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일주택자에 추가 오피스텔은 2주택에서 제외되는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 업무용으로 사용되는 대장상 업무용 건축물 입니다따라서 수백 채를 취득하여도 주택이 아닙니다다만 소유자나 임차인이 주거용으로 실사용한다면 보유중 주택 재산세를 부과 받게되고기존 주택이나 오피스텔의 양도시 주택과 동일한 조건에 해당됩니다.특히 양도소득세는 건축물 대장상 용도와 무관하게 실제 어떤 용도를 사용하는지를 관할 세무서에서 판단하여 과세할 수 있습니다.업무용으로 인정받기 위해서는 업무용 임대차 사업 등록을 하고 업무용으로 임대차를 하여 세금계산서를 발행하는 방법이 있습니다.결론적으로 오피스텔은 실사용을 어떻게 하느냐가 중요하고 주택에 포함되지 않으려면 유의하여 관리하여야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.14
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오피스텔 월세계약 질문드립니다?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거용으로 거주하였다면 주택임대차보호법의 적용을 받아당사자 의사표시가 없이 계약 만료가 된 경우 묵시적 갱신 상태입니다의사표시가 없었으므로 게약서 작성을 할 수 없는 것이며, 기존 계약대로 자동 연장된 상태 입니다조건의 변경이 없는 계약의 연장 상태로써 기존 계약조건이 유효하며계약서를 다시 작성해야 하는 의무는 없습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.14
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임차인이2년을거주 해서 만료 시기에1년 더거주 하고싶다구 하는데 !!!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소유자나 직계가족의 실거주를 사유로 임대차에서 임차인의 계약갱신 청구를 거절하는 것은 적법합니다따라서 실거주 목적이라면 임차인의 요청을 거절하셔도 아무런 문제가 없습니다.이번 계약 종료시 보증금을 환불하고 입주하시면 됩니다단 계약만료 2개월전까지 이 내용이 통지되어야힙니다다만 실거주를 사유로 갱신을 거절한 뒤 다른 임차인을 받았다면 종전 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.14
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재개발시 감정가액이 너무낮으면 어떻하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발사업에서 주택의 감정 평가시 주요 비중은 토지 입니다주택은 재개발구역의 특성상 노후화가 심화되어 비중이 작습니다토지의 가치는 입지상 특성에 영향을 많이 받습니다따라서 당해 토지의 접도나 구역내 용도지역 등 입지적인 특성에 따라 평가액이 차이를 보입니다.감정 평가금액은 상대적일 수밖에 없습니다다만 감정 평가를 더 많이 받았고 현실 가격이 높은 주택이 아니라도 동일하게 조합원 분양대상이 된다는 점도 있습니다.오히려 감정 평가를 많이 받는 대형 부동산 소유자들이 재개발을 반대하는 경우가 많습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.14
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전세낀 아파트 매매후 바뀐 집주인 실입주이유로 세입자 갱신거부할 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 종료 6 ~2개월 사이에 임차인이 계약 갱신 청구를 한 상태에서 주택의 매매가 이루어졌을 경우매수인이 실입주를 원하더라도 기존 임대인에게 청구한 갱신 통지가 유효합니다즉 매수인은 실입주가 불가 합니다매수인의 입장에서 실입주를 원한다면매도인 거주주택, 갱신하지 않기로 서면 동의한 임차인 거주주택, 만기를 6개월이상 남겨둔 상태에서 잔금이 완료 되는 주택에한정하여야 할 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.11
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매매를 하는 순간 전세주는거 어떻게 하나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매입하면서 전세를 놓을 수 있습니다다만 전세 세입자는 보통 2개월전 정도에 집을 물색하여 계약하고 이사 준비를 한다는 점을 고려하면 등기가 이전되기 전에 계약이 이루어지므로 기존 소유자 (매도인)이 계약의 당사자가 됩니다실제로는 매수자가 실제적인 임대인이 되기 때문에 계약의 조건 등은 결정합니다전세입자에게도 이 같은 내용을 고지하고 매매 계약중인 매수자가 계약에 함께 참여하기도 합니다.이런 방식은 전세 보증금을 활용하여 매수 대금 부담을 더는 역할을 하기 때문에 <갭투자>라고 불리기도 합니다매입후 전세를 놓는다면 깔끔하지만 매수자는 매수대금의 전체 금액을 지불한 후 보증금을 받기 때문에 초기 투자 비용이 부담스러울 수 도 있습니다이상 참고가 되셨기 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.11
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월세 3개월 연장을 하고 싶은데 어떻게 하면 좋을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년의 기간으로 계약하고 당사자 언급없이 계약이 연장되면 묵시적 갱신이 아닌 2년의 계약을 인정하는 결과가 됩니다임차인이 당초 계약대로 1년의 계약을 주장하여 우선 12월에 만기종료 한후 추가 거주는 협의하여 연장하시는 것이 합리적입니다계약 종료는 만기 2개월전까지 종료를 통지하여야 합니다.이때 임대인 분에게 4월 중순까지 단기 연장을 희망한다고 상의하여 보세요임대인은 굳이 거절할 이유도 없을 것이니 잘 상의하여 원하는 시기에 원만하게 이사하는 것이 좋겠습니다
경제 / 부동산
22.10.11
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집 주인이 부당한 요구를 하는 것같습니다. 어떻게 대처해야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 전세 보증금은 첫 계약이 만료시 임대인의 계약 조건을 변경(보증금 인상 등)하였을 때 임차인인 갱신계약청구권을 사용하면 5%를 초과하여 인상하지 못하며 소유자 실입주 등 법정 사유가 없다면 임차인은 갱신 계약하여 계속 거주가 가능합니다1억원의 인상이라면 기존 보증금 20억원일 때 가능한 금액입니다.에어컨 시설은 입주시 인수 받은 상태에서 파손된 것이 아니라면 배상의 의무가 없습니다.감정적으로 대응할 필요 없이 문자 등으로 사실관계를 전달해 보세요원만한 해결을 기대합니다
경제 / 부동산
22.10.08
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조정지역때 매수 후 조정지역 해제 뒤 양도세?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2017년 8월2일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택은 매도가 12억원이내, 1가구 1주택 등 다른 조건을 만족한다면 2년의 실거주후 매도시 비과세가 적용됩니다.이 실거주 조건은 양도시점 기준이 아니고 취득시점 기준입니다즉 조정지역에서 해제되었다고 하더라도 2년 거주를 채워야 비과세를 적용 받을 수 있습니다.이상 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.05
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건축물대장하고 등기부등본이 다른경우?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.간혹 있을 수 있는 일 입니다소유권보존 등기라고 하는 최초의 등기부 작성은 건축물대장을 근거로 합니다생성과정에서 착오나 오류가 있을 수도 있고 등기부 생성이후 건축물대장의 오류 수정이나 변경이 등기에 반영되지 않았을 수도 단순히 건축물대장이 오류 상태로 있을 수도 있습니다.주택 구조와 평수가 다르다고 하셨는데 이 부분은 건축물 대장상 사실에 부합하게 기재되어 있어야 합니다이 부분이 차이가 있는지 우선 확인하신후 시군구의 지적 관리팀으로 선상담을 해보시기 바랍니다.간단하게 수정되는 경우도 있었는데 좀 더 복잡한 절차를 거쳐야 한다면 그 부분도 안내를 받을 수 있습니다만족한 결과 있으시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.10.05
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