 계약이 성립된 것으로 보고 있습니다.가계약이라 관용적으로 칭하지만 실제적으로 계약입니다가계약금은 입금이후 일방의 해지시 몰취나 배약배상의 위약금으로 작용합니다(경우에 따라 위약금액은 계약금 전체금액에도 적용될 수 있습니다)이와 같이 위약금으로 작용하는 것은 민법상 계약의 원리로서 계약의 신뢰를 담보하기 위한 것 입니다계약금을 지불하는 임차인은 매물을 선점할 수 있고 임대인은 임차인을 확정하는 효과가 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.02.21
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전세 만기전 임차인이 나간다고 하면 보증금은 줘야 하는지?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 일방적인 해지 요청은 불가하며 임대인은 게약의 이행을 요구할 수 있습니다.보증금을 돌려줄 의무는 계약의 만기시 입니다.다만 현재 임차인이 묵시적갱신이나 계약갱신 청구권을 사용하여 재계약된 상태라면임차인은 일방적으로 해지를 통지할 수 있고 이 경우 임대인은 3개월이 경과하면 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.결국 임대인에게도 보증금을 원할하게 돌려줄 수 있도록 계약으로 예약된 일정이나 최소한의 여유기간을 보장해 주는 것 입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
23.02.21
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