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계약갱신청구권 사용 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약갱신 청구권 행사 기간중 매매계약 있고 공인중개사에 의해 중개되었다면 세입자가 갱신 청구권을 사용할 것인지 여부 확인 설명서에 기재하여야 하고 공인중개사는 이 내용을 매도자로부터 확인합니다.만일 여러 사정으로 매도자가 이를 확인하지 못하는 경우 <미확인> 되었음을 표기하고 이를 매도/매수인에게 설명합니다.이 과정이 없어서 발생한 분쟁입니다그런데 11월 25일 "확정일자"라는 의미가 무엇인지 모르겠으나 (소유자는 확정일자를 받을 이유가 없습니다) 만일 계약갱신을 요청한 날, 아직 잔금 지불되지 않았거나 등기접수되지 않았다면 갱신청구는 유효합니다.그런데 이미 소유권의 이전이 있었다고 하더라도 계약갱신청구권 사용 여부를 확인하지 못할 특별한 사유없이 세입자 확인과정을 누락한 소유권 변경이 있었다면 매수인은 계약 거절을 요구하기 어려울 것으로 보입니다.제반사정을 고려하여 당사자가 보상 등으로 절충하는 것이 필요해 보이며 분쟁이 법적인 판단을 받을 경우 구체적인 사정에 따라 법률적 판단은 다를 수 있습니다
경제 / 부동산
22.12.03
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이사후 전입신고는 언제까지 해야 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인에게 전입신고는 확정일자와 더불어 보증금에 대한 순위 대항력을 갖게 하는 필수 요건입니다.당연히 전입하지 않는 것이 문제가 없다고 할 수 없는 일입니다그러나 기존 주택에서 이미 사고가 발생한 상황이기 때문에 당장은 주민등록을 유지하는 것이 필요해 보입니다질문자와 같은 사정에 의하여 새로운 주택에도 대항력을 갖추지 못하게 되는 애매한 상황을 해소하기 위해 <임차권 등기명령> 제도가 있습니다.신청후 약2주후에는 등기가 완료되어 전출하여도 등기된 채권을 확보할 수 있습니다확약서만 믿고 무작정 기다리는 것 보다는 제도 이용을 검토해 보시기 바랍니다.원만한 해결을 기대합니다
경제 / 부동산
22.12.03
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중도퇴실 후 새로운 세입자 계약금을 누구에게 입금하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사정으로 계약을 중도에 종료하게 되었으나 새로운 임차인을 빠르게 찾아 계약된 것으로 보입니다.이제 새로운 세입자의 입주를 위해서 집을 비워 주는 과정이 남아 있습니다.기존 세입자인 질문하신 분도 다른 곳으로 계약할 수 있도록 배려하고, 계약이 종료되었음을 확인하는 의미에서 새로운 세입자의 계약금을 기존 세입자에게 반환 보증금의 일부로 미리 돌려주는 경우는 흔한 일입니다.금액은 받으시고 이사 준비를 해주시면 됩니다물론 나머지 계약금은 이사일에 받습니다
경제 / 부동산
22.12.03
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딸이름으로 빌라를 등기내서 5년정도 저희부부가살았는데 ᆢ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 새로 취득한 오피스텔이 업무용으로 운영한다면 주택 수에 포함되지 않습니다.빌라는 5년동안 거주하였다면 2017년에 매수하였다고 보이는데만일 취득일이 2017년 8월 2일 이전이거나 8월 3일 이후라도 취득 당시 주택 소재지가 조정대상지역이 아니라면 1세대 1주택 조건하 2년 이상의 보유만으로 비과세가 가능합니다.그러나 오피스텔이 사실상의 주거용으로 사용되고 있다면 비과세가 적용되지 않을 수 있으며이 경우 일시적 2주택 적용 여부도 검토될 수 있습니다.양도소득세는 단순 질의 응답으로 착오가 발생하기 쉬우니 매매를 결심하였다면가급적 세제 전문가와 구체적인 사실을 제시하여 대면 상담하실 것을 권합니다
경제 / 부동산
22.12.02
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전세 기간 연장 시 5프로 이상 인상할 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 만기 2개월전까지 본인 거주 등 법정 사유에 의한 계약 종료의 통지 또는 계약 조건의 변경을 요청할 수 있습니다.보증금 인상 등 계약조건의 변경을 요청할 경우 임차인이 계약갱신청구권을 사용하겠다고 통지함으로써 5%를 초과하여 인상하지 못하며 2년간의 추가 거주가 가능합니다.그러나 임대인이 5%를 초과하여 변경을 요청하더라도 임차인이 이를 받아 드릴 수 있으며 이 경우는 이것을 새로운 계약으로 보아2년후 계약 갱신 청구권 사용의 기회를 남겨 두게 됩니다.버팀목 전세 대출은 4회 연장하여 최대 10년간 이용이 가능하며 실무적인 것은 취급 대출기관에 문의하여 주세요이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.29
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전세 묵시적 갱신 상태 도중 집 구매시 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약변경이나 종료 또는 계약갱신청구권 사용을 통지하는 기간은 만기전 6~2개월사이 입니다.만기 2개월전까지 기간을 둔 것은 임대인이나 임차인에게 이사 준비 기간과 자금 마련에 대한 시간적 배려입니다.그러나 <주택임대차보호법> 에서는 이 기간이 경과하고도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며 이 경우 통보가 임대인에 도달한 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.따라서 임대인은 통지를 받고 3개월후 보증금을 환불할 의무가 있고 임차인은 3개월동안 환불을 받지 못할 수 있습니다.중개수수료는 계약 당사자인 임대인과 임차인이 내는 것으로 전 임차인은 당사자가 아닙니다.그런데 원활한 이사, 즉 새로운 세입자를 받아 법적인 기준일 보다 빠르게 보증금을 순환하여 환불 받기로 임대인과 협의하여 임대인의 중개수수료를 부담하는 경우는 있을 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다<주택임대차보호법>제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
경제 / 부동산
22.11.29
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민간임대아파트로의 (사업자 개설) 전환은 왜 하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.흔히 주임사(주택임대사업자) 라고하는 개인이 소유한 주택을 민간임대주택으로 등록하고 세를 놓는 것은 대부분 세제상의 혜택이 있기 때문입니다.예를 들면 민간임대주택 3채와 본인이 거주하는 기존주택이 있을 경우 다주택자 이지만 본인 거주 주택의 양도시1채만 있는 것으로 간주하여 다른 조건을 만족한다면 주택 수에서는 1주택자로 분류되어 비과세가 가능합니다.세부적인 등록 기준이 있으며 등록은 렌트홈 https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open 사이트에서 온라인 또는 구청 주택정책과에서 등록후 세무서에 사업자도 등록합니다그런데 현재는 개인이 소유하는 매입 임대 주택중 아파트는 폐지(2018.710 부동산대책) 되었으며 빌라 , 단독주택 등은 등록이 가능합니다.이와는 별도로 단순하게 임대차 소득 신고대상*인 다주택자가 사업자 등록 미비로 인한 가산세를 피하기 위하여 단순 임대사업자 등록을 하는 경우가 있으니 구별하시기 바랍니다이와 관련한 내용은 국세청 아래 사이트를 참고하세요https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=15732&cntntsId=8798*임대차 소득 과세 대상 기준https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=15732&cntntsId=8798
경제 / 부동산
22.11.28
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상가 매입시 주택수로 포함이되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상가 건물도 층마다 용도가 다를 수 있습니다예를 들면 5층 건물에 3층까지는 사무실 상가 등 근린시설 용도이지만 4,5층은 주택인 경우가 있을 수 있습니다건축물 대장을 발급 받으면 층별, 호별 용도를 확인할 수 있습니다.만일 매수하는 건물이 주거용 주택이 전혀 없는 상가 사무실 학원 등 업무용 건물이라면 주택 수에 포함되지 않습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.25
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부동산 계약 한달전에 꼭 말해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2년전 이 부분 법령 개정으로 2020년 12월 9일 이전의 계약은 계약 만기전 6~1개월 사이,2020년 12월 10일 이후의 계약은 계약 만기전 6~2 개월사이에계약종료, 계약조건의 변경, 계약갱신청구 등의 통지를 하여야 합니다만일 이 기간이 아무런 언급없이 경과하였을 경우같은 조건으로 2년간 재계약된 것으로 보며이후 해지를 원할 경우는 해지 통보후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.21
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중계수수료 다 지불해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다."주택임대차 보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다."이상과 같이 증감을 청구할수 있고 증액은 20분의1을 초과하지 못한다는 규정이 있으나 감액의 경우 더 이상의 구체적인 내용을 담은 조항이 없으며 강제규정도 아닙니다.전적으로 임대인의 결정에 의해 감액이 될 수도 있으나 불만시 계약 종료후 이사를 고려할 수도 있을 것입니다재계약을 포함한 중개 수수료는 금액별 상한가가 법으로 정해져 있고 구체적인 금액은 협의하도록 하고 있습니다매물광고, 집 보여주기 등 업무가 축소된 재계약은 부동산 사무실에 미리 협의하시면 충분히 부담을 줄일 수 있을 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.11.21
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