전문가 프로필

답변 내역

1가구 2주택 양도 및 투자관련 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.B 주택이 조정 지역에 있다고 가정시 양도소득세는 중과 대상이며특히 2년 이내 단기 양도시 1년 이내 양도차익의 70% , 2년 이내 60%의 고율로 과세됩니다.2년 경과후는 양도 차익의 55%가 과세되므로 추가적인 가격 상승의 없다 하더라도 납부하는 세액이 줄어들게 됩니다.현재 부동산 시장은 주택 거래가 급감한 상태로 워낙 시장이 냉각되어 향후 방향성을 예단하기 어렵지만주택 투자는 숫자를 늘리는 방식 즉 정책에 반하는 방식보다는 일시적 2주택 등 몇 가지 비과세 특례 제도를 활용하는 정도로 범위를 축소하는 것을 권합니다.주택 유형은 재개발 , 재건축 등 도시 정비 사업구역, 조합 추진 지역내 매물이 거래가 활발하고 타임라인을 따라 가치 상승이 이루어집니다주택 외 소액투자로 구분 상가, 업무용 오피스텔, 토지 등도 관심을 가져볼 만 합니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.01
0
0

주택보유수에따른 세금비율 , 저가주택 가격?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택을 취득할 때 내는 세금으로 <취득세>라고 불립니다알고 계신 것처럼 몇 번째 취득하는 주택 인가에 따라서 그리고 취득하는 주택이 조정대상지역인지 아닌지에 따라서 과세금액 다릅니다거래금액의 1%에서 최대 12%까지 입니다.아래 표를 참고하십시오예를 들어 시골 비조정지역에 1채의 주택을 보유한 분이 조정지역에서 매입가 5억원으로 주택을 매수한다면조정지역 2주택이 되어 거래 가격의 8%가 취득 세금이 됩니다.다만 공시 가격 (실거래가가 아닙니다)이 1억원 이하인 주택의 경우 주택 수 지역 등에 관계 없이 무조건 1%를 과세하며,이러한 주택을 여러 채 보유하고 있다고 하더라도 다른 주택의 추가 매수시에도 보유 주택 수에 포함 시키지 않습니다.비교적 저가의 주택으로 투기성 매수가 아닐 것으로 보는 특례 입니다 참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.01.31
0
0

아버지집에 여자친구 전세 세대주. 저는 동거인. 세대분리 여부?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 세제에서 세대 분리의 요건으로1) 30세 이상, 2) 혼인, 3) 30세 미만으로 미성년자가 아니며 중위 소득 40%이상(21년 기준 월 73만원 정도)의 지속적 소득 입증이 가능한 경우위 3)항 중 한 개의 조건에 해당하며 사실상 독립된 생계를 유지하고 있다면 분리된 세대로 보며 속한 세대에서 반드시 세대주 이어야 하는 것은 아닙니다.유의할 점은 주민등록의 분리를 통해 표면적으로 별도 세대임을 살펴볼 수 있지만 국세청 유사 민원 사례에서는 주민등록의 분리에도 불구하고 실거주와 생계를 달리하고 있는지 사실관계를 더 중요시 한다고 답변하고 있습니다.질문 하신 분이 1) 또는 3)에 해당한다면 세대 분리는 인정될 것으로 보입니다.만일 여기에는 해당되지 않는다면 혼인신고를 통해서도 세대 분리가 가능할 것 입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다.주택 세제는 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으므로 과세 기관에 구체적인 사실을 제공하고 유권 해석을 받거나 세무 전문가와 충분한 상담을 권장합니다
경제 / 부동산
22.01.31
0
0

오피스텔 분양받았습니다. 임대사업자 등록과 무등록중 고민이 되는데 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.무주택 상태인 본인이 주거 할 계획이라면 용도구분없이 임대사업자 등록은 불필요한 것 같습니다분양 오피스텔은 일반 임대사업자 등록시 건물가격의 10%에 이르는 부가세 환급이 있으나 등록후 10년 이내 사업 종료나 포괄 양수도가 안 될 경우 환급 받은 금액은 비율 계산하여 환수가 따르고,주거를 목적으로 하는 임차 수요가 많아 업무용 임대차가 쉽지 않은 경우도 많습니다.유주택라면 주택 수 가산에서 자유롭지만 업무용 임대 수요가 풍부하지 않아 사업 활용성이 떨어진다면 어정쩡한 상태가 계속됩니다.주택 임대사업자 등록은 역시 유주택자가 주거용 임대를 위한 소득용으로 활용하는 것으로 등록시 분양 오피스텔의 경우 전용 면적의 크기에 따라 취득세와 재산세의 (일부)면제 혜택이 있으며, 업무용에 비해 임대 수요도 많은 편입니다.기존 주택도 있는 유주택자가 일생에 한번 기존 주택 양도시 양도소득세 비과세(조건이 될 경우)가 가능한 것이 장점이나 의무기간이 길고 신고의무 등 제약이 따릅니다.본인 거주 활용 또는 전매 계획이라면 임대 사업자 등록은 불필요해 보입니다.본인 거주용으로 사용시 무주택이라는 점을 활용하여 양도시 주택세제의 혜택도 얻을 수 있는 점도 참고하세요.실제 주거용으로 사용시 <1가구 1오피스텔>일 경우 <1가구1주택>에만 적용되는 2년 거주(비조정지역은 보유)로 양도소득세 비과세 혜택이 가능해지는 것입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.30
0
0

오피스텔을 분양 받았는데 잔금 납부할 금액이 없습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반적인 부동산 거래 관행상 중도금 없이 계약금만 지불하였고 잔금 이행을 하지 못했다면 개인적 사정과 관계없이 계약이 파기 된 것으로 보입니다.계약서에 잔금 미 지불시 최고 기간이나 처리 방법이나 절차 등에 따로 약정이 없다면지불한 계약금은 해지금으로 보며 돌려 받지 못할 것으로 보이나,민사적인 소가 제기될 경우 구체적인 사실관계에 따라 해약금의 범위 등결과는 달라질 수 있습니다
경제 / 부동산
22.01.30
0
0

전세거주, 집주인 변경시 주의사항 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 매매 거래량이 늘면서 전세 계약 중 임대인이 소유자가 바뀌는 일도 흔히 있는 일입니다.또는 상속이나 증여, 경매 등을 원인으로 소유자가 바뀔 수도 있습니다.소유자 변경 자체를 임차인 입장에서 염려할 일은 아닙니다아래 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 의 ④항에서④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 라는 법정 규정이 있습니다아무런 조치가 없어도 임대차 계약 중인 주택의 양수인은 종전 소유자의 계약을 그대로 승계하고 만기시 보증금 반환을 책임지는 것 입니다.오히려 새로운 계약서를 작성한 사유로 기존 계약 당시의 확정일자로 정해진 선순위가 소멸되는 경우가 발생할 수 있으므로 새로 계약서를 쓰는 것은 피하시고,만일 임대인의 요청이 있거나 임대인의 인적 사항 정도를 정정하고 싶다면,기존 계약서 여백에 새로운 임대인의 인적 사항을 확인하고 부기하는 정도로 하고 계약서를 유지하도록 하십시오.만일 당사자 합의로 일부 계약 조건을 변경하거나 차임 인상 등으로 새로운 계약서를 작성하였다면새로운 계약이 시작되는 것으로 확정 일자를 새로 받아야 하고 확정일자의 순위는 리셋되는 것이므로 권리분석이 다시 필요합니다.다만 새로운 계약일 경우 2년후 계약 갱신 청구권이 발생하게 됩니다.이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.30
0
0

2022년 부동산 동향은 어떨까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아시는 것처럼 2020년까지 부동산 시장을 리뷰해 보면 전국 대부분 지역에서 폭발적인 상승이 있었던 중,지난해 하반기에 이르러 현재까지 겨우 조정기를 맞고 있습니다.현재 조정의 원인 먼저 살펴보면 1) 연속 상승에 대한 피로감, 2) 코로나 종료 또는 대응 체계 변동으로 거시적 투자 환경 변화 예상,3) 대출 규제와 이자율 상승 등 금융 정책적 압박 등 으로 정리할 수 있습니다현재 조정기를 맞고 있지만 지난 몇 해간 부동산 현상은 많은 국민들에게 특히 젊은 층에 까지 부동산 투자나 소유가 반드시 필요한 것으로관심을 불러 일으키고 학습 효과를 만들어 주는 계기가 되었습니다.2021 금년은 대선이라는 정치적 이슈가 큰 해 입니다현재 주요 대선 주자들은 주택 공급의 확대라는 공통된 공약을 제시하고 있지만 주택 공급은 단시간에 결과가 나올 수 있는 것이 아닙니다현실적으로 주택 공급이 가능한 재개발, 신도시 개발 등도 자칫 투기 바람을 일으킬 수 있습니다.한편 주택가의 급락을 유발하는 강공 드라이브 또한 사회 위기를 불러 올 수 있어 선택이 쉽지 않습니다.그저 그런 대안으로 시장의 부동산 욕망을 누르기 어렵고 가격은 계속 상승할 것으로 봅니다그러나 약간의 트랜드 변화가 있을 것입니다 .지속적인 주택 세제 방향성으로 볼 때 "쓸만한 한 놈을 남겨둔다" 라는 집중과 선택 관점에서주택 규모 면에서는전용 면적이 큰 중대형 주택 위주로,주택 유형별 로는 아파트>단독>빌라,연립 순으로 다시 아파트 강세가 될 것으로,지역적으로는지난해까지 GTX, 거래 규제 지역 풍선 효과 등으로 외곽 급등한 지역보다는도심 기반이 완성된 지역의 재개발, 재건축 단지와 그 주변이 상승 가능성이 더 크다고 예상합니다.한편 주택을 투자 대상으로 하던 중대형 자본이 천천히 <토지>로 이동할 가능성이 있습니다.아시는 것처럼 극도로 제한하는 다주택자 압박 정책의 영향입니다이상 대부분 개인적인 견해이지만 현장에서 느끼는 점을 기초로 예상해 본 부동산 시장 전망입니다.답변이 조금 이나마 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.30
0
0

오피스텔 매입 후 아파트 분양권 등기시 취득세 관련
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1)분양권을 2020.8.12일 이후에 취득하였다면 보유중인 분양권은 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택수에 포함됩니다.22년 1월 오피스텔 매수시 4.6%를 낸다는 것은 매수시 주택이 아닌 업무용이라는 뜻이며 (주택이라 하더라 금액으로 볼 때 취득세 중과 대상이 아닙니다)즉 오피스텔 매입 당시 까지는 1주택(분양권)입니다.이후 보유중 또는 양도시에는 오피스텔을 사실상의 주거용으로 사용하게 되면 2주택자가 됩니다.2)분양권을 2020.8.12일 이후에 취득하였다면 실납부는 잔금시 납부하지만 주택 수에 따른 중과 여부는 분양권 취득 당시의 주택 수를 적용 받습니다.따라서 분양권 취득 당시 다른 주택이 없었다면 잔금시 취득세는 1주택에 해당하는 기본 취득세가 과세 될 것으로 예상됩니다주택 세제는 일반인이 이해하기 어려울 만큼 복잡하고 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.취득세는 과세기관인 해당 물건지 시군구 지방세 담당에게 유선 상담시 구체적인 세액까지 안내 받으실 수 있으 니 참고 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.29
0
0

분양권 취득 후 부모님댁 전입시 취득세
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.혹시 취득일 현재 부모님 증 한분이 65세 이상이라면동거봉양(同居奉養)하기 위하여1) 30세 이상의 자녀, 2) 혼인한 자녀, 3) 소득 요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가(合家)한 경우부모님의 세대와 별도의 세대로 보고 있으니 활용하여 보시기 바랍니다만일 여기에 해당하지 않는다면 다른 주소지에서비용이 발생하더라도 별도의 세대를 유지하여야 할 것으로 보입니다.주택세제는 과세 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다더 구체적으로 검토하기 원하신다면 취득세를 관할하는 시군구 지방세 담당자와 유선 상담을 권합니다이상 답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.29
0
0

업무용 오피스텔 주거로 사업자 등록 하려고 하는데요,
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사업자 등록을 한 임차인은 세무서로 부터 확정일자를 받을 수 있습니다.확정일자로 임차 채권의 순위를 인정받고,최대 10년간 계약 갱신이 가능한 효력이 있습니다월세에는 부가세가 포함되어 함께 납부하게 되면수입이 없더라도 부가세 신고하고 환급이 가능합니다(간이과세자x, 휴업사업자x)이상 참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.29
0
0