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매매와 전세 가격의 차이가 왜 나나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매의 목적은 소유이고 , 전세의 목적은 이용입니다해당 주택을 이용하려는 수요는 많지만 소유의 수요는 적다면 역전 현상이 생깁니다.문제는 소유주가 임대인이 되어 이용자의 전세금을 받지만 주택이 전세금 만큼의 재산 가치가 안되고만기시 새로운 세입자로 부터 전세금 순환도 안될 경우 집을 매각하여도 전세금 환불이 불가하다는 점 이죠흔히 깡통 전세라고 합니다.현실적으로 대응할 수 있는 방법은 신축주택, 나홀로 주택 등 아직 시장가가 제대로 반영되지 않은 주택을 피하고가급적 전세 가격이 시가의 70%이내 주택을 선택하되부득히 전세금액이 과도한 주택을 계약해야 한다면 전세금 반환 보증보험 가입 조건으로 계약하는 것입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.07.20
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전세금을 이사가기전에 주면안되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약종료시 점유를 해제하고 (이삿짐 빼고 열쇠 넘겨 주면서) 전세금을 상환 받는 것은 동시 이행관계입니다.동시이행의 관계란 서로 동시에 의무와 권리를 교환하는 것으로 한쪽만 먼저 의무를 이행하게 될 경우 권리를 확보할 조건이 사라지기 때문에 시차를 두지 않고 진행됩니다.질문하신 사정으로 전세금을 전액 돌려 달라는 것은 무리한 요구 입니다.민일 전세금을 먼저 환불 하신다면 전적으로 질문 하신 분의 임차인에 대한 개인간 신뢰의 문제로 부정적인 결과가 있다면 스스로 책임을 질 수 밖에 없습니다.정황상 신뢰할 수 있는 상황에 , 사정을 봐주고 싶은 형편이라면 일부 금액만 환불하는 방법도 있겠습니다원만하게 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.20
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불법건축물 양성화 특별법관련 언제일까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2014년 <특정건축물 정리에 관한 특별조치법>으로 매우 제한적인 범위에서 주거용 위반건축불에 대한 양성화 입법사례가 있었으나이후로 뚜렷하게 여론화 되지 못하고 있습니다.오히려 몇 년전 많은 사상자가 발생한 지방의 대형 화재 사건에서 연거푸 화재의 원인으로 불법 구조 변경이 지목되면서 단속이 더 심해지는 경향도 있습니다.서민의 주거 안정을 위한 관용적 입장과 위법을 수시로 양성화 한다는 것이 공평성에 어긋난다는 입장이 대립하고 있습니다2021년 1월 당시 국회 서영교 행안위원장, 정태호, 윤영찬 의원 등 더불어 민주당 집권 중에 같은 당 의원들이 주도하여 입법 발의, 간담회 등이 있었음에도 진척이 없었던 경과로 보아 현재로서는 입법 기대치가 낮아졌습니다.참조 (2014년 "특정건축물 정리에 관한 특별조치법")https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=142087#0000
경제 / 부동산
22.07.19
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월세 특약 추가 후 재계약시 확정일자를 다시 받아야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서를 새로 작성하지 않고 특약사항만을 추가 기재하고 종전의 계약서를 유지한다면 확정일자의 추가는 필요 없으나종전계약서와 연관없이 새로운 계약서를 작성하여 종전 계약서를 폐기한다면 확정일자를 다시 받으세요후자의 경우는 순위의 변경이 있을 수 있음에 유의하세요이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.19
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전세자금대출 문의 드립니다 고수님들
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반대출이 있어도 전세대출을 받을 수 있습니다.다만 본인의 소득, 나이, 신용 점수, 그리고 전세 살고자 하는 주택의 평가액, 대출현황, 용도의 적합성 등 다양한 기준에 의해서대출 한도액과 금리가 결정됩니다.금융기관마다, 대출상품 마다 금리와 한도액이 다를 정도로 다양한 대출 상품이 있으나대출 여부의 결정은 신청하신 금융기관에서 하는 것으로,좀 더 미리 대출 여부를 알고 싶다면 전세 얻고자 하는 주소를 정확히 확인한 후몇 곳의 금융기관에 방문하여 사전 상담을 하시는 것이 요령입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.19
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기존 전세 임차인이 나가고 그 다음 신규 계약자한테 계약갱신청구권 인정 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결되고2차 계약의 임차인이 변경된 경우라도 금액 인상 조건 5% 이내 조건에 맞으면 <상생임대인>으로 인정됩니다계약 기간은 1차 계약자는 1년 6월이상, 2차 계약자의 계약기간은 2년 이상 계약 기간을 채워야 하는 점도 있습니다<상생임대인>제도 변경안은 2022년 7월 시행령 개정을 앞둔 입법 예고 상태 입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.19
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월세 1년 계약 후 월세 인상과 관련해 도움을 받고 싶습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 임대차보호법을 잘 이해하고 계십니다1)~2) 임대차 보호법에 따라 계약을 2년으로 진행하겠다고 통지 해주시면 됩니다 (문자 등 으로 근거확보) 잘 이해를 못하시면 부동산 , 임대차 분쟁조정위원회 등 제3자를 통한 확인방법 안내.3) 꼼수로써의 관리비의 과도한 인상이라도 딱히 대응 방법이 없다고 합니다이상 원론적으로 살펴본 바와 같으나 주택 운영, 매수 비용 등 현실 시장 변화를 고려치 않고임대료, 계약기간 등 단순하고 지나친 압박에 의해 임대인의 재산권 침해가 되거나 일반 시장기능을 막고 있다는 여론도 있습니다.임대인의 임대차 보호법에서 정하는 갱신조건을 넘어서는 제안을 받아 새로운 계약을 하는 것도가능하며 이 경우는 새로운 계약으로 보아 2년후 갱신 청구를 1회 할 수 있습니다.원만하게 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.17
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전세 갱신권 사용 후 특약 내용 관련
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법을 살펴보시면https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95묵시적 갱신, 갱신 청구에 의한 계약 구분없이 계약기간은 2년이지만 임차인의 요구로 언제든 해지 가능하며,해지의 효력은 통지후 3개월후에 발생합니다.(제6조 1~3)이 법에 약정된 사항에 반하는 것으로 임차인에게 불리한 것은 무효인 강행 규정입니다 .(제10조)다만 계약 해지시 효력이 발생하는 3개월 보다 빠르게 새 임차인으로 부터 보증금을 순환 환불받기 위해서(특히 현실적으로 임대인이 보증금을 환불할 사정이 안되는 경우) 임차인이 원할한 이사를 목적으로 임대인 대신 수수료를 부담하는 경우가 없는 것은 아닙니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.16
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전세가격이 매매가격보다 더 높게 형성되는 경우가 생기는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최근 주택매매 시장이 경색되고 시장 매매 가격은 하락하는 경향입니다주택 수요자가 주택 취득에는 부담을 느낄 수 있지만 거주할 곳은 필요 불가결한 상황입니다상대적으로 대출도 용이한 전세 수요는 늘 풍부하고 전세가는 상승하고 있습니다매매가 하락 , 전세가 상승으로 매매가를 초과한 전세가가 발생하는 경우가 생길 수 있는 환경입니다.특히 주택이 정상 시장가가 아닌 경매절차로 처분된다고 하면 더 낮은 가격으로 거래될 수 밖에 없고확보한 금전으로 전세 보증금을 내어줄 수 없는 상황이 발생합니다.매도 가격 대비 과도한 보증금의 전세, 아직 시장 가격 형성되지 않은 신축 주택, 나홀로 주택 등 계약시주의를 요하며 전세보증 보험이 가능한지를 체크하시는 것이 현실적인 대응 방법입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.16
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전세대출을 중도에 상환했을때 수수료가 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.향후 재무상태의 예측이 불가하지만 중도 상환 가능성이 높을 경우라면대출상담시 중도 상환 수수료율등 상환 조건을 미리 확인하세요이벤트성 상품이 아니라면 중도 상환 수수료가 없는 대출은 없으며 절차도 복잡할 이유가 없습니다단지 상품별로, 중도 상환 시기별로 중도 상환 수수료가 다릅니다하지만 중도상환 수수료를 부담하더라도 계속 이자를 부담하는 것보다는 유리합니다대출 진행시 상담을 통해 해결하세요
경제 / 부동산
22.07.16
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