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친구가 제집에 전입신고 하는데 임대차계약서가 필요한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트라면 출입문 구조상 1가구 2세대주 전입이 어렵습니다단 전입신고시 세대주 유선확인, 임대차계약서나 무상거주 확인서 등에 의해 지자체마다 전입 업무처리 행정 세부지침이 다를 수 있으므로 행정 복지센터로 우선 확인 해보세요.실제 거주하지 않는 곳으로 위장 전입 신고를 하거나 전입을 승인한 세대주는 형사 처벌을 받을 수 있습니다청약과열지역에서 위장전입 조사를 하여 당첨을 취소하고 고발한 사례가 여러 번 있었습니다이상 참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.16
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세대주와 세대원의 변경이 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능합니다직접 기존 세대주와 신규 세대주 분이 행정복지센터 방문하여 세대주 변경 신청 하거나비대면 희망시 민원24사이트 접속 > 주민등록 정정 > 세대주 변경에서 가능합니다온라인 신청시 두 분의 공인인증서가 있어야 합니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.16
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집주인의 임대차 보호법 위반.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.손해배상 청구 거절하고,주택임대차 분쟁조절위원회 중재 거절하고"법대로 해라" 하는 분은 소송으로서 시비를 가릴 수밖에 없습니다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) 중략⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액손해청구가 가능한 금액은 위 인용한 주택임대차 보호법 6항 각 호에 구체적으로 명시된 법률 사항으로 사실관계가 정확하다면 승소가 어렵지 않을 것입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.15
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임대차 자동갱신 후 임대차 갱신 청구권 사용가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.20년 10월에 양 당사자의 계약종료나 조건 변경 등 아무런 언급 없이 기간이 경과하여 거주가 연장되고 있다면 묵시적 갱신에 해당합니다2022년 만기 6 ~ 1 개월전에 임대인은 계약 종료나 계약 조건의 변경을 통보할 수 있고,임차인이 이에 불응하여 계약갱신청구권을 사용하겠다고 한다면 2년 연장이 가능하고 보증금이나 차임은 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.15
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비규제지역 2주택 운영방법, 비과세 여부가 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.ㄱ) 김해와 같은 비조정지역은 신규 주택 취득후 3년 이내에 기존 주택을 매도시 일시적 2주택 비과세가 적용됩니다ㄴ) 비조정 지역은 비과세 요건에서 거주 조건이 없으므로 주민등록 이전과는 무관합니다ㄷ) 비과세 기간에 처분하지 않은 경우라도 비조정 지역이라면 양도소득세는 중과되지 않으며 양도 차익 금액에 따라 일반 세율로 과세됩니다.양도소득세 금액은 취득시기, 양도 예상시기, 취득가격, 양도(예상가격) 그리고 보유중 필요경비 등 구체적인 사실관계를 확인 후 국세청 홈텍스 <양도세 미리 계산해 보기> 에서 예상금액을 확인할 수 있습니다주택 양도소득세는 적용시점, 구체적인 사실관계 없는 질의 응답만으로 착오가 발생하기 쉽습니다매매를 고려하신다면 세제 전문가와 대면 상담 하시길 권장합니다
경제 / 부동산
22.03.15
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임차인 갱신청구권 청구로 2년 연장시 월세로만 올릴수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보증금과 차임을 각각 올릴 수 있습니다단 증가된 보증금 부분을 월세 인상으로 환산할 경우임차인의 동의가 필요합니다보증금에 대한 월세 환산율은 1) "연10%" 또는 2)"한국은행 기준금리 + 대통령이 정하는 비율" 중 낮은 것을 적용합니다현재는 2) 의 값이 연 3.25% 입니다 (1.25% + 2%)(주택임대차 보호법 제7조 2)따라서 증가된 보증금 100만원에 해당하는 월차임은 연간 32,500원을 12개월로 나눈 값입니다즉 100만원의 보증금을 월세 환산시 금액은 월 2708원 정도가 되겠습니다2,000만원/ 월 842708원으로 계산됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.14
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전세기간 중 파기하고 나갈때, 주인이 전세금 반환을 안해도 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 부득이한 사정에도 불구하고 임대인은 계약의 만기전에 전세보증금을 반환할 의무가 없습니다그리고 현실적으로 새로운 세입자를 통해서 보증금을 순환하는 임대인이 다수 입니다.따라서 세입자와 관계없이 보증금을 받는 방법은 마땅하지 않습니다.세입자가 구해질 경우 전세 보증금을 돌려주겠다는 약속을 받고 최대한 빨리 세입자를 찾는 것이 현실적 해결 방법입니다원만하게 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.14
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오피스텔 월세 인상 문의드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2022년 2월로 최초 2년간의 임대기간이 끝났다면 적어도 기간 종료 1개월 전까지 임대료 인상을 통지하거나 합의하여야 합니다.이 기간에 조건의 변경이나 계약 종료의 언급이 없었다면 전 계약과 같은 조건으로 재 계약된 묵시적 갱신 상태로 보아야 합니다.그리고 조건의 변경은 임차인이 계약갱신청구권을 이용했을 때 최대 인상폭은 5%까지 입니다.임대사업자가 아니라도 일반 주택임대차에 적용되는 사항입니다.계약갱신청구권은 임차인이 1회만 사용이 가능하며 이에따라 임차인에게 4년간 안정적인 주거생활을 보장해주는 법정사항입니다만일 임대인이 이 기준보다 높은 금액을 요구하고 임차인이 수락하였다면 임차인은 2년후 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.그러나 제도에도 불구하고 많은 분쟁이 있는 것이 사실입니다.현실적인 타협을 하거나 정도가 지나치다면 임대차 분쟁조정위원회에 도움을 요청하는 방법이 있습니다https://www.hldcc.or.kr/원만하게 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.14
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집을 전세내주었는데 2년뒤에 제가들어가도될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.예. 문제가 없습니다.소유자가 직접 거주는임대차 3법상 임차인의 계약갱신청구권에 대해서 거절할 수 있는 정당한 사유입니다단 현재의 임대차 계약이 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약이라면 만기 6 ~ 2 개월 전까지 임차인에게 임대인 본인이 입주할 예정으로 재계약이 불가함을 통지해 주셔야 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.14
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아파트 양도소득세는 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 1주택을 매도할 경우 현행 법률상 양도소득세는 어떻게 부과 될런지요?>>2주택중 매도 주택이 조정지역에 있으면 중과되고, 규제지역이 아니라면 일반과세 됩니다.2) 양도소득세 이외의 세금이 있는지요?>>없습니다3) 양도소득세를 절세할 수 있는 방법이 있는지요?>>일시적2주택, 농어촌주택, 민간임대주택 등 몇가지 정한 비과세 특례에 해당하지 않는 다면 절세 방법은 없습니다(정책적으로 다주택자 양도소득세 완화나 한시적 유예 등 정책 검토가 있는 것으로 보도가 되고 있습니다)양도소득세는 단순 질의/응답만으로는 착오가 생기기 쉽고 상당한 금원의 세금이 부과될 수 있습니다매도를 고려하신다면 구체적인 사실관계를 제시하여 세제 전문가와 대면 상담하실 것을 권장하며 세금액의 추정은 국세청 홈택스 양도세 미리 계산하기를 활용하여 보세요.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.14
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