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투자관점에선 1주택자가 유리한가요? 2주택자가 유리한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.정책이 바뀌어도 지속적으로 다주택자에게는 핸디캡을 주고 있습니다주택에만 주어지는 양도소득세 비과세는 투자의 관점에서 본다면 가장 중요한 세제입니다(투자 이익을 회수하지 않으므로)다주택자는 투자 승률이 비교적 높은 조정지역 등 규제지역에서 양도차익의 상당한 부분을 세금으로 납부하여야 하지만1주택자라면 단지 2년의 거주만으로 아예 <비과세>를 받는다는 점만 보더라도 다주택자와 1주택자와 차이를 알 수 있습니다따라서 자금이 남아 도는 정도가 아니라면 당연히 1주택자로 투자가 승률이 더 좋습니다다만 2주택이면서도 주택 수에서 예외가 되는 일시적2주택 제도 활용이나 임대주택, 농어촌소액주택 등 특례도 계속 지식을 확대하고 뉴스에 관심을 가져 보시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.26
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상가임대차계약서중 특약으로 이런항목을 넣을수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인이 산후조리원을 운영하는 것이고이 사업과 관련된 부대 점포로서 질문하신 분의 점포의 임대차 계약을 하는 것이라면, 임대인의 사업중지 등 경영변화로 인해 투자한 사업 비용이 손실을 예상할 수 있습니다이 경우 투자 금액을 보상하는 특약을 협의할 수 있습니다가급적 포괄적인 사유로 사업 중지시 구체적으로 어떤 보상을 할 것인지 구상 하신후 특약 문안을 추가할 수 있습니다다만 특약이란 계약의 일부로서 당사자 합의로 약정하는 것으로서 임대인과 협의가 필요합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.25
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아파트를 1년 보유 후에 팔면 세금???
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 취득후 1년이상 경과하였으나 2년이 되지 않은 기간으로 이해합니다이 경우 규제 지역 여부, 주택 수 , 실거주 여부과 관계없이 단기 양도로 60% 고율의 양도소득세가 과세 됩니다.양도 거래가에서 취득가격, 그리고 취득이후 주택 취득세, 중개수수료 등 필요경비를 공제한 양도차익의 60%가 과세되는 것 입니다.양도소득세는 양도차익이 있을 경우만 발생하는 것으로 양도차익이 미미하다면과세율이 의미 없을 수도 있으나 양도차익이 발생하는 경우 가급적 보유기간 2년을 경과한다면 세율은 크게 감소합니다취득가액, 양도가액, 규제지역 여부 등 구체적인 사실관계가 없으므로 과세금액은 예상할 수 없으며구체적으로 세금을 예상하고자 한다면 국세청 "홈텍스"사이트에서 "양도소득세 미리 계산해보기" 코너를 이용하여 보세요질문 감사합니다
경제 / 부동산
22.07.25
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조정지역 취득세는 몇프로인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역이라서 취득세가 다른 것은 아닙니담조정지역에서 주택 수 2주택 이상의 취득시 취득세가 기본 취득세보다 중과되는 것입니다주택의 취득세는 매수가 6억 이하인 경우 매수가의 1%, 6억에서 9억사이인 경우 매수가의 1~3%, 9억원 초과시 3% 입니다따라서 질문하신 분이 무주택자로 또는 일시적 2주택으로 9억원의 주택을 매수할 경우 취득세는 3%, 지방교육세를 포함시 3.3%가 예상됩니다그러나 취득 시점 기준 조정지역에서 2번째 이상의 주택 취득이라면아래 표와 같이 8% ~ 12%까지 중과되며취득세에 부가되는 지방교육세는 별도이고,전용면적 85제곱미터 초과시 농어촌 특별세도 추가됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.25
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난생 처음으로 아파트를 판매합니다. 뭐뭐 준비해야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.당연히 공인중개사를 믿고 거래하십니다.매수하는 입장이라면 계약시 거래 당사자와 공부상의 소유자가 일치하는 지 확인하시고,공인중개사가 제공하는 확인 설명서와 각종 공부를 통해 꼼꼼히 확인하여 이해가 안 가거나 의심스러운 부분은 즉시 질문, 추가 자료 요청 으로 확인 해소하기 바랍니다.등기상 소유권 이외의 다른 권리가 있는 매물이라면 잔금전까지 말소삭제하는 방법으로 진행됩니다중개사의 업무상 과실로 손해가 발생하였다면 법정 손해배상도 가능합니다잔금시는 일반적으로 법무사를 선임하여 등기이전 업무를 위임합니다잔금 지급전 매매 거래에서 등기 이전 서류의 하자가 없는지 법무사를 통해 한번 더 확인을 해드립니다너무 염려하지 마시고 좋은 거래 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.24
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계약갱신 청구권 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2년전 계약이 갱신청구권을 사용하지 않은 묵시적 갱신이거나 금액 등 조건이 변경된 새로운 계약이거나 구분없이임차인은 이번 계약 만기에 갱신청구권을 사용해 법정 거절 사유가 없는 한 2년 더 연장이 가능할 것으로 보입니다.그리고 <계약갱신청구>에 의한 계약 2년이 종료되면 계약의 거절 계약조건의 변경 등 임대인 임의대로 가능합니다.따라서 이번 계약시 묵시적 갱신으로 흘러가지 않도록 만기 2개월 전까지 임차인과 협의하여 <갱신청구에 의한 계약>임을 명시하여 계약서를 작성하는 것을 유의하세요.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.24
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계약 만기전 이사나갈때 잔존기간 임대인이 임대를 내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 계약기간동안 예상된 임대소득을 얻고자 할 것입니다임대인은 계약대로 약정된 차임과 요청하고 계약기간중 보증금 반환을 거절할 수 있습니다.그러나 임차인의 입장에서 불가피한 사유로 중도에 이사하여야 할 사정은 발생할 수 있습니다.이 경우 새로운 임차인을 받아 보증금을 순환하여 임대인의 소득 공백을 메우고중개수수료를 나가는 기존 임차인이 부담하는 방법으로 임대인과 타협을 하는 것이 보편적입니다.이것은 법정사항이 아닌 관행일 뿐으로 전적으로 임대인과의 협의에 의하여 결정됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.24
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월세 2년 계약이 끝났는데요,
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차보호법을 따르면 묵시적 갱신이 된 상태로 종전 계약과 동일한 조건으로 2년 더 연장되었습니다.계약서는 작성하지 않아도 무방합니다묵시적 갱신중에는 2년을 채우지 않더라도 언제든 계약의 해지를 통지하고 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.즉 이사하기 3개월전에 통지하여 임대인과 조율하시면 부담없이 이사가 가능합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.24
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일시적 2주택 취득세 바뀐거 아닌가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.신규 주택을 취득할 당시에 기존 주택 신규 주택 모두 조정대상 지역에 있었고 기존 주택 매도시 12억원 이내의 매매가로 기존 주택을 매도하는 경우,2022년 5월10일 이후 매도하였고,신규주택 취득일로 부터 2년이내이면 양도소득세를 과세하지 않습니다.즉 일시적 2주택으로 인정되는 기존 주택 처분 기간에 해당합니다아래 보도에서 유사 사례를 확인해보세요https://www.khan.co.kr/economy/finance/article/202206192225005그리고 이 세제 변경에 맞추어 취득세 부분도 동일하게 중과를 배제하기로 하였습니다.https://www.sedaily.com/NewsView/26665S2MBK이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.23
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전세금 반환 관련 문의입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 계약이 종료되는 시점에 맞추어 새로운 임차인이 입주한다면 보증금을 순환할 수 있습니다그러나 계약 종료시까지 새로운 세입자가 구해지지 않고 기존 계약자도 새 임차인을 기다릴 수 없는 사정이라면 임대인은 전세금을 돌려줄 의무가 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.22
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