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가게(편의점)으로 전입이 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전입신고를 하는 것은 제한이 없습니다.편의점 일부 공간에 주거가 가능한 공간이 있어서 실제 거주를 위해 전입 하시는 것인지다른 이유로 전입 신고만 하려는 것인지 질문 내용만으로는 알 수 없지만 전입 신고는 가능합니다. (다만 신고후라도 시군구에서 실제 거주 여부를 확인하여 사실과 다를 경우 등록을 정정하거나 말소할 수 있습니다)전체 건물의 소유자라면 전입 신고시 굳이 층을 기재하지 않으셔도 무방할 것으로 보이며,세입자라면 근생이라도 전입신고와 확정일자를 통해 임대차 보호법의 적용을 받을 수 있습니다.답변이 도움 되셨기를 바랍니다
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부동산
21.11.11
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양도세 1주택 비과세 요건 알려주시면 감사합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.서울시 전역은 조정대상지역으로 2017년 82부동산대책에 근거하면 2020년 매수한 주택은 2년의 거주 기간을 채우고 매도금액 9억 이하의 금액에 대해서 비과세 받습니다전입 신고를 작년(2020) 10월에 하셨다면2022년 10월 전입 신고일부터 만 2년간의 거주 기간을 채우고 매도 하신다면 비과세 가능합니다.참고로 국세청 홈텍스 사이트에 <양도소득세 모의 계산> 서비스가 있으니 매도 전에 미리 예상해 보실 수 있습니다https://hometax.go.kr/저의 답변이 도움 되셨기를 바랍니다
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부동산
21.11.11
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전세계약을 했는데 계약시 주인이 바뀌었는데
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.거의 같은 시기에 전세와 매매가 있었다면 매수자의 의사로 전세를 끼고 매수한 것이라 여겨집니다전세중 소유자가 바뀌더라도 임대차 계약은 원래대로 승계됩니다.2년후 집주인이 실거주를 목적으로 입주하겠다고 한다면 계약갱신청구의 거절사유가 됩니다다만 계약만기 6개월~2개월사이에 요청이나 거절 통지를 합니다또는 묵시적 갱신이 이루어질 수도 있습니다최소한 이사를 준비할 기간이 확보되니 그때 계획을 세우시면 됩니다소유자가 바뀌었기 때문에 계약갱신이 거절되는 것은 아니니 미리 염려는 하지마세요전세끼고 매수하신 분들은 계속 임대차를 유지하는 사례가 많습니다이사 잘 하시고 확정일자/전입신고 잘 챙기시면 되겠습니다
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21.11.11
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부동산 매매 전세끼고 어떻게 매매하는 것인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세들어 있는 집을 매매 하는 것은 흔한 경우입니다.말씀하신 것처럼 매매가 15,000만원, 전세 보증금 10,000만원이라면매수자는 일금 5,000만원으로 매수합니다매매일정은 계약금 1,500만원 , 잔금 3,500만원 정도로 서로 협의하면 됩니다.세입자 만료일까지 잔금일을 늦추는 것이 아니고 매도매수 당사자가 원하는 날 잔금을 하고 소유권 이전등기를 합니다전세 보증금은 내가 이미 받았으므로 매매시에는 매매 금액의 일부가 됩니다매수인은 그 돈을 빼고 매수하고 현 임차인과 별도의 약정 없이도 매수인은 현 전세계약을 승계하여야 합니다그리고 전세 종료시 보증금 반환의무를 갖습니다매도 잔금시 현 전세계약서도 매수인에게 넘겨줍니다.세입자 입장에서는 소유자가 바뀌면 혹시 문제가 되지 않을까 하시는 분도 있으니 안심하도록 안내해 주시면 되겠습니다..만일 매도전에 임차인의 계약갱신청구가 수락된 상태라면 소유자가 바뀌더라도 유효합니다.저의 답변이 도움되셨기를 바랍니다
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21.11.10
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공인중계사자격증이있는 집주인과의 전월세 계약은 안전한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.개인간 직접 계약도 계약의 성립에 아무런 문제가 되지 않습니다.중개사무소를 통하는 경우 당일 등기부 등 법정 첨부서류 발급 및 분석과중개대상물 확인 설명서 제시를 통해 보다 체계적으로 임대 대상물에 대해 정확한 서비스가 가능하지만 직접 거래의 경우 중개수수료를 절약할 수 있는 장점이 있습니다.계약 당일과 잔금일 등기부상의 소유권 등 권리사항이 하자가 없는지,건축물 대장을 통해 위법건축물 여부, 건축물 용도를 확인,그리고 불편하더라도 계약 당사자가 진정한 소유자가 맞는지 신분증과 등기필증 등을 통해 확인하는 것이 좋겠습니다.보수책임, 관리비항목, 옵션, 애완견 등 추후 분쟁의 소지가 있는 사항은 계약시 상호 협의하여 특약사항으로 분명하게 명기하는 것이 좋습니다.작성한 계약서를 지참 행정복지센터에서 확정일자와 전입신고를 하시라는 말은 사족이겠죠?보증금 금액이 상당하거나 비용을 들더라도 좀더 안전한 계약을 원하신다면 중개사무소를 통해서 계약하자고 말씀 드리세요.답변이 도움되시길 바랍니다
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21.11.10
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개인작업실용도로 사무실 임차할때 대항권 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.업무용 임대차는 사업자등록후 세무서에서 확정일자을 받고 제3자에대한 대항력이 발생합니다.질문자님의 경우 대항력이 발생하지 않고 임대차 계약은 임대인과 채권 관계에 불과합니다.만일의 경우 경매처분이나 소유자의 변경시 또는 현소유자가 지급불능의 상태가 되거나 또는 보증금의 반환요구에 고의로 상환하지 않는다면 보증금 회수는 불안정한 상태가 되고 임차 목적을 달성하지 못한 손해가 발생할 수 있습니다사업실적이 없을 경우 세금을 내는 것이 아니니 다소 형식적이나마 간이사업자로 등록하는 방법을 검토해보세요
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21.11.10
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자취하면 대학생도 세대분리 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.자취하는 주소로 전입이 된 것은 소득이 없는 학생이라면 주민등록상의 분리일 뿐 소득이 없다면 세법상 1세대 요건을 갖추지 못한 상태 입니다아래 내용은 국세청에서 1세대1주택으로 인정하는 세법상 세대분리의 기준입니다-세대 구성 요건(아래 어느 하나 만족)① 배우자가 있거나 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우② 연령이 만 30세 이상인 경우③ 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호의 규정에 따른 기준 중위소득의 100분의 40이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)위 기준은 취득세 부과에서도 1세대 요건으로 준용하고 있습니다따라서 주민등록상의 세대 분리도 필요하지만30세 미만이나 미혼이라면 위 3항 소득 요건이 달성되어야 합니다참고로 2021년 기준 1인가구원의 중위소득은 182만 7,831원이고2022년은 194만 4,812원으로 결정되었습니다 (이 소득의 40%는 731,132~ 약 73~777,925원 입니다)세법상의 소득기준에 부합하지 않는 상태에서 주민등록상 세대만 분리하는 것은 청약시 무주택 기간을 조금 더 늘리는 것 외 실익은 없어 보입니다세금 회피나 청약을 목적으로 사실과 다르게 주민등록을 이전하는 행위는 3년이하의 징역이나 3000만원의 벌금에 처할 수도 있습니다제 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
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21.11.10
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집주인이 바뀌었는데 전세갱신청구권 가능하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약종료 6개월에서 2개월사이 (20년 12월 10일 이전 계약의 경우는 6개월~1개월사이)에 세입자는 계약 갱신 청구권 을 행사할 수 있습니다.임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하지만 임대인의 직계가족 실거주를 위해서라면 이를 거절할 수 있는 사유가 됩니다.아쉽지만 이사를 준비하셔야 할 것으로 보입니다만일 임대인이 다른 임차인과 계약할 목적으로 실거주를 이유로 금번 갱신을 거절하였다는 것이추후 확인되면 질문하신 분은 손해배상을 요구할 수 있습니다.답변이 도움되셨기를 바랍니다
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21.11.10
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세대분리 요건 적정 여부 판단 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청에서 확인한 세대구성 요건입니다- 세대 구성 요건(아래 어느 하나 만족)① 배우자가 있거나 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우② 연령이 만 30세 이상인 경우③ 소득세법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호의 규정에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)여기서 쟁점 ③항을 살펴 봅니다<국민기초생활 보장법> 제2조제11호의 규정에 따른 기준 중위소득은 20년기준 월 175만 7,194원 , 21년 월 182만 7,831원 입니다즉 1인 세대로서 이 금액의 40%에 해당하려면 20년 월간 약 70만원, 21년 월간 약 74만원 이상의 소득을 입증할 수 있으면 되겠습니다질문 하신 점 사업소득이 "들쭉 날쭉"하면 안된다는 규정은 없습니다.자영업자인 경우 급여 소득자 처럼 매월 소득을 신고하지 않기 때문에 년간 사업소득 증명을 통해 월평균 소득을 입증할 수 있습니다다만 " 자신의 소득으로 소유한 주택 토지를 관리 유지하면 독립된 생계를 유지할 수 있는는 경우"라 부기하고 있고 "실질적으로 세대 분리된 가족과 생계를 같이 하는지 여부를 관할 세무서장이 제반 사실을 종합 판단 하도록 한다 " 라고 되어 있습니다.우편물 택배 관리비 납입 등 분리된 주소지에서 실질적 거주를 한다는 것이 객관적으로 확인될 수 있고 소득도 비록 불규칙 하더라도 독립된 세대로 생계 유지가 지속적으로 가능하다면 문제의 소지가 없습니다.이 기준만을 맞춰서 절세를 목적으로 허위의 주민등록 분리를 하였을 경우 3,000만원 벌금에 처해질 수도 있습니다세대분리의 결과로 절세하는 취득세와 양도소득세는 지방세와 국세로 나뉘고 징수처가 다릅니다.행정기관별로 세대 분리 조건의 업무상 확인 방법 등에서 내규가 다를 수 있으니 취득이나 양도 계획을 세우시면 해당 기관에 미리 확인하시기를 권장합니다.답변이 조금이나마 도움 되셨기를 바랍니다
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21.11.09
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전세전세보증보험에 대해서 알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세 보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)이상 3개의 기관을 통해서 가입합니다.HUG는 신한, 국민, 우리(모바일앱), 광주, 하나, 기업, 농협, 경남, 수협, 카카오페이 등 시중은행,HF는 신한, 국민, 우리, 광주, 하나, 기업, 농협, 수협, 경남, 대구은행 등,SGI는 서울 보증 보험 전국 영업점, 대리점을 통해 가입신청을 받습니다.HUG :https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=YHF: https://www.hf.go.kr/hf/sub02/_sub02_010807.doSGI: https://www.sgic.co.kr/chp/iutf/hp/insurance/CHPINFO002VM2_04.mvc네이버에도 HUG와 연계하여 비대면으로 가입 진행을 할 수 있는 사이트를 운영하고 있습니다.https://fin.land.naver.com/guarantee?NaPm=ct%3Dkvs6cd2f%7Cci%3Dcheckout%7Ctr%3Dds%7Ctrx%3D%7Chk%3D6b100213ab6369ad629786d19a494ab36e8a391e평균적인 수수료는 사기업인 서울 보증이 가장 높았고 , 공기업인 HUG , 사업적 약자를 배려하는 HF가 좀 더 저렴하지만 인수하는 전세 보증금의 규모는 SGI가 가장 높습니다전세보증보험 3사의 상품특성과 가입 조건 등을 잘 비교해 놓은 인플루언서 사이트가 있어서 소개합니다.https://blog.naver.com/storying123/222191416101저의 답변이 도움이 되셨길 바랍니다
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