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계약금 입금하면 계약날짜 정해진건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약기간의 변동 , 잔금 입주일의 연기를 말씀하시는 것으로 이해하고 답변 드립니다.계약금을 입금 하기전 양측 조율을 거쳐 계약 기간을 합의하였고 이에 따라 이 내용을 문자를 남기셨다고 보입니다.계약기간의 확정은 계약의 기본 요건이니까요비록 문자라도 잔금 일정과 계약기간 등이 합의 명시되면 계약과 동일한 효력이 있습니다만일 예정된 입주일로 부터 3~4개월 공실이 된다면 임대인 입장에서는 예상 임대 소득이 차질이 생깁니다.사전에 이와 같은 조건을 알렸다면 계약을 승낙하지 않을 것이다 라는 추정이 가능합니다.따라서 임차인의 일방적 계약 불이행으로 보는 것이 맞을 듯합니다이 경우 계약금은 돌려 받지 못하는 것이 민법 계약의 원리 입니다별도로 말씀하지 않은 사정이 있거나 임대인이 수용하지 않는 한 부동산에서 알려 드리는 내용이 타당한 것으로 보입니다.원만하게 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.05
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4억 단독주택 매매시 세금은 어떻게?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 취득하시는 매매 인 경우동일세대원 포함 무주택 기준으로 말씀드리면 매매시 취득하는 분은 취득세를 냅니다거래가액의 1.1% 입니다(제주 조정대상지역 등 거래규제 미지정 반영)파는 분은 양도소득세가 나옵니다이 집을 취득하고 양도하는 가격 차이가 얼마나 되는지에 따라 그리고 1주택인지, 얼마나 오랜기간 보유했는지 등등 요건에 따라 많은 차이가 있으므로 생략하겠습니다그리고 보유중은 종합 부동산세와 재산세가 있습니다1주택으로 이 정도 가격대라면 종합부동산세( 과세기준 :인별 공시가액이 11억이상 /1주택자)는 대상이 아니며,재산세는 매년 6월1일 소유자가 납세하는 보유세입니다재산세의 복잡한 산식의 산출 방법까지 알아야 할 일은 없을 것이며 대략 시세 4억원, 공시가격 2억원대의 1세대1주택으로 도시지역일 경우 20만원대 후반의 금액이 과세됩니다아래사이트에서 재산세 모의 계산을 해볼 수도 있습니다http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EB%B3%B4%EC%9C%A0%EC%84%B8이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.05
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이사 시 마루 파손에 대한 합의 번복 가능한건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.자세한 사정은 모르겠으나 1차 100만원으로 합의된 사항이었는데3.6배로 요구하는 것은 상식적이지 않은 것 같습니다소통이 어려우시면 임대인에게 임대차분쟁 조정을 받아 보시겠다고 하시고아래 사이트에서 절차를 확인하여 보세요https://www.hldcc.or.kr/원만하게 마무리 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.05
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어머니가 오피스텔 일반임대사업자로 월세 45만원씩 받고 계신데 언제 매도 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반 임대사업자는 분양주택 취득시 부가세 환급혜택이 있습니다주택이 아닌 상가 건물로 간주하면 되겠습니다언제 양도, 폐지하여도 유불리가 없습니다사업이 안되면 안 하는 것이니까요단 환급 받은 부가세는 10년 이내에 폐업 또는 일반 양도시 남은 기간 비율에 따라 환수됩니다양 사업자의 주요 특징을 비교하면 일반 임대사업자>월세를 받을 때 따로 부가세 만큼 더 받고 세금계산서를 발행합니다업무용으로 임차하는 분에게 세 놓아야 합니다 (수요가 적음)주민등록 이전이나 주거용 목적 사용시 주택용으로 간주될 수 있습니다주택 수에 안 들어 갑니다주택 임대사업자>월세를 받을 때 따로 부가세가 없고 수요가 더 많은 편입니다주민등록 전입이 가능합니다일생에 한번 기존 주택 매도시 비과세특례가 가능합니다(세부요건 확인)주택 수에 들어 갑니다부기등기, 임차료 증액제한 등의 운영 조건이 까다롭고 중도 폐업 등 과태료가 있습니다. 결론 업무용 임차 수요가 많은 중심지 이고주택수에 신경쓰이는 분은 일반 임대사업자 추천,주택수 상관없고 공실 염려되는 위치는 주택 임대사업자 추천이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.05
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오피스텔 전세 계약에서 전입신고 빼달라고하는 경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약전 따로 약정된 사항이 없고,주거용으로 세 놓은 상태에서 전입한 세입자가 거주지에 주민등록을 두는 것이 문제가 될 수는 없습니다.만일 임대인이 업무용으로 오피스텔을 유지하려고 했다면 주거용으로 세를 놓지 말았어야 했습니다참고가 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.05
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주택 임대 갱신시 월세 인상기준이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약갱신 청구권 제도 전인 2020년 12월 9일 이전 계약이나 갱신된 임대차의 경우 계약만료 1개월~6개월 사이,이후의 계약은 계약만료 2개월~6개월 사이에 임대인은 계약 조건의 변경이나 정당한 사유에 의해 퇴거를 요청할 수 있고임차인은 갱신계약 청구권을 행사할 수 있습니다.물론 상호 언급없이 지나친다면 전 계약대로 자동 연장되는 묵시적 갱신입니다갱신계약을 청구 하였다면 임대료는 5%를 초과할 수 없고 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다단 당사자 합의로 원하는 금액으로 인상이 가능하지만 이 경우는 갱신이 아닌 새로운 계약으로 보아 2년후 계약 갱신 청구권을 쓸 수 있습니다현실적으로 주변 시세보다 상담히 저렴한 임차료이며 장기적으로 거주를 원하신다면 이번에 세를 올려주고 새로운 계약으로 시작할 수도 있으며 ,인상 액수가 부담스럽다면 5%이내로 한정하는 갱신 계약 청구권을 사용하는 것 중에 선택하시면 되겠습니다보증금 1억에 10만원에 임차 중이라면 현행 적용 이자율로 5% 인상을 반영한 임대료는 1억/11만5,842원입니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.04
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집주인이 세입자에게 전세기간 만료 얼마전까지 나가라고 얘기해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 서로 언급이 없으면 묵시적 갱신이 된 것입니다단 2020년 12월 9일 이전 계약이나 갱신된 임대차의 경우는 계약만료 1개월~6개월 사이입니다따라서 현재 2년째 거주중이라면 20년 12월 9일 이전의 계약일 수 있고 이 경우는 만기 1개월 전까지 서로 갱신 거절이나 갱신 청구가 없다면 묵시적 갱신으로 갑니다."10개월전 쯤에 주인이 들어올 수도 있다" 라는 표현이 정확하다면 명확한 통지라고 보기 어렵습니다서로 오해가 있으면 불편합니다이 부분 명확히 소통하시고 계속 살기를 원하신다면 계약갱신 청구를 하시기 바랍니다임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못하고 임대료도 5%를 초과하여 인상하지 못합니다.단 임대인인 실거주를 목적으로 위 통지기간 중에 퇴거를 요청하였다면 임차인은 이를 수용하여야 합니다.다만 실거주를 사유로 임차인을 내보낸 뒤 다른 임차인을 받는 꼼수가 있다면 향후라도 전 임차인에게 손해배상 대상이 됩니다이 내용을 참고하셔서 편안한 주거생활 하시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.04
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[복비]다세대주택 월세 재계약, 2년 아닌 1년만 연장할시 임차인이 이후 복비를 내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.연장된 1년의 기간은 양 당사자가 합의를 한 사항이고 만기가 되어 집을 비워주는데 부동산 수수료를 부담하라는 요청이 있다면 착오가 있거나 잘못된 판단입니다.설령 연장이 아닌 최초 계약으로 1년을 약정 하였더라도 계약을 받아준 이상계약 종료시 부동산 비용을 부담 해야 할 이유도 없고 법 규정이 없습니다.부동산 비용은 임대인과 임차인이 지불하는 것으로 종도 해지 등 귀책사유가 없는 한 전 임차인이 부담하지 않습니다보증금 반환 등 불리한 상황이 발생한다면 임대차 분쟁 조정위에 도움을 청하시기 바랍니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.04
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빌라(원,투룸건물)에 개인 인터넷,TV 설치 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공용 선로에 기존 인터넷 망이 들어 오는 경우여분 선로가 부족할 경우 복수 설치나 신규 설치가 안되는 경우가 있습니다아파트도 마찬가지 입니다단독 다가구 주택 등은 창으로 별도 선이 들어 오기도 하는데 공동 주택은 망 구성이 쉽지 않습니다해당 통신사에 확인하면 더 정확히 사유를 알 수 있고 해결 방법도 제시받을 수 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.04
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2주택 조정지역 양도소득세는 얼마나 되나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청 홈택스 양도소득세 간편계산기에질문으로 주신 내역대로 입력하여 필요 경비 고려 없이 단순 계산시 양도차익 2억원시 58% 세율이 적용되어지방소득세 포함 양도소득세는 약 1억466만원으로 나타났습니다.세종시 주택 (조정지역 가정)을 매수시 수원의 기존 주택을 매도후 매수한다면 취득세는 매수 금액의 8%, 매도전 매수시 12%의 중과세가 예상됩니다이상 질문 내용을 기초로한 답변으로 주택 세제는 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다실 매도 매수를 고려하신다면 취득세는 시군구 지방세 담당에게 , 양도 소득세은 국세청 또는 세무 전문가와 충분한 사전 상담하실 것을 권장합니다
경제 / 부동산
22.02.03
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