전문가 프로필

답변 내역

월세 묵시적 계약에 대해 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 작년에 계약기간 1년으로 계약 하였다면 임차인은 1년을 주장할 수도 있고 , 묵시적 갱신과 관계없이 2년의 기간을 주장할 수도 있습니다.1. 묵시적갱신이란 말 그대로 다른 언급 없이 갱신되는 것으로 계약 내용은 동일하고 계약서 재작성의 필요성은 없습니다2. 묵시적 갱신으로 연장된 계약 기간은 2년으로 봅니다. 이 기간중 임차인에 한해 계약 해지를 통보할 수 있으며 통지 3개월후 부터 효력이 발생합니다따라서 해지 통보후 3개월간 월세를 지불하였다면 보증금을 돌려 받을 수 있습니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.13
0
0

1가구 1주택 기준이 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.배우자 분의 오피스텔 2채가 모두 사무실로 사용함이 명확하면 주택에 포함되지 않을 수 있습니다.만일 오피스텔 2채가 일반 임대사업자 등록하여 임차인에게 세금계산서를 발행하고 있다면 가장 확실하게 업무용 사용을 인정 받을 수 있고 이 경우 오피스텔은 주택 수에 들어가지 않습니다.그러나 업무용으로 임차한 경우에도 임차인의 주민등록 전입 및 실제 주거 용도로 사용한다면 주택으로 분류될 수 있습니다.주택으로 간주되면 보유시 주거용 재산세가 과세되며, 양도시 실제 주거용 이었다면 주택 수에 포함되어 아파트 매도시 비과세 배제와 조건에 따라 중과 적용도 될 수 있습니다.오피스텔이 실제 주거 용도가 아니라면 업무용 사용이라는 것을 소명 할 수 있도록 준비하세요.만일 오피스텔이 1채만 주거용으로 사용되고 있다고 한다면 결혼 합가로 인한 일시적 2주택 비과세 특례도 검토해보세요합가후 5년 이내에 먼저 매도하는 주택에 비과세가 가능한 특례 입니다양도소득세는 변수가 많고 적용 시점, 지역, 보유나 거주기간 등 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로주택의 매도를 고려하신다면 사전에 세무 전문가와 충분한 상담을 권장합니다.이상 답변이 도움 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.13
0
0

오피스텔 매매 비추이유가 뭔가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 주거와 업무를 겸할 수 있는 개성있는 공간이지만일반적으로 사람들이 부동산에서 가장 관심을 갖는 것은 "주택"이며 주택의 역할을 하기에는 부족한 점이 많습니다.대부분 나 홀로 동이고 베란다나 주차장, 공용 공간 등 주거 건물로는 취약합니다상가나 사무실로 쓰기에도 규모가 작고 외부인 출입이 불편합니다.그렇다고 분양 가격이 아파트에 비해 낮지도 않습니다대부분 상업지역에 있기 때문입니다.보유중 업무 전용으로 사용하지 않고 숙식을 하는 경우 주택으로 분류되어 주택 수에 들어가 고율의 세금을 부과 받을 수 도 있는 점도 있습니다.꼭 오피스텔이 유형의 공간이 필요하고 충분히 장점을 활용하는 수요자도 분명히 있습니다만 일반 (투자)상품으로 자리잡기에는 활용도에서 다소 어정쩡한 면이 있습니다.빌라의 경우 충분히 대중화되어 있는 공동 주택의 유형이지만대부분 한 두동의 소규모 주택으로 시세 예측도 어렵고 매물 순환이 잘 안될 수 있습니다.작년의 경우는 워낙 아파트 물량이 부족하고 전반적으로 부동산 가격이 급속히 상승하면서 빌라 거래가 크게 늘고 가격도 크게 약진했습니다.재테크 관점에서 투자는 일반적으로는 아파트이지만 재개발구역 등 제한된 조건에서는 빌라나 단독 주택도 좋은 투자 대상입니다.이상 개인 견해를 포함한 답변으로 참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.13
0
0

부동산 전세 주고 이사가면 양도세 내놔요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.청주는 아래 지역을 제외한 지역이 20년 6월 19일 조정대상 지역으로 지정되었습니다(낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 )기존 주택이 조정지역으로 지정 되기 전 (20년 6월 19일 이전)에 취득한 주택이라면 <일시적2주택> 비과세를 활용하여새 집사서 이사 가고 , 새 집을 취득한 날로부터 3년 이내에 전세 놓은 집을 매도한다면 양도소득세 비과세 가능합니다(기존 주택이 조정지역으로 지정된 이후 취득한 경우라면 하단 표를 참조하세요)<일시적2주택> 비과세의 추가 조건은 양도가액 12억원 이하이고, 동일 세대원 포함 일시적 2주택 외에 다른 주택 소유가 없어야 합니다양도소득세는 적용 시점,구체적 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으므로 실거래전 세무 전문가와 상담을 권합니다.이상 답변이 참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.12
0
0

전세 계약 갱신 1년 가능 한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.22년 6월이 2년계약의 만기월이라면 현 계약이 2020년 12월 9일 이전의 계약이나 갱신된 계약으로 보입니다이 경우 계약만료 1개월~6개월 사이에 계약 갱신 청구를 할 수 있습니다따라서 현재 (22년 1월)은 협의가 가능한 기간입니다특히 계약 갱신이 안 될 경우 3월에 이사를 하실 것이라면 가급적 미리 얘기를 하는 것이 서로 좋겠죠계약 갱신의 기간은 1년도 가능합니다만일 갱신계약 기간까지 임대인 임차인 모두 다른 의사 표시없이 경과했다면 2년간 묵시적 갱신된 것으로 보지만이후 임차인은 퇴거 3개월 이전에 계약 해지를 요철할 수 있습니다계약 갱신 청구에 의해 계약을 연장하였다면 임대인은 5% 범위내에서 임대료를 인상할 수 있고기간은 2년의 범위 내에서 같은 조건으로 계약이 연장되는 것으로 간주하지만 1년의 기간을 원하는 경우는 갱신 계약시 임대인의 동의를 받아 계약 기간을 명기한다면 문제가 없을 것입니다이상 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.12
0
0

재개발 임대아파트 자격 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.도시정비사업 재개발로 인한 주택 건설시 당해 임대아파트에 입주하는 대상 요건은 지역 도시 맟 주거환경 정비 조례에 포함되어 있습니다서울시의 경우 도시 및 주거환경 정비조례 제46조 제1항 제1호에 따르면,1. 해당 정비구역에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 영 제13조에 따른 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 전(「국민기초생활 보장법」 제2조제2호에 따른 수급자는 사업시행계획인가 신청일 전)부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날(법 제81조제3항에 따라 건축물을 철거하는 경우 구청장의 허가를 받아 이주하는 날)까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주라고 규정하고 있으며 대부분 지방 다른 도시의 조례도 대동 소이합니다.이상을 참조할 때1. 세대주로 하는 것이 기준에 부합합니다2. 세대주 상태을 계속 유지하여야 한다는 내용은 없습니다.3. 당해구역 세입자가 대상자중 선순위에 해당하므로 다른 방법보다 유리합니다이상 답변은 법률적으로 유효한 것이 아닌 개인 견해로 이해하시기 바라며,지방자치 단체별로 세부적으로 조금 다른 해석이 있을 수 있으며 , 해당 구역 거주기간 기준일 등 유효한 사항을 확인하기 위해서는 거주하시는 시도의 도시정비 담당 부서로 유선 확인 하시는 것이 가장 정확합니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.12
0
0

부동산 월세에 대해 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인과 합의가 된다면 얼마든지 가능합니다1. 문서로 남겨 놓는 것이 좋습니다. 차임이 동일 하다면 기존 계약서에 동일한 조건으로 계약을 연장하되 새로 합의된 특약을 부기하면 되겠습니다2. 네 그렇습니다3. 이 쪽에서 약정 없이 원하는 기간까지 살고 퇴거시 보증금을 돌려 받는 것 을 요구하는 것처럼임대인은 최소한 ( ) 개월 이내에 사전 통보 할 것 또는 새로운 임차인에게 세를 놓는 것에 협조할 것 등 임대인 입장에서 필요한 조건을 요구할 수 있다고 봅니다서로 실익이 있고 상식선에서 이행이 가능하도록 합의하면 되겠습니다이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.12
0
0

부동산 매매시 양도세등등 세금 관련질문입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 세대원을 포함한 양도하시는 분 보유한 주거용 오피스텔, 분양권, 주택 등 현황과거래규제지역여부, 보유 및 거주기간 , 매도 금액 등 다양한 조건을 대입하여 산출합니다.질문 하신 내용이조정지역에서 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주하였고, 매수 당시부터 국내에 1주택이라는 가정하에 4.4억에 취득하여 5억에 매도에 해당 한다면 비과세가 적용될 것으로 보입니다양도소득세는 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 실거래전 세무 전문가와 충분한 상담을 권장합니다답변이 도움 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.12
0
0

세입자가 매매를 위한 집 보기를 거부할 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요새 집 안보여주는 세입자로 매매가 쉽지 않은 경우가 많이 나타납니다.집주인의 매매 문제로 빈번하게 여러 사람이 자신의 사적인 공간에 드나드는 것에 대해 불편도 있지만계약갱신청구 기간전에 새 소유자의 입주 목적으로 매매거래가 될 경우 계약 연장이 불가능한 현실적인 이유가 있을 수 있습니다.아쉽게도 임차인은 정당한 점유자로서 핑계든 거절이든 집 보여주기를 회피한다면 강제로 보여줄 수 있는 방법은 없습니다.그래서 집을 못 보고 거래가 되었다는 사례도 있는데요해결 방법으로는 주택을 매매하는 사정을 설명한 후집 보여주기 자체에 불편을 호소할 경우 전속 부동산을 지정하여 방문 시간과 횟수의 조절, 내부 사진과 동영상을 확보하는 방법도 활용해 볼 수 있으며,매매로 인한 계약 갱신 불가 염려 때문이라면 매수인 실입주 매매가 될 경우 금전적인 보상하겠다는 협의가 필요할 수도 있습니다이상 답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.11
0
0

임대계약 종료전 계약파기시 임대료등:
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대계약기간 종료전에 해지를 요청할 경우임차인은 나름의 사정이 있지만임대인의 입장에서는 예상된 수입의 감소, 관리 비용의 증가가 예상되므로 거절할 수 있습니다월세라면 계약 종료시까지 차임을 청구하고 보증금을 환불 하지 않을 수 있습니다상호 합의한 계약이므로 이러한 임대인의 주장에 문제는 없습니다하지만 뜻하지 않게 중도에 계약을 중지해야 되는 일이 얼마든지 있을 수 있습니다.임대인도 무조건 계약 만기까지 못 돌려 준다는 분 들은 많지 않고 합의점을 찾으려 합니다관례적으로 타협을 하게 되는 것인데 명시된 법은 없습니다우선 관례적인 선은 부동산 수수료의 부담입니다.부동산 수수료를 내주기로 하고 새로운 세입자와 교대를 하는 방법이 최선인데 즉시 이사는 필요하고 바로 새로운 세입자가 나타나지 않을 수도 있습니다.열쇠를 반납하고 보증금을 돌려줄 경우 3개월 분의 월세를 부담하는 선에서 합의한다는 인터넷 글들이 보이지만 원칙은 아닙니다.만기까지 잔여 기간, 주택의 상태, 임대인과의 관계 설정에 따라 더 적은 비용으로 합의가 되기도 합니다.케이스바이케이스입니다예상할 수 는 없겠지만 단기 임대가 예상되는 경우라면 최초 계약시 관련 특약을 해두는 것도 좋습니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.11
0
0