답변 내역
- 주택자금 부모님 증여차용 부분 질문드립니다안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.청약 당첨은 축하드려요근데 자금 마련이 진짜 현실적으로 고민되는 부분이죠지금 말씀하신 걸 보면부모님께 5천만 원 증여받고1억에 대해서는 증여세를 낼 계획이고2억은 차용형태로 빌릴 예정이신 거죠부모님과 함께 살고 있고당첨된 아파트에서도 같이 지낼 계획이니까자연스럽게 부모님이 자금 일부를 부담해주는 모양새인데요이럴 때 차용이냐 증여냐이 구분이 진짜 중요하긴 합니다특히 투기과열지구에서는 세무조사가 비교적 더 촘촘히 들어올 수 있어요2억을 차용 형태로 하시려면몇 가지는 꼭 챙기셔야 해요첫째, 차용증 작성은 필수입니다가능하면 공증까지 받아두시는 게 좋아요공증 받으면 국세청에서도 그 의도를 좀 더 신뢰하긴 합니다둘째, 이자 지급이 필요합니다무이자로 하면 실질적으로 증여로 볼 수 있기 때문에세법상 인정되는 이자율(2025년 기준 연 4.6%) 정도는 적용해서이자를 주는 걸로 계약서에 명시하고실제로 부모님 계좌로 이체도 하셔야 해요셋째, 상환의지와 근거를 보여주는 게 좋아요말씀하신 대로 매달 50만~100만 원씩 드리는 게 계획이라면그걸 "생활비"로 보일 수도 있고"원리금 상환"으로 보일 수도 있는데요그 부분은 차용증에 원리금 상환 방식으로 명확히 적어두시고송금할 때도 '차용금 이자 지급' '차용금 상환' 같은 메모를 남기면 좋습니다만약 매달 주는 돈이 부모님의 생활비로 쓰이거나딱히 빚 갚는 느낌이 없다면나중에 세무조사 시 증여로 판단될 가능성도 있다고 합니다그래서 이런 건 형식뿐 아니라 실제 흐름도 중요합니다또 한 가지,부모님과 같은 세대원이고같이 사는 경우라면 세무서에는 주택자금 증여 의심으로 보는 기준이 더 엄격할 수 있어요2억 차용은 가능합니다공증받고적정이자 적용하고실제 입출금 내역 남기면서계약서에 있는 조건대로 상환하는 모습을 보이면 문제 생길 가능성은 낮아 보이ㅏㅂ니;다단, 부모님과 같이 사는 구조라 생활비와 상환금이 구분 안 되면 조금은 더 주의가 필요합니다.답변은 공인중개사의 일반적인 시각입니다세무관계에서 좀더 유효한 설명은 세무토픽을 이용해 보세요경제 / 부동산25.05.075.01명 평가00
- 보증금 2억에 월세 420만원 년5040만원일때안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금 보증금 2억에 월세 420만 원짜리 집이니까계약 갱신할 때는 법적으로 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있습니다이때 말하는 '임대료'는보증금이랑 월세를 합산해서 계산하는 방식이에요월세는 보통 100배로 계산해서 보증금으로 환산하거든요그래서 420만 원 × 100 = 4억2천만 원거기에 보증금 2억을 더하면 총 6억2천만 원이 됩니다여기서 5%는 3,100만 원이에요즉, 보증금과 월세를 합쳐서 최대 3,100만 원까지만 인상 가능한 거죠월세만 올리면 3,100 ÷ 100 = 31만 원그래서 월세는 최대 451만 원까지 올릴 수 있어요보증금만 올릴 수도 있습니다이 경우 보증금은 2억3,100만 원까지 가능하고월세는 그대로 420만 원 유지하면 됩니다물론 보증금과 월세를 나눠서 조금씩 올리는 것도 가능해요예를 들어 보증금 1천만 원 올리고나머지 2,100만 원은 월세로 바꾸면월세는 21만 원 올라서 441만 원이 되는 식입니다주의할 점은 이건 '갱신요구권'을 썼을 때 기준인데 무조건 5%까지 가능하다는 것도 이론이 있기는 합니다5%이내에서 협의하라는 의미입니다집주인이 새로 계약하자고 하면 이 5% 제한은 적용되지 않고그땐 서로 협의해서 금액을 정하게 됩니다갱신요구권은 한 번밖에 못 쓰니까 새로운 계약을 한다면 추후 갱신요구권을 사용할 수 있습니다그리고 예전에 이미 쓰셨는지도 한번 확인해 보시는 게 좋아요경제 / 부동산25.05.0700
- 2년 전세계약 만기전 이사준비하기 궁금해요안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.먼저 해야 할 일은집주인에게 이사 사정을 미리 말씀드리는 것입니다전세계약은 보통 2년으로 되어 있어서만기 전에 나가려면 집주인의 협조가 꼭 필요합니다이사 이유를 간단하고 정중하게 설명드리고"새 세입자가 구해지면 나가겠다"고 말씀드리면집주인도 대체로 이해해 주는 경우가 많습니다그 다음에는집을 먼저 내놓고 중개사무소에 협조 요청을 하세요새 세입자가 빨리 들어오면보증금을 돌려받고 이사도 수월하게 할 수 있으니까요그리고 동시에이사 갈 집도 조금씩 알아보는 게 좋아요새 세입자 구해지기 전에 너무 서두를 필요는 없지만마음에 드는 집이 나올 수도 있으니까눈여겨보는 정도는 괜찮습니다정리하자면요집주인에게 먼저 이야기하기현재 집 새 세입자 구하기 (중개사무소에 의뢰)이사 갈 집 천천히 보기 시작혹시 계약서에 중도해지에 대한 특약이 있을 수도 있으니까계약서 다시 한번 살펴 보면 더 좋아요이런 순서로 차근차근 하시면 됩니다~경제 / 부동산25.05.0700
- 매매1억8천 전세1억5천 전세보증보험 가입문의요안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.설명해주신 조건 기준으로 보면 전세보증보험 가입 가능성은 있어 보이나 몇 가지 체크할 부분이 있어서 그에 따라 결과가 달라질 수 있어요.일단 김해 아파트이고,공시지가는 1억 700만 원,실거래가는 1억 8천만 원,대출이 1억 2천 있고,전세는 1억 5천에 들어가시는 상황이네요.전세보증보험은 보통 아파트의 최근 실거래가 기준으로 90% 이하 전세금이면 가능하다고 보시면 되고요.1억 8천의 90%는 1억 6,200만 원이니까,전세 1억 5천은 그 기준 안에 들어갑니다. 이 조건만 보면 괜찮습니다.다만 대출이 걸려 있으니 우선순위 확인이 중요해요.대출이 선순위(=보증금보다 먼저 갚아야 하는 권리)로 되어 있고,보증금이 1억 5천이라면 1억 2천 대출 + 1억 5천 보증금 = 2억 7천이 되죠.그런데 집 시세는 1억 8천이니까, 보증금 회수에는 위험이 있다고 판단될 수 있습니다.그래서 전세보증보험회사가 **전세보증금 + 선순위채권(대출)**의 총액이 집 시세(감정가 기준)를 넘지 않거나,넘더라도 임대인이 대출을 상환하겠다는 조건이 충족돼야 가입을 허용해줘요.대출을 상환한 후 전세 계약을 체결하고 전입 + 확정일자를 먼저 받으신다면, 보험 가입 가능성이 높습니다.보험사에선 그걸 서류로 확인하니까,계약 전에는 보증보험 사전심사부터 받아 보시길요대출을 상환하고 전세로 들어가신다면 보험 가입 가능성은 있습니다. 보증보험 회사에 미리 문의해서 사전심사 받는 게 필수이고 어떤 회사로 가입할 예정인지에 따라 HUG인지 SGI인지에 따라도 조건이 조금 달라요.경제 / 부동산25.05.0600
- 공인중개사 자격증을 취득하면 일할 때 제외하고 특별히 좋은 점이 있을까요?안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 꼭 개업하지 않더라도 쓸모가 많습니다.부동산 계약이나 투자하실 때 사기를 피하고, 스스로 판단할 수 있는 안목이 생겨요.주변 지인들이 상담을 요청할 때도 신뢰를 얻을 수 있고요.나중에 은퇴하거나 다른 일을 쉬게 될 경우, 부업이나 비상용으로도 활용이 가능합니다.시험은 객관식이라 구조 자체는 단순하지만, 공부 방식이 중요해요.책상에 오래 앉아 있는 걸 싫어하시고, 인강이나 개념서 보는 걸 지루해하신다면 분명 부담이 될 수 있습니다.하지만 이해력이 좋고 실제 사례에 연결해서 받아들이실 수 있다면 충분히 해내실 수 있어요.공부 방법을 조금 바꿔보시는 것도 괜찮습니다.산책하면서 오디오 강의를 들으신다든지, 유튜브 요약 영상으로 흐름만 잡아보시는 것도 좋고요.기출문제를 먼저 풀고 거기서 개념을 역으로 찾아보는 방식도 많은 분들이 쓰는 방법이에요.오래 앉아서 공부하기보다는 짧고 자주, 규칙적으로 하는 게 더 효과적일 수도 있습니다.자격증 / 공인중개사 자격증25.05.065.01명 평가00
- 송도 분양권 매수하는 거 어떻게 생각하세요?안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.송도에 마이너스 피 분양권이 많다는 건 공급이 많거나 수요가 줄었다는 신호로 볼 수 있어요. 지금 상황에서 그것을 매수하는 건 잘만 고르면 기회가 될 수도 있지만, 무조건 싸다고 들어가면 위험할 수도 있어요.입주 시점에 더 떨어질 가능성도 있어서, 그것을 살 땐 단지의 입지나 학군, 생활환경, 향후 공급계획까지 꼼꼼히 봐야 해요. 피가 얼마나 빠졌느냐보다, 실제 입주시점에 전세가가 얼마나 되는지가 더 중요하고요.그리고 그것을 매수할 경우, 잔금 대출이 잘 나오는지도 꼭 확인해야 해요. 시세가 분양가보다 낮으면 대출이 줄어들거나 안 나올 수도 있어서, 본인 자금 부담이 커질 수 있어요.결론적으로 지금 그것을 사는 건 조심스럽게 접근해야 하고, 단지별 특성과 대출관계를 점검하고도 상황을 잘 따져봐야 해요.경제 / 부동산25.05.0500
- 주상복합의 장점.단점을 알고싶습니다.안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주상복합 아파트는 도심이나 역세권에 있는 경우가 많아서 교통이나 생활 편의 면에서는 분명히 장점이 있어요. 엘리베이터만 타고 내려가면 마트, 병원, 식당 같은 게 있어서 바쁜 사람들한테는 꽤 편하죠. 건물 관리도 아파트처럼 잘 되는 편이라 보안이 신경 쓰이는 분들한테도 괜찮고요. 또 고층에 있는 집은 전망도 좋고 시원하게 트인 느낌이 있어요.그런데 단점도 있어요. 아래층에 상가가 들어오면 음식 냄새나 소음 같은 문제가 생길 수 있고, 늦게까지 영업하면 좀 불편할 수 있어요. 그리고 일반 아파트보다 관리비가 더 나오는 경우도 많고요. 구조도 조금 불편하게 나오는 경우가 있어요. 상업용 건물 위에 주거공간을 얹은 구조다 보니까 방이나 거실이 평범한 아파트처럼 넓게 빠지지 않는 경우도 있어요. 게다가 세대수가 적으면 거래도 잘 안 되고, 그만큼 시세가 떨어질 위험도 있어요.울산 같은 경우는 대규모 브랜드 아파트가 선호되는 편이라, 주상복합은 상대적으로 관심이 덜할 수 있어요. 세대수가 적은 주상복합일수록 가격이 떨어질 가능성이 더 크다고 봐야 하고요. 실거주로는 괜찮을 수 있지만, 나중에 팔거나 전세 놓을 때 고민이 될 수 있어요.대출 부분도 참고하셔야 해요. 주택담보대출은 일반적으로 LTV가 최대 70% 정도고, 특별한 조건이 있는 경우에만 80%까지 가능해요. 100% 대출은 사실상 불가능하다고 보면 돼요. 게다가 시세가 제대로 잡히지 않는 단지는 은행에서도 보수적으로 보고, 감정가가 낮게 나오거나 아예 대출이 안 나올 수도 있어요. 그래서 대출 계획이 있으시다면, KB시세나 실거래가가 잘 형성돼 있는 단지를 고르시는 게 좋아요.경제 / 부동산25.05.055.01명 평가00
- 보증금 및 월세의 경우 5%인상 캡이 씌워져 있는데, 5%를 초과하여 임대인과 임차인의 합의하에 올릴수도 있나요?안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 가능합니다그렇습니다. 임차인이 갱신청구권을 사용하지 않는다면 임대인이 제안한 새로운 계약에 얼마든지 동의할 수 있습니다.5퍼센트를 초과해서 얼마든지 계약이 가능하다는 얘기죠 대신에 다음번 계약 할 때 임차인은 갱신 청구권을 한번 사용할 수 있는 기회 갖게 되는 것입니다.뭐 세제 혜택이라든지 좀 더 거주가 가능한 것 외 다른 이익은 없습니다.경제 / 부동산25.05.0200
- 월세계약시 등기부등본 근저당 질문드립니다안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근저당이 있지만 선순위 와 근저당 ,그리고 내 보증금을 합쳐서 주택가격에 현저히 미달하는지 거의 비슷한지가 문제 입니다보증금을 보장하는 계약은 없습니다얼마나 안정적인지를 보는 것 입니다의뢰하신 부동산에 매물에 있는 선순위와 주택 시세를 먼저 확인 하신 후 설명 받으시는 것이 좋을 듯 하고요도시에 따라 선순위가 많더라도 보증금이 우선변제금이내이면 좀 더 안전이 확보되는 최우선 변제금 액수가 정해져 있습니다이 부분도 중개사님에게 챙겨서 상담해보시길 바랍니다경제 / 부동산25.05.0200
- 경매 후 계고장을 전달받고 몇일 후에 낙찰자에게 집을 비워 줘야 되는가요안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.마음이 참 무거우시겠어요.경매로 집이 넘어가고 계고장까지 받으셨으면 얼마나 불안하실지 충분히 이해됩니다.지금 상황에서 어떤 일이 벌어지는 건지, 어떻게 대처할 수 있을지 쉽게 풀어드리겠습니다.계고장을 받은 뒤, 언제 집을 비워야 하나요?계고장은 그냥 "이제 집 좀 비워주세요" 하고 낙찰자 쪽에서 보내는 통지서입니다.법적으로 바로 나가야 하는 건 아닙니다.보통 낙찰자가 집을 인도받기 위해 보내는 거고, 자진해서 나가달라는 뜻이지요.근데 만약 내가 자진해서 안 나가면, 낙찰자는 법원에 인도명령이나 명도소송을 신청합니다.그걸 법원이 받아들이면, 나한테 결정문이 오고, 그다음에 강제집행 절차로 넘어갑니다.이 모든 절차를 다 밟으려면 보통 1~2개월, 길게는 그 이상도 걸릴 수 있습니다.그래서 계고장 받았다고 바로 짐 싸야 되는 건 절대 아닙니다.지금 상황에서 할 수 있는 일첫째, 낙찰자랑 협의해보세요."제가 지금 정말 형편이 어려워서 당장 나가기는 힘듭니다." 이렇게 솔직하게 말해보세요.이사비라도 조금 지원해줄 수 있는지, 시간을 좀 더 줄 수 있는지 부탁드리는 겁니다.실제로 낙찰자도 괜히 강제집행까지 가는 게 귀찮고 돈 드니까, 대화로 푸는 경우가 많습니다.둘째, 법률 도움을 받아보세요.'대한법률구조공단'이라고 있습니다.형편이 어려운 분들한테 무료로 법률 상담해주는 곳입니다.전화 132번 누르시면 가까운 데 연결됩니다.직접 가셔도 되고요.셋째, 시청이나 주민센터에 가보세요.지금처럼 집이 당장 없게 생긴 경우에는 '긴급복지제도'라는 게 있습니다.일시적으로 머물 수 있는 주거지를 연결해주거나, 주거비 지원해주는 제도입니다.정리하면요계고장을 받았다고 바로 나가야 되는 건 아닙니다.강제집행까지는 아직 시간이 좀 있습니다.그 사이에 협의도 시도해보고, 법률이나 복지 지원도 알아보시면 좋겠습니다.경제 / 부동산25.05.0110
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