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갭투자시 계약서상 꼭 작성해야 할 문구가 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갭투자라고 하여 등기시 다른 서류가 필요한 부분은 없습니다.등기이전 전에 전세계약이 되어 매매잔금일 까지 전세잔금이 맞추어지거나 기존 전세보증금 안고 매매라면 계약서상 임대인은 매도인입니다.이 경우 현임대차 계약은 매매와 동시에 원계약 그대로 승계되며 매도인에게 전세 계약서 원본을 받아 두면 됩니다소유자 변경하였어도 전세 계약서 재작성 꼭 필요한 것은 아니나 임차인이 원한다면 기존계약서에 매수인이 계약을 승계한다는 내용을 부기하고 서명을 추가하는 경우도 있습니다.매매 계약서에는 특약에는 "현재 임대차(전세)계약을 매수인이 승계하며 보증금 0000만원은 매매대금에서 공제한다" 라는 취지의 내용을 넣을 수 있겠습니다. 혹시 직거래 하였다면 계약일로부터 30일이내에 <실거래신고>와 거래 규제구역별 지침에 맞도록 <자금조달계획서> 잘 작성하여 제출하고 신고필증을 챙겨 두신다면 등기시 문제가 없을 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.11
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실거주를 위한 임차 계약 갱신 통보 기한?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 법으로 정해져 있습니다주택 임대차 보호법입니다해당 부분 법령 내용입니다제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>단 위 법의 시행일 전의 계약 ( 2020년 12월 9일 이전 계약이나 갱신된 임대차의 경우)은 기존 법대로 통보기간은 계약만료 1개월~6개월 사이입니다.이상 답변으로 궁금증이 해소 되었기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.01.11
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아파트 2017년 5월에 매매했으면 비거주 해도 비과세 인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 그렇습니다2017년 8월2일 매수주택의 경우1가구 1주택,매도가격 12억원이내,보유2년이상 세 조건 만족으로 비과세가 가능합니다.그리고 추가 주택 매수하여 일시적 2주택 비과세 조건이 되려면1 ) 기존 주택 취득후 1년 이상 간격으로 두번째 주택 취득2) 기존 주택의 비과세 조건 달성 (2년이상 보유 또는 거주)3) 신규 주택 취득후 1~3년(아래 표 구분 참조) 이내 기존 주택 매도입니다답변이 도움 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.10
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1가구2주택양도소득세비과세받는방법?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도차익이 있어도 세금이 면제되는<주택 양도소득세 비과세> 는 1가구 1주택이 기본 요건입니다.기본 요건 외 취득후 보유 기간 2년 이상 (취득 계약일 이전 조정지역으로 지정된 지역은 거주2년), 양도 실거래가 12억원 이내인 경우로 한정합니다.따라서 2주택 이상일 경우 비과세는 성립하지 않습니다다만 위 기본 비과세 조건에는 합당하는 주택을 매도하면서 보유 주택 수는 2주택 이상이라도 비과세가 가능한 특정 사례가 있습니다1주택의 매도, 매수 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 경우,혼인, 봉양, 상속 등 가족 구성원 변동으로 2주택 이상이 될 경우 1주택에 대해 비과세 유예 기간을 제공하는 특례가 있고,민간 임대 사업자로 등록한 주택, 법정 조건에 해당한 소규모 농어촌 주택을 보유한 경우 거주 주택에 대한 비과세,문화재, 미분양주택, 신축임대주택, 가정어린이집 등 주거 외 목적으로 분류되는 주택을 보유한 경우의 비과세가 있습니다.다주택자로서 위 사례에 해당하는 조건이 있다면 구체적인 사실관계를 제공하여 세무 전문가와 상담이 필요할 만큼 비과세 관련 세제 정책과 법 규정이 단순하지 않은 편입니다이상 답변이 도움 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.08
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임대아파트는 관리비만 내면 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국민임대, 공공임대, 민간임대, 행복주택 등 공공목적의 임대아파트는 보증금과 월 임대료가 있으므로 <월세 주택>입니다다만 보증금을 올리고 월세를 줄이는 조정도 가능하며 보증금과 월 차임이 일반 시세보다는 낮은 수준으로서민의 주거 안정에 일정 부분 역할을 하고 있습니다관리비는 별도 이며 일반 아파트 주거비용에 준하는 정도이며 전기 난방 등 요금과 경비비 청소 등 용역비로 월 별로 청구 됩니다이상 답변이 참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.08
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조정지역전 청약당첨후 조정지역지정시 양도세 비과세조건이 어떻게되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 2017년 8월2일 이전에 취득한 주택은 거주요건 대상이 아닙니다조정지역 지정전 당첨된 분양권의 경우 비과세거주 요건 질문>조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 (분양권)매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우라면 거주 조건은 없습니다실거주시 세대원 전부의 전입상태가 유지되어야 하는가 하는 질문>거주기간을 판단함에 있어서 세대원의 일부가 취학상의 형편 등 부득이한 사유로 일시 퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 거주기간에 관한 비과세요건을 갖춘 것으로 봅니다이상 국세청 유사 상담 사례를 참조한 답변입니다부동산세제는 과세시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으므로 거래전 세무 전문가와 충분한 상담을 권장합니다답변이 도움 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.07
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기존 전월세 계약 후 새로 표준임대차작성
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가장 나중에 작성한 계약서가 유효합니다묵시적 갱신중 기간을 명시한 새 계약서를 작성했다면 새로운 합의로 보아야 할 것입니다확정일자가 없더라도 계약서가 효력이 없는것은 아니며 계약일자가 가장 나중인 표준 계약서의 만기 기일이 계약 종료일 입니다.임대인은 다른 견해가 있을 것으로 염려된다면<계약 갱신> 또는 <만기 종료>를 결정하여 임대인과 미리 소통해두시면 문제가 없을 듯합니다참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.07
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원룸 전세 계약 시, 도장을 인감으로 찍어도 되요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약시 도장을 관례적으로 사용하지만 의무는 아닙니다인감이어도 좋고 아니어도 괜찮습니다.아예 도장이 아닌 서명으로 사용하여도 효력은 같습니다.본인 참석시 기준이며, 신분증은 꼭 지참하시기 바랍니다이상 참고하시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.07
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전세 재계약을 할때 임대차 3법에 대해서 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인이라면현재의 계약이 2020년 12월 10일 이전의 최초 계약 또는 묵시적 갱신 계약이라면만기 6개월~1개월 사이,20/12/10 이후의 계약이라면만기 6개월~2개월 사이에 임차인에게 계약 갱신시 5%인상 한다고 통지하시면 됩니다달리 첨부하는 것은 없고재작성하는 계약서에는" 보증금 5% 인상한 갱신 청구된 계약임"을 특약에 기재하면 됩니다.임차인이라면,역시 같은 기간중에 인상 통지를 받고 계약을 갱신 결정하였다면 재계약시기존 계약서는 계약서대로 보관하고 , 갱신하여 작성한 새 계약서는 한번 더 확정일자을 받아 두시면 됩니다참고로 2021년 6월1일부터 보증금 6,000만원 또는 월차임 30만원을 초과하는 계약(재계약포함) 은 계약일 30일 이내에 <임대차거래신고>가 의무입니다( 경기도외 도의 군지역 제외)답변이 도움 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.07
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다세대주택도 전세계약 시 2년이 기본인가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트, 단독, 다세대 등 주택 유형 별 구분으로 전세 계약 기간이 다른 것은 아니며일반적으로 주택의 전세 계약은 2년을 기본으로 합니다.기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약하더라도 2년을 인정 받을 수 있습니다.2년보다 짧은 기간은 임차인만 유효함을 주장할 수 있습니다2년까지는 임차인에게 유리한 법정 조건(주택임대차보호법) 입니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.07
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