답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공시지가는 국가에서 세금 등을 산정할 때 기준으로 삼기 위해 정해놓은 가격입니다.실제로 사고파는 가격, 즉 시세와는 목적 자체가 다르기 때문에 금액 차이가 나는 것이 자연스럽습니다.예를 들어 매매가격이 4억인데 공시지가는 1억 8천이라면, 시세의 45% 수준인데요.이 정도 차이는 단독주택이나 빌라, 지방 주택에서는 흔히 나타나는 수준입니다.공시지가가 시세보다 낮게 책정되는 이유는 다음과 같습니다.우선 공시가격은 세금 부담을 고려해 시세보다 보수적으로 책정됩니다.그리고 공시가격은 매년 한 번만 발표되기 때문에 시장 변화 속도를 따라가지 못합니다.만일 현실과 같은 공시가격이라면 시장의 변화를 반영하기도 어렵고 보유자들은 엄청난 세금이 부과될 수 있습니다정부에서는 공시가격을 시세의 90% 수준까지 끌어올리겠다고 여러 번 밝혔지만,정책 부담이 커서 실제 반영은 더디게 진행되고 있습니다.정리하자면, 공시지가는 세금 등 행정 목적의 기준 가격이기 때문에,실제 시장에서 사고파는 가격보다 낮게 나오는 것이 일반적이며 이상한 일이 아닙니다.

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.물론 특약으로 적혀 있을 수 있으나 현실적으로 계약 종료를 앞두고 한두 달 전후시기로 임차인과의 날짜를 조율하기 위해서 날자가 조정되는 경우가 많습니다이때 날자보다 빠르다고 임차인에게 기존 임차인에게 중개수수료를 부담하는 거라고 요구하는 임대인은 없습니다.만일 그렇게 요구를 한다면 원하는 날 무조건 나가고 신규 세입자가 없어도 보증금을 무조건 돌려 주도록 요구할 수도 있겠죠 그래서 만기 한두 달 앞 뒤로는 융통성을 대부분 발휘해 줍니다 이렇게 참고하시기 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 매매계약, 임대차 계약 시 인감도장은 전혀 필요하지 않습니다 인감도장은 물론 도장 자체가 없어도 서명만으로 계약은 가능합니다다만 위임계약, 매매잔금시 등기대리업무, 법인계약 등 특별한 경우 등록된 인감이 필요합니다일반적인 계약이라면 필요치 않으나 만일 인감이 반드시 필요한 특별한 사례에 해당된다면 공인중개사가 따로 안내해 드릴 것이니 안심하셔도 좋습니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인으로서는 좋지 않은 선택입니다 아시겠지만 현재 전입 신고와 확정 일자를 통해서 선순위와 대항력을 유지하고 있는 상황일 것입니다 근데 주인의 대출을 위해서 이 전입신고를 무산시킨다 그러면 선순위 사라지게 되는 것이고 주인이 맞는 대출의 후순위로 밀리게 되는 것입니다 물론 지역별로 다른 우선 변제금 범위 내에 현재의 계약금이 들어있을 가능성이 높으나 우선 변제금으로 보장받는 금액의 범위는 선 순위를 통해서 현재의 확보된 안전보다는 훨씬 취약합니다 특별한 사유가 없다면 거절하시는 것이 좋겠습니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서 명의를 변경하는 것은 부동산에서 해 주는 것이 아니고, 당사자간 합의를 바탕으로 임대인께서 승낙하여야 진행을 할 수 있습니다부동산에서는 새롭게 계약서를 작성하여 권리관계를 문서로 정리하는 역할을 합니다 부동산은 행정 봉사기관이 아니기 때문에 작은 일을 하더라도 유료 서비스 요금이 발생할 수밖에 없습니다.구체적인 금액은 합의할 수 있는 것이나 유료가 된다는 것은 참조하시기 바랍니다.

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이미 보유 중인 2주택이 될 경우에 양도 소득세에서 큰 차이를 보일 수 있는데요 자녀분이 미혼이리 하더라도 부모님 한 분이 60세 이상이라면 동거 봉양 합가에 의한 특례를 적용받을 수 있습니다 그렇지 않다 하더라도 양도소득세는 실질 과세이기 때문에 부모님과 자녀분이 경제 공동체가 아니라는 것을 입증할 수 있다면 별도의 가구로 심사될 수 있습니다 세제은 변동이 있을 수 있으므로 매도 시점에서 세무 전문가와 한 번 더 상담하시기 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.저는 경제 전문가는 아니지만개인적으로 볼 때 부동산 가격이 좀 더 내려가는 것이 맞다고 생각합니다 왜냐하면 현재 극도로 거래가 없는 시장이 수년째 계속되고 있습니다.다시 말하면 더 내려갈 것으로 보는 시각이 우세하다는 것이죠 더 올라갈 것 이라면 없는 돈을 어떻게든지 끌어서 매수하는 것이 부동산시장의 성향이거든요 많은 분들이 더 내려간다고 본다면 내려갈 가능성도 있다고 여겨집니다.좀 하락하여도 있는 부동산을 매도하고 새 부동산을 매수하는 경우에 별 차이가 없습니다 둘 다 내려갔으니까요거래가 더 활성화되고 매도를 통해서 자금 운영을 해야 되는 개인, 또 적정한 가격인지 판단을 못하는 예비 매수자들에게 지금은 곤란한 시장입니자풍부한 물량의 거래가 있어야 합리적인 선택이 쉬워집니다 그래야 시장이 정상화 되는 것이죠

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 개인간의 부동산 거래 시 부동소유권의 변동 즉 등기 이전을 동반하기 때문에 잔금시점에서 부동산 대금을 완납을 하는 것이 일반적입니다 매도인으로서는 당연히 등기가 넘어가니까 부동산 대금을 모두 받아야 안전할 것이고요 매수인으로서는 할부로 사는 셈인데요. 개인간의 거래에서 매도인이 이런 방식을 수용할 이유가 없죠.잔금까지 금전적 여력이 없다면 잔금과 동시에 주택을 담보로 대출을 받아서 부담을 낮추는 방법이 있지 않겠습니까

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약이 끝나면 계약 당사자의 명의로 보증금 반환입금을 하는 것이 가장 정확한 방법입니다 말씀 안하셨지만 어떤 특별한 사정이 있는 거 같은데요 특별한 사정이 있다면 세입자의 가족에게 입금할 수도 있겠죠 그렇지만 당사자인 계약자의 동의를 반드시 받아 두어야 되고 객관적인 문서로 남기는 것이 좋겠습니다 계약금을 만기시 누구 누구에게 돌려줄 것을 지정한다는 내용이면 충분하겠습니다.

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.말 그대로 톨게이트 인근에 토지는 고속도로 접근성이 좋기 때문에 입지적으로 양호한 조건을 갖추었습니다 물류라든지 주택용지라든지 모두 장점이 있다고 생각되지만 그것만으로 무조건 개발이 된다 안 된다를 논할 수는 없습니다 지자체 개발 , 국가의 개발 등은 많은것을 종합적으로 검토하여 계획이 수립됩니다.이 계획이 있는 곳이 개발이 되는 것이지 무조건 도로에 가깝다고 모두 다 개발되는 것은 아닙니다 그러나 어떤 용도로 사용하더라도 도로의 접근성이 좋다면 뭐 오지 산골보다는 당연히 가격은 좋아질 수 밖에 없죠그렇다고 한 가지 이유만으로 무조건 좋은 땅이다 이렇게 단정할 수는 없다는 점도 참고하십시오