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임대차 3법으로 5% 인상에???
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신청구에 의한 재계약시 최대 5%까지 인상이 가능합니다보증금도 인상이 가능하고 월세도 인상이 가능합니다보증금의 경우는 5%는 100만원에 해당하고 이 금액을 월세로 환산시 월 2,700원 정도에 해당하는 금액입니다이 금액을 인상되는 월세 136만 5,000원에 추가하여 136만 7,700원으로 받을 수 없는 것은 아니나보증금을 월세로 전환하는 것은 임차인 동의가 필요합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.04.02
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1주택자 집을 갈아타고 싶어요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) ~ 2) 분양방법으로 매수는 불확실한 것으로 굳이 매도하여 무주택 상태가 될 필요가 있는지, 매도 하지 않고 이사하는 것은 자금 운용, 주거 편리성 등을 종합적으로 검토해 보세요특히 새정부 출발로 주택 정책의 변동성이 커지므로 약간 관망이 필요합니다3) 13년전 대출하여 매수하신 것으로 보아 30세이상 또는 기혼으로 추측한다면 소유 주택을 세 놓은 것으로 부모님이 2주택이 되는 것은 아닙니다.부모님 소유 주택으로 이사한다 하여도 부모님과 동일한 세대원으로 합가 하지 않는 한 별도의 가구이며 만일 합가시도 부모님중 한 분이 60세 이상이면 봉양합가에 의한 특례도 활용할 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바라며 매도 계획이 있다면 주택세제는 구체적인 사실관계에 의해 결과가 다를 수 있으므로 가급적 세제 전문가와 대면상담을 권장합니다
경제 / 부동산
22.04.01
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혼인으로 인한 일시적 2주택 비과세 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.혼인합가 특례는 혼인전 남녀 각각 소유한 1채씩의 주택이 혼인으로 합쳐지는 경우 5년 이내에 먼저 파는 주택에 비과세를 적용하는 것으로질문하신 분의 경우 (일시적2주택으로 보유한 2주택을 포함하지 않은 ) 단순 3주택이라면 혼인 합가 특례에는 해당 사항이 없습니다A아파트는 양도시점 조정지역 3주택으로 중과세율이 예상됩니다 (일반세율 + 30%)2주택 상태에서 B아파트 매도시도 조정지역이라면 일반세율 + 20%의 중과가 예상됩니다이번 양도소득세 중과 면제가 시행된다면 기회를 활용하시는 것도 좋을 듯합니다이번에 한시적 양도소득세 중과배제 정책이 시행된다면 중과세율 부분 20~30%가 감면될 것으로 예상합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.04.01
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아파트 팔아야할 시점이 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다주택자는 매도하는 주택기준 조정지역이면 일반 양도 소득세율에 20~30%가 추가되어 과세(중과)되고,매도하는 주택이 비조정지역이면 일반과세 됩니다.그리고 모든 주택을 매도하여 최종1주택이 되면 이날로부터 2년의 보유 또는 거주한 후 마지막 주택을 매도한다면 비과세됩니다이것이 다주택자 양도소득세의 기본 개념입니다.물론 농어촌주택, 일시적2가구, 봉양합가,민간임대 등 예외적인 경우도 있습니다.오피스텔은 보유 중이라면 현재 실사용이 주거용이라면 다른 주택의 매도시 주택 수에 잡힐 가능성이 있습니다사용 용도가 애매하여 이 판단은 관할 세무서장이 하도록 되어 있습니다주택 수에 들지 않기 위해서는 업무용 임대를 하고 일반 임대사업자 등록을 하는 것이 확실한 방법입니다.다주택자가 양도소득세 부담으로 매매를 하지 못하여 매매 주택이 부족해지는 원인이 되기까지 했습니다현 여당과 새정부 인수위원회는 한시적으로 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 면제하려 한다는 뉴스가 나오고 있습니다.매도를 고려하신다면 뉴스를 참조하여 이 기회를 활용하는 것도 좋습니다구체적인 세금액은 각 주택 별로 소재지, 취득 시기, 양도 시기, 취득 금액, 양도(예상)금액, 보유중 필요 경비 등 구체적인 사실관계가 있어야 예상이 가능하며 일반인이 이해하기 어려울 정도로 산출 방법이 복잡하므로 매매를 계획하신다면 가급적 세제 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다.
경제 / 부동산
22.04.01
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역전세 뜻과 빌생하는 이유가 무엇인기요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 전세 임대차 계약에서 계약시기보다 계약 종기에 보증금이 더 낮아지는 현상입니다주택가 하락 , 전세 수요 감소 등이 원인이며임대인 입장에서는 계약이 끝나면 새 세입자를 구하더라도 자신의 추가금을 더해 전세 보증금을 돌려주어야 합니다반대의 경우 부동산 상승기에는 전세가와 매매가의 차액으로 소위 갭 투자를 한 임대인이계약할 때마다 보증금을 더 받아 투자한 매수금액 이상 투자 현금을 회수할 수도 있는 것과 반대 개념입니다임차인으로서는 임대인의 금융 여력이 없을 경우 보증금에 대해 불안한 상태가 될 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.04.01
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집값이 떨어진다는데 하락세가 맞나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.개발 계획이 발표되면서 새로운 개발 후보지에 국한하여 개별적으로 상승할 수 있으나이미 이슈가 나와 큰 상승하였던 곳 , 이슈가 없던 곳 모두 전반적으로 하락이 예상됩니다.대출이 풀려도 고율의 이자가 안 풀리면 강한 매수세가 나오기 어렵습니다1년 정도 양도세 완화, 임대 주택과 소규모 재개발 활성화 등 기존 , 신규 공급과 공급 계획이 늘어나면 하락이 안될 수가 없습니다아파트 평당 조달 원가로 볼 때 현재 시장 가격은 두 배 이상 거품입니다정치와 정책만 오판 졸속으로 하지 않는다면 30%도 하락할 수 있다고 봅니다주택 투자나 투기로 재테크를 하는 것이 쉽지 않을 것으로 보입니다개인적 의견 입니다
경제 / 부동산
22.04.01
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일반 직장인 인데 오피스텔 구입 후 월세로 내놓을 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.당연히 가능합니다매수하고 세를 놓는 것은 자유롭게 하실 수 있는 사항입니다다만 기준 이상의 임대 소득이 발생하는 경우 임대사업자 등록 및 세금 신고를 하여야 합니다단 기준시가 9억원이하 1주택자인 경우는 신고 의무가 없습니다.그리고 오피스텔인 경우 주택이 아닌 업무용으로 취급되기 위해 업무용 임대차를 하고 임차인에게 세금계산서 발행을 할 필요가 있는 경우는 일반 임대사업자 등록을 필요로 합니다일반 자영업자처럼 세무서에서 사업자등록 하고 임대소득에 대해 세금신고를 하는 것 입니다.이상을 참고하시고 성공적인 투자하시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.31
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소형 오피스텔 주임사 등록 유무에 따른 월세 수익 차이
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.수익의 차이는 없습니다등록을 안하더라도 기준이상의 임대소득에 대해서는 소득세를 내야 하는 점도 같습니다.오히려 등록시 임대료 인상에 제한을 받으므로 수익성이 약해진다고 볼 수도 있습니다또 사업자 등록, 표준계약서 작성, 부기등기, 보험가입 등 귀찮은 일이 많습니다오피스텔을 주임사 등록하는 이유는 현실적으로 주거용으로 사용(임대차) 하면서도 기존 주택 양도시 등록된 임대주택이 주택 수에서 제외되어 비과세가 가능한 점을 활용하려는 목적이 강합니다.<주탬 임대사업자의 기존주택 비과세 특례>를 검색하세요여기에 해당되지 않는 다면 굳이 등록 필요성이 없을 듯하나새 정부에서 임대주택 활성화를 위해 인센티브를 주려는 움직임이 있는 것 같습니다.새정부 출범후 관련 뉴스를 보시고 결정하여도 늦지 않을 것 같습니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.03.31
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무주택자 + 세대주 만족하려면?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.청약관련 질문이라면세대주 변경을 하시고 청약 가능합니다청약시 60세 이상 부모님이 소유한 주택은 무주택으로 간주됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.31
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집이 한채 있어요. 그리고 그 집을 전세를 주고 저도 전세를 가려고 해요. 지역은 조정지역이구요. 전 연봉 3600정도구요. 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역에서 대출로 1주택 매수시 주택 시세와 개인 소득에 따라 약간의 차이는 있으며 대략 대출은 50% 전후 입니다.대출 은행 두세개 비교 견적하시고 더 필요하다면 2금융권 대출도 고려할 수 있습니다매도후 즉시 매수 가능하며 매도가 안 될 경우 일시적 2주택도 가능합니다조정지역에서 조정지역 주택 매수시 기존주택 취득후 1년이상 기간을 두고 신규 주택 매수하고 1년 이내에만 기존주택을 매도하면 다주택자 중과없이 비과세 처리가능합니다2017년 8월 3이후에 매수당시 부터 조정지역이라면 2년 거주조건을 만족하고 아니라면 2년 보유를 만족하면 매매가 12억이하의 주택 양도세는 비과세 입니다.신규 주택 취득세는 매매가 6억이하라면 1% 입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.31
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