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부동산 매도 이후 신고 절차에 대해 질문 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 내용이 정확하다면 2017년 8월 1일 이전 취득 주택으로 보유 기간 2년을 초과하였고매도가격 기준 12억 이내로써 양도소득세는 비과세에 해당합니다비과세인 경우 신고의무가 없습니다즉 아무것도 안 하시는 것이 정상입니다그런데 꼭 확인 차원에서 온라인으로 신고를 하시고자 한다면홈텍스에 접속하여 신고가 가능합니다구체적인 플로어는 아래 블로그를 참조하세요https://satlab.tistory.com/96참고가 되셨기를 바랍니다
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22.06.27
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세무서에 주택임대사업자 등록 꼭 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2주택이상으로 임대소득이 있는 경우 사업자등록을 하는 것을 권장하며3주택자는 월세가 아닌 전세라도 보증금의 간주 소득에 의한 소득세 신고 납부 의무가 있습니다사업자 등록이 없을 경우 0.2%의 가산세가 추가됩니다다음 링크에서 국세청의 안내 자료를 참고하세요https://blog.naver.com/ntscafe/221691944477
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22.06.26
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전세계약 퇴거요청해서 다른집계약했는데 이사비용청구하니 퇴거요청취소하셨어요 이사비용받을 수 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문의 요지를 묵시적 갱신기간중 임대인의 퇴거 요청으로 이사에 착수하였고 임대인은 보상을 하기로 하였으나 임대인의 번복이 있는 것으로 판단한다면, 문자내용 등으로 임대인의 책임 회피를 입증할 수 있다면 이를 근거로 손해배상 청구가 가능하다고 사료됩니다세대별 가스공급시설 계량기 분리 미비만으로 불법이라 단정할 수는 없으며, 관리비의 인상 건은 이번 약속 이행의 본질과는 관계없는 사항으로 보입니다.이상 답변자의 견해를 포함한 것으로 법률적인 판단은 다를 수 있습니다
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22.06.26
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오피스텔 월세 임대차 계약의 묵시적 갱신... 저 계속 살아도 되는 건가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거로 사용하는 건물의 임대차는 주택임대차 보호법 적용을 받으며, 2년이내의 기간으로 정한 계약은 그 기간을 2년으로 봅니다따라서 금번 갱신이 아닌 기존 계약으로 2년의 기간 동안 임대차 유지가 가능합니다임차료는 갱신시 임차인이 계약갱신 청구를 요청할 경우, 소유자 실입주 등 법정 사유가 아닌 한 5%를 초과하여 인상할 수 없으며 월세의 전세 전환은 임차인의 동의가 필요한 사항입니다아래 주택 임대차 보호법을 해당 조문을 참고하시고 분쟁이 있을 경우 , 주택임대차분쟁조정위원회에 중재를 요쳥 하실 수 있습니다주택임대차보호법 관련 조문>제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.다만 거주중인 임대주택이 <주택임대사업자>등록을 마친 임대주택이라면 <특별법>인 민특법의 적용을 받아 임차인이 동의한 계약이라면 1년의 계약과 1년후 5%인상이 가능합니다.https://n.news.naver.com/article/277/0004766378임차인의 입장에서는 기본 계약을 주장한다면 주장한 기간동안 의무적인 임차료 납부 의무가 있으며,갱신에 의한 계약 또는 재계약인 경우 이사 통지후 3개월후 보증금 회수가 가능하므로 향후 주거 계획 등을 고려하여 판단이 필요합니다임대차 계약중인 주택의 매매는 얼마든지 가능하며 매수인은 기존 임대차계약의 권리위 의무를 그대로 승계하게 되므로 소유자(임대인)이 변경되는 것으로 임대차 계약이 소멸되지 않습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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22.06.26
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중개보조원은 어떤업무를 하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대부분의 부동산 중개사무소는 소규모 자영업으로서안정적이고 규칙적인 소득이 발생하는 사업체가 아닙니다따라서 소속 공인중개사 또는 중개보조인을 채용하는 경우기본급제가 아닌 사무소나 개별 업무실적에 따라 성과급을 주는 경우가 많습니다이 경우 정확하게 피고용자가 아닌 프리랜서 사업소득자에 해당합니다물론 기본급제로 채용하거나 일부 기본급을 제공하는 곳도 없는 것은 아닙니다그리고 중개보조원은 직접 계약서를 작성하거나 중개사를 대리하지 않으며 집 보여주기, 고객관리, 일반사무, 영업관리 등의 보조 업무를 담당합니다프리랜서형 근무자의 경우 소득은 원천징수후 지급하며 종합소득세 신고 의무가 있습니다기본급제인 경우 당연히 근로소득자와 동일하며 연말정산으로 소득신고를 마칩니다.어느 쪽도 위법이 아닙니다.본인이 중개 보조원 근무를 통해 얻고자 하는 것이 안정적 급여인지, 성과에 따른 창의적 소득인지, 혹은 업무 경험을 구하는 것인지 정리하신 후 자신에게 필요한 곳을 선택하시면 될 것 같습니다.
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22.06.25
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상가월세계약 해지 가능유무에 대해 질문 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아버지가 대리하여 계약서를 작성하였더라도 어머니가 월세를 수취하는 등 계약을 추인 하였다면 계약의 유효성에 문제는 없다고 보입니다.우선 월세의 2기 미납이나 연체는 해지사유에 미달됩니다.상가는 3기 이상의 연체가 있을 경우 해지나 계약 갱신 거부 사유가 됩니다.고물 수집으로 인한 이웃 민원 건은 아래 상가 임대차보호법 중 갱신 거절사유 제2, 8항을 참조할 수 있겠으나 구체적인 사실 관계에 따라 판단이 달라질 수 있겠습니다.상가 임대차 보호법은 원론적으로 임차인의 권리를 보호하는 관점에서 제정된 법률로 질문 내용만으로 명확하게 해지사유에 해당한다고 보기 어렵습니다.이것은 답변자의 개인적인 소견이며 , 분쟁이 심화될 경우 상가건물 임대차 분쟁조정위원회의 중재 또는 법률적 판단이 필요할 수 있습니다원만하게 해결되시길 바랍니다임차인의 계약 갱신 요구권을 거부하기 위한 갱신 거절할 수 있는 사유제10조(계약 갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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22.06.25
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요즘같은 시기에 대출을 받어서 내집마련을 하는게 옳은 건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.향후의 주택거래 동향은 예측할 수 있는 사람이 없습니다다만 현재 대부분의 지역에서 주택 거래량이 감소하였고 1년전에 비해 가격도 다운되었습니다.(매수자에게는 좋은 시장입니다)이 현상은 단기적으로 계속될 수도 있지만 지역별로 변동성이 크므로 정확한 예측은 불가합니다.따라서 개인적인 시세 예측만을 의존하여 주택을 매수할 수는 없습니다현재 주택이 없어서 지불되는 비용(임차,이사 등 비용)과현재 거주하는 주택과 비슷한 규모의 주택을 매수하였을 때 지불되는 비용 (이자,세금 등) 만 비교하여 보세요비슷하거나 이익이라면 매수하십시오매수를 미룬다고 가격이 더 내려간다는 보장도 없고 인생이 더 길어지는 것도 아니라는 개인 소견입니다참고가 되셨기를 바랍니다
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22.06.19
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세입자가 해달라는대로 다 해줘야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 주거의 기본적인 목적을 유지할 수 있는 범위내에서 시설 상태을 유지하여 주어야 합니다그러나 명확히 어떤 것은 임대인이 하고 어떤 것은 임차인이 하라 하고 세부적으로 법으로 정해진 바도 없고 늘 분쟁이 많은 부분입니다.우선 서비스의 제공도 지불하는 금액에 비례하여야 할 것입니다.임대인의 입장에서 시세보다 매우 저렴한 비용으로 장기 임대차가 진행되고 있습니다.임차료 대비 과도한 비용의 발생하는 시설 보수비, 생활 소모적이 물품의 수선비,최초 임대차 계약시 존재하지 않던 물품의 추가 설치 등은 거절이 가능하다고 사료됩니다.월세는 2년의 최초 계약이 끝나면 5%이내에서 인상할 수 있고 이 갱신 계약이 끝나면 계약 종료를 요구하거나 임의로 인상이 가능합니다.단 묵시적 갱신으로 계약이 계속되고 있다면 묵시적 갱신의 종료시까지는 인상이 어렵습니다.더 이상 이 월세 금액으로 수리 서비스가 불가하다.마음에 들지 않으면 이번 계약기간이 끝나면 다른 곳으로 이사해 달라고 하는 것도 하나의 대안이 될 수도 있겠습니다원만하게 정리되시길 바랍니다
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22.06.17
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집보러다닐 때 돈드려야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공인 중개사는 집을 보여주는 것 만으로 돈을 받지 않습니다그런데 집을 보고 마음에 드는 주택이 있지만 계약을 미룬다면 다른 분이 계약을 하여 좋은 집 일 수록 놓칠 수도 있습니다.따라서 즉시 계약을 하거나 계약을 예약할 수 있는 정도의 비용을 준비한 상태로집 보기하는 것이 효율적 입니다중개사는 계약이 완료되면 중개 보수를 청구합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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22.06.17
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2주택자 아파트2억5천있고 .빌라 1억500 빌라 팔면 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2주택자이며 그중 빌라를 10,500만원에 매도하는 계약을 한 것으로 이해합니다조정대상지역인 인천에서 2주택자가 주택을 매도한다면 양도소득세는 중과됩니다.그러나 금년 5월 10일 부터 1년간 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유 특별공제도 적용하는 정책이 진행중입니다양도소득세를 산출하기 위해서는 취득시기와 금액, 필요경비, 매도시기와 가격, 보유주택수, 매도 부동산 소재지의 규제지역 여부 등 알아야 할 사항이 여럿이지만,빌라를 15년전에 3,000만원에 취득하였다는 가정에서 세금 등 필요 경비 반영 없이 단순하게 대략적인 양도소득세를 예상한다면양도차익 7,500만원에서 장기보유 특별공제액율 30% 적용한과세표준 5,000만원 * 소득세율 24%를 적용하여745,800원의 세금이 발생합니다이것은 매우 대략적인 계산일 뿐입니다구체적인 자료를 대입하여 국세청 홈택스 사이트에서 <양도세 미리 계산해보기>코너를 이용해 보시기 바랍니다감사합니다
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22.06.17
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